大屯项目营销策划案

没有百度文库财富值请到文库帮手网端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。大屯凯旋花园营销策划案总前言第一部分：市场研究工作第二部分：项目营销推广策划纲前言项目简介：本项目是由海屯房地产有限公司根据红河州总体发展规项目简介：划，依照大屯镇片区控制性详细规划要求，在红河州蒙自县大屯镇西南邻红河大道、西北临大屯镇规划六路、东北临大屯镇规划东路的103.23亩土地上，拟投资2亿元建设的项目，本项目暂名凯旋花园，建成后将成为蒙自县大屯镇又一个充满法式浪漫风情的花园社区。海屯房地产有限公司简介：海屯房地产有限公司简介：本项目的核心目标：本项目的核心目标：１、以城镇定位及城镇魅力为立足点，全面提升大屯镇城镇辐射能力及城城镇影响力。2、前瞻性地引入法式建筑元素，完善城镇商业配套，突出更成熟、更优秀、更具有丰富包容性国际复合社区的特点。3、经过科学周密的市场调查及分析，力求品质、档次、功能、建筑形式的超前，凭借巨大的开发体量和丰富的物业形态，开创性地带动周边环境的改造步伐。本方案的重点是：本方案的重点是：通过市场调研定位项目市场、产品设计与产品细分市场，制定富有针对性、可操作性强的项目推广方案，以便为项目营销创造良好的条件。第一部分市场研究工作第一章市场调研工作一、宏观市场环境分析（一）红河州个旧市大屯镇概述：红河州个旧市大屯镇概述：1、大屯镇简介：大屯镇位于个旧市东北部，东北与州府蒙自县毗连，、大屯镇简介：全镇总面积132.81平方公里，辖区总人口86000人。2、行政区划、周边环境与交通状况概述：、行政区划、周边环境与交通状况概述：、行政区划（1）行政区划：该镇辖9个村民委员会，51个村民小组。）行政区划：、、周边环境与交通状况（2）周边环境与交通状况：大屯镇位于“锡都”个旧市区东北部）周边环境与交通状况：、35公里处，东北与红河州政治、经济中心州府蒙自毗邻。昆河公路穿镇而过，昆河铁路（滇越铁路国内段）“草官线”直达大屯镇，镇内铁路南通河口，北至开远、昆明，西至石屏。境内公路北通开远、昆明、广西、贵州，距昆明270公里（乘车需4小时），南达屏边及国家级口岸河口，距河口190公里；西向红河、元阳、景洪及打洛口岸，距金平110公里，东南与蒙自机场紧紧相邻，古往今来都是滇南战略重镇。：处为项目点大屯镇所在地；：红河州州府蒙自县所在地。3、地理环境与气候：、地理环境与气候：（1）地理环境：）地理环境：、大屯镇处东经130°11′到103°20′，北纬23°24′至23°29′之间，海拔1300米至2740米左右，最高海拔为莲花山2740米。、气候（2）气候：气候宜人，年平均气温18℃至20℃，最高气温30℃，）气候：、最低气温0.1℃，年降雨量为700mm至900mm，总日照2000至2300小时，无霜区在320天以上。4、医疗状况与文化教育：、医疗状况与文化教育：、医疗现状（1）医疗现状：有镇卫生院一个，村民委员会卫生所9个。）医疗现状：、、文化教育现状（2）文化教育现状：镇内有中学3所，中心完小9所，全镇普及九）文化教育现状：、年义务教育。、大屯镇经济环境分析（二）大屯镇经济环境分析、1、国家政策倾斜与重点发展规划区：解放后国家在大屯兴建了许多、国家政策倾斜与重点发展规划区：大、中型企业，1958年曾提出要把大屯发展成为35万人口的滇南工业城市，2003年7月省政府在蒙自召开的滇南中心城市建设现场办公会上将大屯作为一个重点地区加以发展，将在大屯布局冶金材料工业区、高新技术工业区。2、良好的发展前景：大屯发展前景好，与大屯毗邻的蒙自县确定为、良好的发展前景：省级经济开发区以后，省政府在蒙自召开昆河经济带（红河片区）现场办公会议上确定了把个旧市大屯建成云南最大的冶炼加工中心。3、良好的区位优势：处于昆河经济带和蒙开个群落城市的中心、良好的区位优势：位置。4、二、三产业发展空间大：以农业为主，第二产正长足发展，、三产业发展空间大：第三产业有待开发，基于如此产业结构现状、丰富的物产资源及国家重点发展规划政策的扶持之下大屯镇二、三产业有很大发展空间。二、项目调研分析、项目市场概况分析（一）项目市场概况分析、1、市场调研总体思路：通过本次调研，准确定位《大屯凯旋花园》、市场调研总体思路：的目标市场与产品类型组合形式。2、市场调研阐述：、市场调研阐述：（1）、了解大屯镇乃至整个红河州房地产市场状况；（2）、通过客户的信息反馈，了解《大屯凯旋花园》在红河州人们心中的认知度；（3）、准确定位本项目的客户群；（4）、了解客户的购买意向和投资动向；（5）、通过调研引导本项目入市的价格。3、调研对象确定：、调研对象确定：错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。政府相关部门工作人员错误！未找到引用源。个体经营者错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。周边的学校教师错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。行人随机抽样错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。银行系统及证劵交易所人员错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。医院（此类信息不确定）4、调研方法确定：、调研方法确定：错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。将调查人员分三组，采用拦截式访问的形式进行问卷调查。错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。利用人际关系找到各单位系统高层管理者，交谈并请其填写问卷。错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。进行扫街式商铺问卷调查。错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。到私营企业办公地点进行入户调查。（二）项目发展现状与发展分析1、物业类型组合的共融性和矛盾性2、项目综合性总结三、项目类型调研分析（一）本地区商业项目市场分析1、本地商业特征分析：、本地商业特征分析：、本地区现有业态分析（（1）本地区现有业态分析：需补充内容））本地区现有业态分析：需补充内容）、、商铺潜在购买力分析（2）商铺潜在购买力分析：在我们发出的89份调查问卷中，有72）商铺潜在购买力分析：、人表示想在最近1—3年中在大屯镇购买商铺，占总人数的80.90%，由此看出本地有很大商铺购买潜在客户；120100806040200一月二月三月四月亚洲区欧洲区北美区、购铺目的分析（3）购铺目的分析：通过下图可以看出，有意向购买商铺者中投资）购铺目的分析：、群体与个体户平分秋色，说明很多投资群体与个体户均将目光投向该地区，发现该地区的商机并对该地区的发展前景充满信心；、自主经营者经营方向调研（4）自主经营者经营方向调研：通过图表可以看出将近一半的购铺）自主经营者经营方向调研：、者经营目标集中在服装与餐饮两方面，而未知经营方向者也为数不少将近占了总人数的三分之一、购铺意向面积调研（5）购铺意向面积调研：图表显示铺面大小在40—100平米最受客）购铺意向面积调研：、户喜爱，太大、太小均非顾客之选。、价格承受范围调研（6）价格承受范围调研：受访客户希望房价最好是在10万以上，）价格承受范围调研：、80万以下。、付款方式调研（7）付款方式调研：调查显示77.50%的客户倾向于通过分期付款）付款方式调研：、或银行按揭的方式付款，在选择分期付款或是银行按揭时，客户倾更喜欢通过分期付款购铺。、购铺时考虑的因素调研（8）购铺时考虑的因素调研：调查结果显示地理位置、人流量、周）购铺时考虑的因素调研：、边商业氛围、发展前景及升值潜力、铺位价格等五个因素成为客户购铺的首要考虑因素。调查显示将近50%的客户非常看好本项目前（9）本项目前景调研：）本项目前景调研：、景与升值空间，33.71%的客户觉得本项目有一定的发展前景与开发空间，另外16.85%的客户完全持未知观望态度。、本地区住宅项目市场分析（二）本地区住宅项目市场分析、1、项目住房市场特征分析、、本地住房开发现状（1）本地住房开发现状：）本地住房开发现状：、①、现住房类型②、现住房满意度调查、本地区住房潜在购买力调研（2）本地区住房潜在购买力调研：随着大屯镇经济发展人民生活水）本地区住房潜在购买力调研：、平提高与红河州提出的将大屯建设为“云南最大冶金工业区”构想的一步步实施，越来越多的人入主大屯镇安家立业，越来越多的人追求住宅品质，导致大屯住宅用房比较紧缺，品质较好的住宅更少。如表所示，本次受访者中将近85%的人想在1—5年内购房，其中将近50%受访者想在1—2年购房，且受访者中87%的人不满意自己现有住宅，想重新购买，主要原因包括：居住环境不好、房屋布局不合理、物业管理太差等。（3）意向购买的住宅类型：受访客）意向购买的住宅类型：、意向购买的住宅类型、、买房目的（4）买房目的：）买房目的：、、购房考虑因素（5）购房考虑因素：）购房考虑因素：、、购房理想面积（6）购房理想面积：）购房理想面积：、、小区配套要求（7）小区配套要求：）小区配套要求：、（8）喜欢的建筑风格与户型选择：）喜欢的建筑风格与户型选择：、喜欢的建筑风格与户型选择、、可接受房价及付款方式（9）可接受房价及付款方式：）可接受房价及付款方式：、（10）物业类型选择：）物业类型选择：、物业类型选择、、物业性质选择（11）物业性质选择：）物业性质选择：、、交房标准选择（12）交房标准选择：）交房标准选择：、四、目标客户群分析、学历与年龄结构：（一）学历与年龄结构：、学历与年龄结构1、学历：、学历：2、年龄：、年龄：、职业与收入：（二）职业与收入：、职业与收入1、职业：、职业：2、收入：、收入：（三）投资群体或个体户：投资群体或个体户：、购房信息认知途径：（四）购房信息认知途径：、购房信息认知途径第二章一、项目各种指标分析项目市场定位报告、本项目经济指标及现状描述：（一）本项目经济指标及现状描述：、本项目经济指标及现状描述。1、项目名称：拟定为《凯旋花园》项目名称：2、项目建设地点：红河州，蒙自县，大屯镇项目建设地点：3、交通情况：昆河公路穿镇而过，昆河铁路（滇越铁路国内段）“草交通情况：官线”直达大屯镇，镇内铁路南通河口，北至开远、昆明，西至石屏。境内公路北通开远、昆明、广西、贵州，距昆明270公里（乘车需4小时），南达屏边及国家级口岸河口，距河口190公里；西向红河、元阳、景洪及打洛口岸，距金平110公里。4、配套设施：配套设施：、周围小区：（1）周围小区：、周围小区、周围基础生活设施配套：（2）周围基础生活设施配套：、周围基础生活设施配套（3）周围机关单位：、周围机关单位：、周围机关单位5、项目主要经济指标描述：项目主要经济指标描述：、方案一经济指标与现状描述：（1）方案一经济指标与现状描述：、方案一经济指标与现状描述投资商海屯房地产区位有效公司净用面26451.58㎡积绿化率30%公建幢间距住房户数架空停车异型房面积异型房架空层主力商铺容积率商铺面积商铺户数步行道宽1.61建筑高度商业面积住房面积停车位建筑面积大屯镇新规划用地城区110500㎡建筑密度39.6%66853㎡、方案一建筑板块描述：（2）方案一建筑板块描述：、方案一建筑板块描述序号1234合计板块名称凯旋国际商都凯旋风情步行街凯旋花园洋房凯旋生鲜市场——结构框架框架框架框架+钢架——层数3F2F局部3F6F—11F2F——建筑面积㎡）备注（1500022500680005000110500——————————、方案一综述：（3）方案一综述：住宅部分以全框架板式配合点式多层组成，商业、方案一综述部分以联排式框架三层组成，建筑成本低，面积合理化，产品适销对路，大部分为东南向房，东西向仅占15%，户型面积：四房100-120平方米占20%；小四房90-100平方米占15%；小三房80-90平方米占55%；两房60-70平方米占10%销售抗性低，符合快速回款原则。、方案二经济指标与现状描述：（4）方案二经济指标与现状描述：、方案二经济指标与现状描述投资商海屯房地产区位有效公司净用面26451.58㎡积绿化率30%公建幢间距住房户数容积率商铺面积商铺户数步行道宽1.42建筑高度商业面积住房面积停车