永林街商务公寓市调定位及营销策略

第一章市场调查第二章第三章第四章第五章目录项目定位营销策略合作方式建议经济估算市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析市场调查：地区概况昆明是云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心。同时也是我国西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。辖五区八县一市，市域总面积21111平方公里，其中市区面积约98平方公里。总人口488万。昆明地处云贵高原中部，平均海拔1,891米，东西最大横距140公里，南北最大纵距220公里。地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，具有典型的温带气候特点，素以“春城”而享誉中外。是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往国际、国内航线约40条，以及省内的7条航线。现有铁路干支线12条，省内铁路2条。有5000多公里的公路网通往省内各地和邻省邻国。市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析1）、昆明宏观经济分析2）、昆明房地产投资结构3）、昆明二月份房地产趋势4）、区域房地产市场分析5）、总结市场调查：区域市场现状及其趋势判断1.昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析5、总结2007年昆明市实现地区生产总值1393.6亿元，增长12.5％；地方财政一般预算收入133.1亿元，增长28.3％；全社会固定资产投资818亿元，增长25％；社会消费品零售总额569.4亿元，增长17.6％；城镇居民人均可支配收入12083元，农民人均纯收入4003元，扣除物价上涨因素，分别增长6.1％和7.1％；人口自然增长率6.02％；居民消费价格总水平上涨5.8％。从各项社会经济指标可以看出，我市社会经济整体发展是较好的。市场调查：区域市场现状及其趋势判断1.昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析5、总结目前昆明普通住宅的楼盘总共占到55.7%。随着别墅用地储备的不断消耗殆尽，别墅势必体现出其稀缺资源的优势。从区位分布来看，一环以内的多为纯商业项目，如正义坊和摩玛大道商铺；一二环间的是分布在官渡区的住宅项目、城市理想，二三环间的新开楼盘主要在盘龙和官渡区，三环外的楼盘数量仍然最多，以普通住宅为主；滇池旅游度假区和世博园片区普遍是洋房、别墅之类的高品质住宅。呈贡新城的规划，商品楼盘主要为世纪城、云大知城等几个大盘。昆明整个房地产投资呈：中心以繁荣商业；边缘以改善居住条件；外围以专业地产为格局的结构发展。市场调查：区域市场现状及其趋势判断1.昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析5、总结2008年1～2月份中国大陆楼市一片低迷，部分一线城市的房地产开发商已经开始降价救市。而昆明的楼市在春节过后逐渐回暖，且速度明显比其他城市快，但购房者对市场的观望等待却不断升温。一环以内的房地产投资因其区位及商业价值决定是保值的，价格是稳中带升，而二环以外的楼盘房价却有所回落。2008年1月共有5个楼盘开盘，２月，则几乎没有一个项目开盘。3月份昆明也只有两个楼盘开盘，而且提供的房源只有约580套。昆明的房地产市场仍是良性发展，前景看好！市场调查：区域市场现状及其趋势判断1.昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析5、总结根据《昆明主城55分区控制性详细规划公示——弥勒寺分区》的规划方案。一个连接昆明CBD核心区、南屏商业区以及螺蛳湾商业区等传统商业区的旅游商贸服务区即将诞生。按照《控制性详细规划》，弥勒寺分区范围东起盘龙江，西至环城西路，南至环城南路，北以金碧路为界，用地总面积120公顷。功能定位为：昆明主城区历史传统主轴上以旅游商贸服务为主的综合区域。该分区将以桥梁性的作用把南屏分区和螺蛳湾分区连接在一起，形成一个吸引和集聚大量消费人群的昆明大商圈。区域内云集了昆明市儿童医院、云南省第一人民医院、昆三中、书林一小、屈臣氏等一批医院、学校、商场，生活配套设施齐全。区内的金碧公园以及金马碧鸡坊是昆明最繁华的休闲广场。云南省委、昆明市委、云南省疾控中心等行政单位均位于这一区域。作为与主城核心区紧邻的区域，该区域地块一直吸引了不少开发商及置业投资者的目光，而区域可供开发的土地已近殆尽。同时，“准现房时代”迈入普通昆明人视野，这也对楼盘的销售模式提出更高要求。市场调查：区域市场现状及其趋势判断1.昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析5、总结综上所述，昆明市2008年的房地产销售前景乐观。本项目所处区位优越，将有利于发挥环比价格优势，较短的建设周期也能有效地抵御时间和政策风险，优化与周边环境协调的规划布局和单体设计必将为地块的开发创造无限商机。市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析1）、项目土地性质调查分析2）、项目周边环境调查分析3）、项目交通条件调查4）、项目市政配套设施调查分析5）、项目常住人口调查分析6）、项目赞住人口调查分析7）、项目周边流动人口调查分析8）、项目周边商业业态、业种调查分析9）、项目周边商业产品租价调查表10）、典型在售商业项目价格调查表11）、住宅产品售价调查表12）、住宅产品租价调查表13）、典型在售酒店公寓调查市场调查：项目用地周边环境调查分析1.项目土地性质调查该地块属出让商业用地，期限40年。规划用地面积2582.67㎡。规划条件：容积率2.5，建筑密度≤60％，绿(旷)地率≥30％，机动车位0.5个车位/100㎡，非机动车位8个车位/100㎡，退15M临街≥3M，建筑高度＜18M。市场调查：项目用地周边环境调查分析2）、项目周边环境调查分析地块西、北至石桥铺规划路，东侧至昆明市第三幼儿园，南至“近日楼”片区。处于三市街黄金商圈与螺蛳湾批发商圈中间位置，城市综合配套齐全，人口密集区。市场调查：项目用地周边环境调查分析3.地块交通条件调查1）、交通地理位置图市场调查：项目用地周边环境调查分析公交线路起点站终点站附近站№4大观楼小菜园金碧广场№73海埂公园护国路金碧广场№98菊花村苏家塘金碧广场№3昆明站金苑商厦金碧广场№62菊花村梁源小区金碧广场№90黄土坡双凤路金碧广场№52大观楼昆明机场金碧广场№26黄土坡关上金碧广场№109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查2）、公交车网图№112湖畔之梦护国桥螺蛳湾№75梁家河石闸立交桥螺蛳湾№89金沙小区金牛小区螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№111东站岔街螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№58黄土坡永平路螺蛳湾№107经济技术开发区东寺街东寺街№137船房村东寺街南口东寺街南口№152湖畔之梦市总工会书林街本案市场调查：项目用地周边环境调查分析公交线路起点站终点站附近站№4大观楼小菜园金碧广场№73海埂公园护国路金碧广场№98菊花村苏家塘金碧广场№3昆明站金苑商厦金碧广场№62菊花村梁源小区金碧广场№90黄土坡双凤路金碧广场№52大观楼昆明机场金碧广场№26黄土坡关上金碧广场№109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查№112湖畔之梦护国桥螺蛳湾№75梁家河石闸立交桥螺蛳湾№89金沙小区金牛小区螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№111东站岔街螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№58黄土坡永平路螺蛳湾№107经济技术开发区东寺街东寺街№137船房村东寺街南口东寺街南口№152湖畔之梦市总工会书林街公交线路地块位于一环路以内，金碧广场以南400米。东西两侧是书林街、东寺街。有23条公交线路在附近运行，交通非常便利。市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析在项目周遍的配套分为四大路线进行调查:分别为东寺街、书林街、金碧路、环城南路、进行了调查:市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析东寺街:学校机构:部队幼儿园医院:男科医院、云南疾病预防控制中心、诊所、药店金融:自助银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行娱乐:足疗、网吧、电玩、酒吧、美容、西餐自助购物:新玉带河鞋城、奥特来斯购物商场、屈臣氏、天浩运动餐饮:小吃、肯德基、饭店、西餐自助行政机构:昆明市图书馆、卫生检查中心、五华文化旅游局交通:NO.107.NO.152NO.137附属商业:烟酒、茶、瓷器、报亭、彩票、首饰、服装、鞋包、擦鞋、日化、数码、律师所、中介、食品、饮品、打字复印、便利店、五金、床上用品、摄影、美发、糕点、纹身、卤味、音像、玉器、助听器、洗衣店、婴儿用品、停车场、精品市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析环城南路:学校机构:无医院:诊所金融:工商银行娱乐:螺丝湾鞋业广场、东方玉龙鞋城、家乐福、云纺商业区、餐饮:华城饭店、螺丝湾饭店、德克士、小吃行政机构:无交通:NO.109NO.75NO.107NO.3NO.58NO.80NO.112NO.89NO.111NO.24NO.64NO.91.附属商业：鞋业、眼镜、锅具、酒、糕点、自行车销售、首饰、乐器、书店、联通、打印、摄影市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析金碧路:学校机构:幼儿园医院:五华妇幼保健院、云南第一人民医院、药店、专科医院金融:交通银行、自助银行、信用社、光大银行、广东银行、富滇银行、中国银行、建设银行娱乐:网吧、电玩、KTV、金碧夜市区、咖啡店、美容餐饮:小吃、西餐厅、中西餐厅住宿:酒店交通:NO.62NO.52NO.98.NO.3附属商业:摄影、茶、保险、中介、烟酒、书店、保健仪器、服装、婚纱、瓷器、打字、典当、便利店、办公文具、保健用品、食品、糕点、围棋店、缝纫机、助听器、彩票、眼镜、家纺、鞋、美发、移动通讯购物:金碧地下城、金碧商城、金马文化旅游市场、富祥商场、艺明轩家居广场、同仁步行街、金碧辉煌购物中心、百佳购物中心宗教:教堂市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析书林街:学校机构:昆明市十五幼儿园、昆明市第三幼儿园、昆明第三中学、书林二小医院:儿童医院、药店、兴兴女子医院、吴氏整容医院、诊所金融:工商银行、富滇银行、建设银行、邮政、自助银行娱乐:金马坊酒吧区、美容、步行街、网吧餐饮:桥香园、酒楼、餐馆、小吃住宿:总工会宾馆、招待所交通:NO.137NO.152附属商业:便利店、音像、报亭、玩具店、摄影、婴儿用品、首饰加工、服装、理发、助听器、饮品、花店、中介、自行车修理、文具、日化、图文、复印打字、书画行、超市、五金、烟酒、煤气部、橡胶制品、二手手机、印刷、糖果店、教学仪器、游戏卡、彩票、糕点、保健仪器、律师所、火车票代售点购物:农贸市场行政机构:云南出版社、书林社区居委会、金碧派出所、治安亭、报社市场调查：项目用地周边环境调查分析总结:从上面的调查来看,首先是书林街，主要是以儿童医院和学校为主，所以在书林街上的附属商业大部分都是以文具,玩具等学生用品为主,而东寺街是以购物商业体系为主，二环路是以大型批发为主，而金碧路段是整个昆明的中心购物场所，所以这四条路上的人流和车流量是非常大的数量．总的来说:项目周边不论是在生活上,还是在娱乐、购物、上学、医疗配套金融配套等上都具备了很完善的系统,生活十分便利.不论在生活上还是在购物消费上都是最佳的位置.4）、周边配套设施调查分析市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析市场调查：项目用地周边环境调查分析5、常住人口调查分析街道名称小区名称层数户数书林街富邦花园288户书林小区22拆迁办28书林街46号48书林街45号154临街61.书林街常住人口数量调查所在区域：市场调查：项目用地周边环境调查分析街道名称小区名称层数户数（比较老旧的小区）120敬德巷67号70石桥铺