四川绵阳瑞麟国际新城项目营销策划提案_100PPT_XXXX年

瑞麟·国际新城项目营销策划提案2010年4月20日目录第一部分：公司介绍第二部分：项目核心成员介绍第三部分：项目营销策划方案汇报第四部分：广告表现第五部分：服务内容及合作方式目录第一部分：市场分析第一章：政策影响第二章：区域影响第三章：竞品影响第二部分：市场定位第一章：地块概述第二章：地块SWOT深度分析第三章：项目定位第三部分：营销及推广策略第一章：推广主题第二章：推广策略第三章：推广费用第四章：营销总体思路第五章：阶段性营销推广计划第四部分：车库售卖建议第一章：在售车库情况第二章：车库售卖建议经济刚刚复苏，今年GDP“保8”压力；截至今年2月份，各级政府融资平台债务余额已达7万亿元，在不改革分税制前提下，地方政府仍然只能依赖于土地财政来弥补债务；两会释放缓和气氛年内房价稳定是基调点评：GDP和地方政府财政的双重压力，预示今年的房地产市场将在稳定中前行。鼓励将农民工纳入城镇住房保障体系该文件提出，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。点评：户籍制度的改革将极大地推动城镇化的进程，同时他们的购房需求将对本来就需求旺盛的房地产市场带来空前的繁荣。第一章：政策影响经适房、廉租房用地比例不得低于70%城市申报住宅用地的经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地比例不得低于70%；征地率或供地率未达到规定要求的，按其中较大的差值，等比例扣减申报用地规模。点评：以上政策的落实，对高价拿地的开发商来说，无疑是个头疼的问题。要解决其项目利益最大化，就只能提高目前的房价。物业税拟定基点按面积征收首套房不征物业税据透露物业税拟2010年开始实施，并将采取渐进方式逐步展开，初步在商业用房范围开始征收，其后开始在新房范围征收。先期是在一些地区试点，把土地出让金转化成物业税，并采取新老划断的办法，第一套房子不征物业税。点评：物业税开征的时间、范围等信息的发布，且待此项政策实施前，必定会照成购房的需求进一步放量和房价的攀升。首次购买普通住房有关契税政策对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。个人首次购买90平方米及以下普通住房，可以享受1%契税优惠税率。点评：此项政策的实施，抑制了多次置业的客群，抑制了投机，但同时也引导了首次置业的潜在客群购房。国资委令78家央企退出楼市78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，按照国资委要求，这78家企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后“有序”退出房地产业务。点评：据调查央企在整个房地产行业中所占的份额并不高，统计显示，2009年中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%。四大行关停首套房7折利率据新闻晨报，继工行、建行之后；自4月1日起，农行调整了首套房贷利率定价政策，如果首套房首付比2成，最优惠利率由7折上调至8折。至此，国有四大银行已全线收紧了首套房贷7折优惠。点评：此项政策对投机需求和改善性需求会有一定影响，因09年楼市回暖超预期，是信贷紧缩防泡沫的一个手段，对炒房团影响较大。通过取消贷款优惠利息、提高首付成数，严格控制开发贷款，能在一定程度上抑制房价。二套购房新政国务院4月14日常务会议——购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。三套购房新政17日政策：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解析2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。从政策层来看，土地至金融进入新一轮的调控。根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度“宽松的货币政策”将有所改变，货币有从紧倾向，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。因此东岳建议，尽快出货，快速收回资金。购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力等因素的影响，下半年影响成交量走势。绵阳行政区划涪城区：位于绵阳市核心区域，政治、经济、文化中心，区位优势十分明显。游仙区：绵阳核心居住区，是绵阳科技城的核心层，工业对经济增长的贡献率达到60.4%，经济位居全市县市区第一。高新区：位于绵阳城西，是高新技术产业和科技成果转化的基地、长虹进入世界500强的主要基地，目前政府重点打造的区域。科创园区：规划面积12.89平方公里。园区成立于2001年8月，是绵阳创新创业和科技城建设的重要载体。第二章：区域影响科技城工业城富乐之乡西部硅谷中国最佳宜居城市长虹集团数字视听产品基地艾默生网络能源基地科研人员居住区城市面貌乐成绵城际铁路交通状况绵阳目前拥有成绵高速公路、绵广高速公路、绵遂高速公路三条放射高速，目前在建绵渝高速绵遂段。规划高速有绵阳-九寨沟高速公路、绵九高速黄龙支线、南环高速联络线、绕城高速、成都-盐亭-南部高速，交通便捷。绵阳是国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市。绵阳被誉为最适合人居住的城市，同时也是最适合观光和休闲的城市。绵阳有富乐山、西山、南湖、仙海等景区，有汉阕、李杜祠、碧水寺、圣水寺、蒋琬墓、子云亭、六一堂、富乐堂等历史人文景点。旅游资源较为丰富。旅游资源李杜祠碧水寺芙蓉汉城西山景区城市未来的发展规划是怎样的？用发展的眼光看绵阳一座发展中的国际化都市一座城市规模不断扩张的宜居城市一座经济实力迅速崛起的科技城第二章：区域影响绵阳市政府所在地，COD核心区2007—2020年绵阳市城市总体规划的特点2010年近景目标为：建成中国西部以电子信息产品研发与生产为主导的产业化基地、成为西部地区率先实现现代化的最具活力和竞争力的大城市之一，基本达到中等发达国家现代化城市水平。绵阳今后重点发展的区域为南部的城市会客厅、西部的园艺新城和西南方向的新皂工业集中发展区，用地性质多为工业用地和居住用地。绵阳市高新区随着市委、市政府的搬迁，将成为三大发展板块的核心，从而引领三大板块的整体发展。三大板块的中心点集中在高新区火炬广场区域，这里，将是以后的城市COD核心。随着三大板块的发展，绵阳今后将成为一个“以工业为城市经济支撑，以环境为城市居住体现”的国际化大都市。绵阳市2007-2009年GDP年均增幅为14.3%，预计2010年绵阳市将实现GDP910.4亿元。2009年，全市实现GDP820.2亿元，增长14.4%，比2008年提高10.3个百分点。三次产业构成比例为19.1：45.8：35.1，与2008年相比，第一产业下降2个百分点，第二产业提高2.1个百分点，第三产业下降0.1个百分点，产业结构进一步优化。第二产业比例的增长，进一步加强了绵阳作为工业型、科技型城市的特点。绵阳经济发展状况绵阳2007-2010GDP走势图（单位：亿元）673.5743.2820.2910.4010020030040050060070080090010002007年2008年2009年2010年目标绵阳2007-2010GDP走势图（单位：亿元）673.5743.2820.2910.4010020030040050060070080090010002007年2008年2009年2010年目标GDP的高速增长催生绵阳由二级城市向一级城市转变！绵阳市2007-2009城镇人均收支情况104731220013701780499591066402000400060008000100001200014000160002007年2008年2009年人均收入（元）人均支出（元）绵阳市2007-2009农村人均收支情况403947526051304939245152010002000300040005000600070002007年2008年2009年人均收入（元）人均支出（元）2009年，绵阳市城镇居民人均可支配收入13701元，较上年增长12.3%；城镇居民人均生活消费支出10664元，增长7.1%。绵阳年农村居民人均纯收入5152元，比上年增加399元，增长8.4%。农村居民生活消费支出6051元，比上年增长54.2%。年末，城乡居民储蓄存款余额709.3亿元，比年初增加118.7亿元，增长20.1%。绵阳市城镇在岗职工34.5万人，比上年增长1.8%；城镇在岗职工年平均工资27730元，增长21.7%。绵阳经济发展状况这里我们可以发现，以全国家庭平均为2.96人/户来计算。则绵阳城镇家庭年收入为40555元/年，一年的收入可以购买价格为3700元/平米（绵阳09年房产均价）的商品房为10.96平方米。2009年全国的住房面积中位数约为68平方米，则绵阳的家庭8年的收入可以购买87.68平米的商品房，6年的收入可以购买65.76平米。房价收入比平均在1:6，是符合房价与收入的理性需求关系的。不过值得注意的是，绵阳城镇家庭年收入40555元/年，以30%的收入作为购房月供款，其理论上能承受的月供金额为1013.92元/月。绵阳市人均可支配收入说明了什么？2009年2800300032003400360038001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年09年绵阳价格走势图第三章：竞品影响分析：09年房价呈稳步上涨趋势，10月下旬房交会的影响明显,销售形势旺盛,房价上涨较快,加剧了市场“买涨不买跌”的心理。在资金保值增值需求和追涨心理的影响下,一些经济基础较好的人群频频出手,加大了“改善性需求”购买的力度，从而促使09年房价在岁末达到新高。销售套数050010001500200025001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售套数09年绵阳每月成交套数第三章：竞品影响分析：09年，税收减免到期不续、信贷总量收紧、七折优惠取消等政策消息给购房者造成不小影响。众多持币观望的购房人,尤其是具有改善型需求的购房人近期出手买房,从而推高成交量，更加反映出来投资性需求在近期楼市交易中所占的比例越来越大。随着中心城区开发土地的进一步匮乏，居住区重心已向城市边缘转移。城区电梯公寓已成为重要的物业形态之一，而城市边缘地区以低密度大型居住社区为主，大型开发项目正被越来越多的购房者认可。小户型和精装房是市场的空白，至于形成原因有待我们的深入调查。下图为目前绵阳市场在售楼盘分布情况小结本案第三章：竞品影响典型楼盘分析布鲁斯国际新城布鲁斯国际新城：位于位于高新区滨河北路中段，总建筑面积约54万平米，占地21.5万㎡；容积率：1.86，绿化率：32%，总居住户数4252户。布鲁斯国际新城建设项目：分A、B、C区一期（A区）清盘；二期建：住宅699套、商住楼+临街商铺；三期建住宅1750套、商业架空层建筑面积1200m2、地下建筑面积14600m2。内部配套：两个景观游泳池、网球场、羽毛球场、足球场，农贸市场，购物店、茶室、邮局、诊所等配套设施。第三章：竞品影响典型楼盘分析壹号大院壹号大院：位于绵阳市高新区