河南新乡延津项目市场定位与营销推广策略方案_112页_XXXX年

延津项目营销推广方案公司（中国）2010年10月产品定位房地产市场分析项目分析开发环境分析项目营销推广策略制定目录开发环境分析近期房地产市场调控策略时间措施要点2010.09.29中国出台措施：巩固房地产市场调整成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付款比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部、住建部出重拳闲置土地土地一年以上禁止拿地国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文件”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18李克强：加快公租房建设，坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.宏观政策分析2010.08.02国土部发布：1457宗土地闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文：加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，宗旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04三部委发文：明确个人贷款二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备进率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.21二套房以套数界定，不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部：要求商品房严格购房实行购房实名制住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付款不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.13住建部：加快保障房建设，抑制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时抑制部分城市房价过快上涨。公司观点：1、短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼比接近临界点的压力有所缓和。2、但市场经过观望后出现2007年的长期调整的可能性不大，在目前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求经过一定阶段的压抑后将不可避免重返市场，这一观望时间的长短还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。延津县位于河南省北部，新乡市东部。西距新乡37公里，距离郑州93公里，东南至开封50公里，北距安阳130公里。区域南北宽45.5公里，东西长42.5公里，总面积886平方公里，9个乡镇，341个行政村，全县总人口47.1万人,。城市分析:县市总人（万人）GDP(亿元)人均GDP地方财政(亿元)人均财（元）居民存（亿元）人均存款（元）延津县47.156.4119741.9225920.74394YanJineconomy2008年延津县基础经济指标分析（数据来源：国家统计局）县市08年底总人口（万人）GDP(亿元)人均GDP地方财政(万元)人均财政（元）居民存款（亿元）人均存款（元）延津县47.156.4119741.9225920.74394濮阳县107.86144.32138503438932049.684606舞阳县56.9575.41142132025235631.935607方城县102.8490.2597642370223135.403442罗山县71.4973.02125531270017853.187438潢川县80.4098.90148942022025244.795571商水县115.2284.0780451582313845.223925郸城县131.36101.3984682009615351.863948泌阳县97.6082.5895402036920936.5337422008年原阳与省级贫困县经济指标对比分析（数据来源：国家统计局）延津经济2008年延津县产业结构分析第二产业,48.98%%第一产业,25.63%第三产业,25.39%县域GDP第一产业百分比第二产业百分比第三产业百分比获嘉县4733389926520.97%25633454.15%11773924.87%原阳县64126417198426.82%29326545.73%17601527.45%延津县56322514436125.63%27588248.98%14298225.39%封丘县58336921846537.45%20424335.01%16066127.54%长垣县109278618156816.62%52614948.15%38506935.24%卫辉市66398014049721.16%27791541.86%24556836.98%辉县市151574522641514.94%97584364.38%31348720.68%2008年新乡各县域经济结构对比分析观点：工业经济发展，依托农产品资源优势,培育壮大了粮油食品、纺织印染、化工和机械制造四个支柱产业,。从总体来看产业结构，农业较为发达，工业处于刚刚起步阶段，农业和工业带动第三产业的发展。延津经济结构分析县城区已基本形成以“六纵六横”骨干道路和一环路为主体的城市路网结构，以环城绿化带、道路绿化带和平面绿化点为主体的城市生态结构，，已形成了一条高速和六条省道为基础的“六纵六横”二级公路网，全县二级以上公路达到300多公里，实现了乡乡通二级公路，成为全省二级公路密度最大的县（市）之一。延津区域------YanJintrafficanalysis关键词：原始、封闭、前瞻结论延津守着原始社会的新青年。延津经济崛起发展在于房地产行业的崛起，否则经济塌陷任然会持续一个阶段。延津开放意识是决定一切发展中最重要的元素。结合本案的观点：一个潜力的区域，一个经济塌陷的区域、一个消费水平低下的区域，对本案是机遇也是挑战，俗话说“快一步是烈士，快半步是勇士”。伴随着城市的发展掌握开发节奏是关键的关键！！！城市化进程房价收入市场投放量政策城市建设人口及密度延津房地产市场分析：2008年延津与其它县市二、三产业就业率对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%二、三产业就业率81.84%51.23%50.19%42.64%45.31%49.17%39.35%54.72%新乡县获嘉县原阳县延津县封丘县长垣县卫辉市辉县市新乡各县市人口密度对比分析0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00人口密度人口密度0.880.850.500.490.610.760.560.40新乡县获嘉县原阳县延津县封丘县长垣县卫辉市辉县市人口密度底，矿产及高附加值产业少，即便是从业人数高，但产业附加值低！延津人口分析020000400006000080000100000120000140000延津县政府财政状况分析（万元）财政收入4760113046171001921615199400072519170168财政支出77047526458208265398855769602475016122458新乡获嘉原阳延津封丘长垣卫辉辉县0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.00新乡各县域人均存贷款状况（元）人均存款14502.7271.94112.74724.14664.410120.6443.48584.3人均贷款15099.4879.94369.95634.42117.77024.64841.74494.2新乡县获嘉县原阳县延津县封丘县长垣县卫辉市辉县市延津政府及人民收入状况近几年，延津县经济实现了又好又快发展，2003年、2005年连续两次跻身全省县域经济发展十快县，并被纳入全省扩权县行列。近几年，坚持实施了一批能够改善人居环境的重点基础设施项目，先后实施了城市主次干道建设、旧城改造、休闲公园建设、排供水、房地产开发、市场建设、集中供气、绿化亮化等八项重点工程。延津未来城市化进程分析人民路建设路北干道南干道西干道东干道卫生西路文文文广场政府县委汽车站老城区新城区本案南站县人民医院卫生局法院乡镇老城区新城区村乡人群进县城县城人群进地级市地级市人进省城省城人进一线城市一线城市人移居海外整个中国在进行前世未有一次人口迁徙运动！！！乡进县购房目的县进区购房目的区进省购房目的教育、改善环境、配套教育、改善环境、配套城市名片、教育、地段购房目标区域名校旁和新区购房目标区域名校旁、新区和繁华地段购房目标区域名校旁、新区和繁华地段中国城市化进程的规律造成延津房产价飞涨的因素分析1、整体收入水平中等偏上。2、房地产开发项目较少，造成市场供不应求局势。人民路建设路北干道南干道西干道东干道卫生西路文文文广场政府县委汽车站老城区本案南站县人民医院卫生局法院原阳房地产现状分析亲亲家园假日新城花园加盟·福苑牛津城锦绣温泉花园工地位置：卫生路中段县医院路南开发商：郑州加盟置业有限公司投资商：河南延化集团建筑面积：一期1。6万平米规划户数：一期108户规划类别：多层带电梯面积范围：102---170平米主力面积：142平米综合分析：项目位置好、地段佳，户型设计面积过大，延津首席6层电梯洋房，海派建筑风格，景观设计是目前延津最好的社区，10月16日公开认筹，当天上午1万抵1.5万，下午1万抵1.3万，加盟·福苑工地位置：建设路北端开发商：新乡市锦绣智达置业有限公司规划栋数：18栋建筑面积：三期1栋月1500平规划户数：三期12户规划类别：多层面积范围：128平米主力面积：128平米综合分析：小区属于延津县第一个规模性社区，一期、二期