宜兴龙玺太湖湾山庄XXXX营销推广策划

2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考1宜兴龙玺太湖湾山庄2013全年各阶段营销推广策划简案2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考2目标—年度的任务2013年回款目标回款1.2亿元别墅销售总销1.14亿元=+公寓销售总销1.26亿元xx回款率40%回款率60%=2013年销售目标总销2.4亿元2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考3市场情况—区域市场宜兴别墅市场成交低迷，但月度成交稳定，无太大波动；太湖湾板块别墅市场，成交量少，且成交波动较大，受项目开盘及季节性影响较大。整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考4市场情况—竞品市场项目名称占地面积总建面积别墅套数/面积公寓套数/面积别墅月均去化量公寓月均去化量2012年成交整体去化量销售均价可售余量九州红墅岭850005572788套/55727㎡—1.5套/月—14套/6286㎡14套/6286㎡别墅：1081136套/17851㎡万泽太湖庄园900000216000105套216套1套/月4套/月2套183套/36200㎡别墅：12000公寓：10000214套/50153㎡太湖湾度假村11810066223151套/37190㎡338套/23685㎡1套/月5套/月1套472套/56893㎡别墅：13100公寓：765036套/9329㎡卧龙湾400002257050套/22570㎡—0.5套/月—0套31套/14748㎡别墅：1175019套/7790㎡高成·香树湾270000160000（一期）112套—未售—0套未售别墅10000以上（预计）—区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢，区域内可售约为8.8万方左右。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考5市场情况—成交及库存项目开盘时间产品类型套数合计去化合计去化总额剩余套数九洲红墅岭2012年4月独栋1001双拼、三联排49141920035万泽太湖庄园2010年5月独栋48242300024非独栋5713480044太湖湾度假村—独栋69494550020非独栋10296335006卧龙湾—独栋4229920013双拼826高成香树湾未开盘独栋0000叠墅00002019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考6市场情况—未来推量时间轴项目2013年3月万泽太湖庄园太湖湾度假村高成香树湾卧龙湾九州红墅岭2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月4月推B岛组团（约40套）下半年推出C岛组团（月36套）在售剩余一期房源，今年未有新房推出在售剩余房源，未有新房推出在售剩余房源，未有新房推出3月推出1.1期（约56套）9月推出剩余1期房源（约56套）2013年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞品别墅市场竞争激烈。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考7市场情况—竞品动态项目在售项目名称主力产品及面积段项目进度本周营销动态在售项目九洲红墅岭双拼：430-450平米独栋：1200平米2012年4月20日首批推出50套别墅均价13000元/㎡现推出特价房550万，430㎡左右，具体房源现场售楼处咨询万泽太湖庄园小公寓：52-84平米目前在售一期，包含小公寓及别墅产品项目在售300-370多平米的联排别墅，总价250万-400万/套，580-850平米的独栋别墅仅剩少量余房，总价600万-1600万/套。现购房促销活动，“买别墅，送奔驰GLK，或送公寓！”活动独栋：580-850平米联排别墅：300-370平米即将推出B岛和C岛独栋别墅，面积大约500-700平米，均价12000。总价600-840万之间太湖湾度假村独栋：290-540平米双拼：270平米尾盘—卧龙湾独栋：600平米双拼别墅：300平米尾盘—待售项目高成香树湾联排别墅：280—会所及示范区仍在装修中，销售团队未进场，首批房源暂时未开盘销售，预计明年3月开盘。—叠加别墅：90-140平米2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考8市场情况—个案情况项目概况九州·红墅岭1项目概况简介区域太湖湾区域开发商常州九州福星房地产景观公司绿城占地85000总建55727绿化率40%容积率0.45产品线独栋、双拼和三拼联排项目特色：九洲红墅岭位于太湖湾旅游度假区内，紧邻太湖湾金陵大饭店，与城市的喧嚣保持微妙距离。项目坐山望湖，与环球动漫嬉戏谷一山之隔，沿盘山公路，5分钟内即可到达嬉戏谷。沪宁高铁、沪宁高速、宁杭高速、沿江高速和锡宜高速交汇而过，交通便捷，自驾即轻松前往。项目为双拼别墅规划设计，英伦建筑风格唯美大气。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考9市场情况—个案情况销售情况九州·红墅岭1物业推出套数主力面积售价已售套数去化率开盘时间红墅岭独栋11200—00%2012-4联排49438-456130001428%2012-4主力户型——456㎡5室3厅1厨4卫主力户型——438㎡4室3厅1厨4卫九州红墅岭，2012年4月共推出49套别墅，主要以双拼及三联排别墅为主，面积在438-456㎡之间，单价都在1.3万起，优惠额度不高。项目为太湖湾区域唯一的纯别墅社区，产品单一，单价高，总价高，配套全部依赖外部。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考10市场情况—个案情况现场体验九州·红墅岭1门口导示会所会所大厅示范区及工地现状景观走道洽谈区项目售楼处位于小区主入口，可远观太湖，小区景观自然，小区整体与山地相结合环境优美。业务员现场接待和介绍比较随意，但小区物业服务尚可2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考11市场情况—个案情况项目概况万泽·太湖庄园2项目概况简介区域太湖湾区域开发商常州万泽天海置业景观公司美国EDSA占地60万㎡总建21.6万㎡绿化率50%容积率0.36产品线联排、独栋别墅、公寓、洋房项目特色：万泽太湖庄园，位于常州市武进区太湖湾旅游度假区内。距离常州市区约45公里，车程在40分钟左右；距离无锡市区约25公里，车程20分钟左右。距离沪宁杭各两个小时车程，为休闲旅游的最佳距离。项目规划占地256.3万平米，总开发面积约64万平米，是环太湖地区超大规模一线湖景高档社区。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考12市场情况—个案情况精装公寓商业及会所在售独栋别墅联排别墅未售独栋别墅销售情况万泽·太湖庄园2位置物业推出套数主力面积售价已售套数去化率开盘时间a岛公寓21660、8010000（精装）14682%2010-5联排573709000-100001323%2010-5独栋48570-85013000-140002450%2010-5b岛独栋40480-1000待定00%暂未推出c岛独栋36480-1000待定00%暂未推出独栋别墅558㎡，加上花园+露台合计709㎡联排别墅258㎡，加上花园面积合计376㎡2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考13市场情况—个案情况现场体验万泽·太湖庄园2洽谈区别墅立面样板房会客厅样板房餐厅公寓外立面会所小区走道小区景观项目售楼处周围环境优美，同时可见太湖和小区景观。小区内部配套设施完善，环境优美。业务员现场介绍较为全面，但说辞方面有些不足。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考14市场情况—个案情况项目概况简介区域太湖湾区域开发商江苏高成房地产投资集团景观公司—占地27万方总建16万方绿化率40%容积率0.6产品线独栋、联排和叠墅项目概况高成·香树湾3项目特色：高成太湖香树湾高成太湖香树湾坐落于常州武进太湖湾旅游度假区内的环太湖路，开元度假村和竺山湖小镇的西侧，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源和绵延7公里的湖岸线。集别墅、公寓、商业、酒店、娱乐为一体，立足于高起点、高品位、高标准，结合自身宅间绿化和公共景观资源优势，创造生态绿化的纯别墅社区。项目建筑的朝向均能满足日照朝向要求。项目建成后，将会成为太湖湾景区内规模大一个纯西班牙风情山地别墅花园。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考15市场情况—个案情况销售情况高成·香树湾3一期1.1期物业推出套数主力面积售价已售套数1.1期独栋4500—65015000暂未销售联排4280—12000暂未销售叠墅4890-14010000暂未销售会所主力户型—90㎡2室3厅1卫主力户型—104㎡2室2厅1卫2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考16销售情况高成·香树湾3市场情况—个案情况主入口超大会所洽谈区小区景观别墅现状外部河流项目会所面积超大，目前未对外开放。销售团队尚未进场，会所仍在内部装修中，示范区工程已结束，景观呈现效果较好。2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考17市场情况—市场总结12345持续加推开盘强销形象蓄势预热蓄水2019/10/2118明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考思考—策略的核心2月4月5月3月产品说明会6月7月8月9月10月11月12月售楼处公开示范区公开&首批联排开盘公寓产品推出推广策略活动策略渠道策略销售策略项目高调亮相，形象跳脱，避免形象同质化结合重大营销节点，注重活动有效性深挖区域客户，合理利用现有资源，注重外部渠道的嫁接增强执行力，保证专业度，坐拓并行营销2019/10/2119明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考加推持销开盘强销形象蓄势预热蓄水2月4月5月3月产品说明会6月7月8月9月10月11月12月售楼处公开示范区公开&首批联排开盘公寓产品推出重大节点项目形象释放销售技巧强化渠道营销，大量蓄客强化产品，开盘引爆营销工作吸筹热销形象炒作现场售楼处进场活动营销，项目蓄水集中蓄客关键词卖点深化，渠道深挖客户维护，新品持销持销维护推广主题湖岸的度假地近太湖远江湖落地—执行的动作眼见为实！碧水蓝天的魅力很多“忙人”都不知道很多“鸟人”已经在太湖湾住下了2019/10/2120明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考主题媒体渠道活动推广重点：湖岸的度假地节点：春节方向：形象发声重点通路：户外（市区、机场、高速）、报广、微博手段：策源现有渠道资源接洽，有效资源筛选，重点跟进，后期活动邀约至现场主题：候鸟的假期事件活动：王子找候鸟资源接洽渠道布点案场专业技巧培训执行—一阶段执行思考2月3月4月2019/10/2121明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考执行—一阶段执行思考第一阶段工作重点—推广策略推广目的：利用新春社会热门关注点嫁接项目形象进行炒作利用阶段推广主题“候鸟的假期”触发“寻找候鸟度假地”的事件话题引起社会对项目的关注度2019/10/2122明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考执行—一阶段执行思考第一阶段工作重点—推广策略话题营销目的--项目形象首次亮相，快速引爆品牌知名度。契机--现在过春节往往会全家人以度假的形式度过，2013年春节过后（大年初五）就是情人节，借助此节点通过话题引发事件，引起关注度。策略--由推广主题延伸，通过媒体社会化传播，引起话题。创意--通过王尔德经典的童话故事中《快乐王子》里候鸟和王子的关系，延伸至一对恋人的曲折故事。高富帅“王子”先生跟“候鸟”小姐告白，策划寻找活动。期间没有任何项目信息，瞬间在情人节前后引起大众共鸣。创意--爱要说出来“告白日”传播--微博主导+线下活动+地产专业网站+报广2019/10/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考23执行—一阶段执行思考第一阶段工作重点—推广策略2月14日（初五）市中心上演寻找女朋友求爱记配合活动2月24日（十五）王子先生终于跟美丽的候鸟小姐求爱成功穿王子装的帅哥与候鸟小姐是多年的网友，但从未见面在长久的聊天中王子先生被候鸟小姐吸引本想在今年的情人节告白却无论用什么方式都联系不上王子先生害怕候鸟小姐春节期间相亲成功无奈之下走上大街询问路人“有没有见到候鸟小姐”引得路人纷纷拍照配合报广