广东佛山乐从南北钢贸市场项目整合营销策略报告_113页

KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.廣州經緯房產咨詢有限公司新城中心首席酒店式服务国际公寓顺联集团乐从南北钢贸市场项目整合营销策略报告KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.2前言项目战略意义我们的服务使命具有推动城市居住文明发展的指标意义中心组团辐射圈内之物业顺联集团进入住宅开发的旗舰项目赋予项目引领居住文明革新的张力概念追求经济效益与品牌价值的优越表现推动项目形象力与地段力的融合与提升项目SWOT分析及战略规划KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.4项目理解莲花体育馆本案毗邻佛山新城市中心组团，升值潜力无限KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.5项目理解南向文化公园景观受遮挡，北向可望世纪莲体育馆世纪莲体育馆楼高100米，视线受遮挡KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.6项目理解周边生活配套欠缺成熟，塑料市场亦影响居住感受KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.7项目理解紧邻繁忙过境路，噪音、废气干扰明显KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.8项目理解总建13.8万㎡，容积率5.0，规模偏小住宅总建10万㎡，总户数963，仅小规模的住宅小区商业部分规划为2层街铺，总建1.5万㎡地下室车库面积1.85万，导致建筑成本上升建筑层数16-26层采取围合式的小区布局，绝大部分单位西向布置项目基本指标全围合布局，且大部分单位东西走向，舒适性略显不足KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.9项目理解5.3%9.1%30%15%10.5%30.4%比例5288289145102293套数13011011065-7237-50面积复式四房三房带套房小三房两房公寓户型注：以套内面积计算主打区域主流市场，兼顾投资型市场空间KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.10项目理解顺联集团本案资源整合效能放大产业联动商业地产开发家具连锁销售钢材贸易制造业家具贸易、商业地产开发的综合产业巨擎KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.11项目理解优势劣势毗邻佛山新城市中心组团，升值潜力无限顺联集团资源强势建筑高度有一定优势，视野尚算开阔，北面可望世纪莲主力户型为市场主流，具备良好的客户基础产品兼顾投资型市场，低总价易吸纳投资客户项目地块前身为钢铁市场，居住形象受损紧邻过境路、塑料市场，生活配套匮乏，居住感受较差紧靠过境路及塑料市场，人流量少，商业价值不大规模偏小，勉强属于小规模的小区项目产品规划、设计只属区域主流，产品力突围较困难绝大部分户型西向设置，有悖当地的居住习惯地下车库设计及中高层建筑所需的建筑成本上升KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.12项目发展机遇生产总值73.5亿元，增加25.4％商业销售突破400亿元，增长29.2%地方可支配财政收入4.5亿元，增长了12.8%固定资产投资16.09亿元，增长24.8%全镇银行存款余额180.9亿元，比2005年底增长了9%藏富于民的经济环境为项目提供良好客户资源KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.13项目发展机遇行业数据钢铁钢材贸易公司1190多家从业人员近10000人家具经销商户3000多家家具销售、安装、运输等各类从业人员数万人每日前来参观、购物的顾客逾3万多人塑料商户500多家商贸经济蓬勃发展，对现代办公场所的需求不断加大KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.14项目发展机遇“南岸”功能佛山未来行政、商业和文化、体育等悠闲活动的新中心区建设现状东平大桥、世纪莲体育中心及新闻中心已投入使用水、电、气等生活配套设施已建设完成房地产建设用地现规划约有40公顷的地块07年建设重点一批新的文化、博物馆公共卫生大楼，预计08年5月投入使用规划建设一所新的全日制公办小学共有为40多个班级，07年将开工建设，08年可以投入使用佛山城市发展南移，区域价值不断提升KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.15项目发展机遇项目影响进度佛山一环加强乐从与外区的联系已建成禅城四干道延伸加速乐从与禅城的融合规划中325国道改道舒缓澜石大桥的交通压力规划中地铁1、3、6号线今年上半年动工，部分2010年投入使用交通路网有利拓展外区客源KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.16项目发展机遇项目入驻机构进度新闻中心佛山传媒集团、佛山日报、佛山电台、佛山电视台等六大传媒交付使用佛山市公共卫生大楼疾病预防控制中心、卫生监督所、职业病防治所及健康教育所08年5月全日制公办小学——08年年中中心组团之建设所带来大批高知人群KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.17项目发展机遇2005年2007年东区商住区的日渐成型为商业提供大量的消费人群KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.18项目发展机遇区域成交套数成交均价乐从20122500-3600（套内）禅城82834141元/㎡（建面）项目预计未来走势佛山雅居乐花园一期均价5500-6000中海集团06A占地18.8万㎡，楼面地价3332元/㎡金地集团06B占地19.1万㎡，露面地价3406元/㎡凯德置地CG08占地40142㎡，露面地价3788元/㎡禅城房价持续攀升，乐从洼地效应明显2006年乐从、禅城两地成交数据受地价上升等诸多因素影响，预计禅城楼价仍将保持快速增长，两地楼价差距将有所增大部分地块成交价格KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.19项目发展机遇组团推售时间均价主力户型一期洋房2003年3500三房单套房90-122㎡灏景峰2004年3900三房单套房136-188㎡贝沙轩2005年4000美林水岸2007年4200后续供应40层高档公寓，面积将达200-400㎡灏景峰一期洋房佛山奥园霸主价格持续走高，带动区域房价整体提升KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.20项目发展机遇乐从首个甲级商务写字楼——乐从置业广场揭开乐从写字楼市场新一页，集团旗下项目可实现资源共享KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.21项目发展机遇现有项目卖场展示不足，服务仍处于落后阶段KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.22项目发展机遇年份楼盘名称定位语主要诉求点2003年海日名苑首创欧式现代社区建筑风格2004年盈翠园欧陆风情，至尊家园建筑风格2004年紫荆楼南苑创新户型，更少付出，更多享受产品特点性价比2004年富景楼富足生活，温馨家园生活感受2004年佛山奥园水边的奥林匹克水景园林运动生活方式2005年国际生活新坐标生活方式2005年乐宜居二期畅意享受生活！生活感受2005年怡盛豪庭实惠，不失尊贵性价比2006年湖畔湾豪庭诠释都市完美生活生活感受营销策略与推广执行水平存在较大的可超越空间宣传定位语趋向同质化，流于表面缺乏深入挖掘KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.23项目发展机遇现有项目建筑立面同质化现象严重，毫无建筑风格可言KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.24项目发展阻力由落后的开发模式导致的市场价值失落乐从近年房价表现05001000150020002500300035004000华乐大厦怡景居乐然居旭翠庭海逸名苑河景苑盈翠园紫荆南苑乐德居乐宜居二期泰裕大厦裕丰豪庭20012002200320042005200606年以来，虽然楼价已取得长足发展，但仍处于低位KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.25项目发展阻力位置乐从镇南区1、2号地（顺联北区旁）发展商佛山市长河房产有限公司占地61690.6㎡总建面积33.9万㎡容积率5.5项目定位乐从首席大型国际水岸全高层豪宅销售均价3600-5200元/㎡（按建筑面积计算）户型2房90㎡3房单套135㎡、3房单套带工人房143㎡4房单套带工人房175㎡项目点评每户均附带入户花园，但其面积并非赠送继佛山奥园后的“巨无霸”——金河水岸中高档规模小区放量截击，后续供应惊人KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.26项目发展阻力项目位置规模楼面地价得主入市时间威斯广场乐从小学旁占地153061.98总建428573.5㎡599元/㎡供销集团钜隆房产07年乐从镇南区３号地块毗邻乐从的顺联北区家私城占地52011㎡总建256699㎡935元/㎡供销集团钜隆房产08年06H地块位于新城区（启动区）裕和路以北、吉庆道以东、吉祥道以西占地约500亩2068元/㎡广州招商房地产有限公司嘉森国际有限公司中高档规模小区放量截击，后续供应惊人乐从部分潜在项目信息KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.27项目发展阻力湖畔湾豪庭位置乐从镇东区镇安路发展商乐从供销集团下属乐添房产经营有限公司占地10万㎡总建面积30万㎡销售均价二期2900元/㎡（按套内面积计算）现时状态二期已售罄，三期准备动工未来供应量3期项目亮点10000平方米立体绿化园林2000平方米“小区人工湖20多个建筑及活动景点，水景和休闲小品项目/位置规模入市时间力丰楼（镇安路）占地不足1万07年下半年喜联大厦（德华路）占地不足2万07年下半年振华路北侧地块占地5838.3㎡总建26097.2㎡07年市场主流中低端小区项目的信息干扰KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.28项目发展阻力金宇名都占地11730㎡总建97135㎡，其中商业7375㎡，住宅70432㎡建筑高度约100米乐从镇最高的标志性建筑，竞争优势更为明显KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.29项目发展阻力项目规模发展方向预计入市时间万科地产南庄项目占地337543.71㎡总建77.635万㎡容积率2.2中高档大型住宅小区07-08年时代倾城（罗村）占地107235.83㎡总建29.64万㎡容积率2.2中高档次的国际化大型综合型文化社区，以小高层为主、并有多层和联排别墅07年中外区项目争夺禅城客源，乐从的洼地效应受影响KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.30战略命题HOW地块劣势，如何扭转产品平庸，如何实现价格突破竞争激烈，如何成功突围KINGSWICK（GUANGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.31SWOT战略规划及构建SWOT战略构建优势（S）劣势（W）毗邻中心组团的区位优势发展商资源强势具备一定的景观优势主流产品具备良好的市场基础产品链设计兼顾投资型市场地块前身为钢材市场，居住形象受损紧邻过境路、塑料市场，影响居住感受且商业价值受损规模偏小生活配套设施不足产品设计过于普通，较难实现突破大部分单位西向，有悖居住习惯地下室及中高层建筑导致成本稍高机遇（O）发挥优势，抢占机会(