浙江杭州下沙龙湖滟澜山项目营销推广策略提报

龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴……华丽高贵的建筑，无法取代静水流深的文化培养和美育。”台北市文化局长龙应台这注定不是一个传统的地产项目华坤道威期望和龙湖一起实现的不仅仅是营销和品牌的业绩，更希望共同为杭州打造一处可以滋养浪漫和优雅的生活街区。Ⅰ定位整体项目推广策略思考杭州市场研究（略）下沙板块发展研究报告目的：认识下沙、了解市场认识下沙了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况知道下沙的过去、现在和未来了解市场明确市场格局与趋势；了解下沙房地产发展进程认识下沙了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况知道下沙的过去、现在和未来了解市场明确市场格局与趋势；了解下沙房地产发展进程杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城，是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。一个主城：由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成三个副城－江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。－临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。次中心包括九堡片区。下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早。一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带资料来源：杭州规划局网站主城临平城江南城下沙城杭州市城市总体规划图地理环境分析下沙板块解读区位：位于钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置，三面临水、14公里江岸线。幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略；区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心。区域标签：制造业基地、大学城、生态型城市副中心信息来源：下沙经济技术开发区门户网地理环境分析下沙板块解读下沙景观资源丰富，湖景、江景、湿地景观，是杭州的后花园金沙湖江景、湿地1、天然江滩湿地2、金沙湖3、钱塘江景（下沙大桥观潮点）金沙湖，位于下沙新城中心区块——中央商务区的核心区域，是一个大型人工景观湖，占地面积约0.95平方公里，其中湖面面积约0.4平方公里，周边为人造沙滩，同时将建一座长400米的横跨大桥。地理环境分析下沙板块解读区域发展历程（实现从“建区”→“建城”、“依江”发展→“跨江“发展的转变）1985年片区原始印象：一片滩涂围垦之地创建起源：由于下沙离市区比较远，可以有效避免轻化工业的污染，当时下沙大部分都是围垦出来的盐碱地，相对于耕地来说，更适合作为开发区。编制下沙区总体规划，1987年变为综合工业区下沙轻化工业区杭州经济技术开发区发展事件：1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区经济技术开发区确立之后，4公里的区域首先开始启动；2000年，下沙高教区正式启动世纪末随着下沙高教园区及九堡大型居住区的规划，”副城“的面貌开始形成。区域定位：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心，城市东扩的桥头堡及终点站。道路交通状况：从下沙到杭州主城共开通公交线路13条，地铁1号线覆盖中心区、高教园区及沿江居住片区。教育资源：大学城学生占杭州40%，消费群体庞大，人文氛围浓厚。副城面貌：宏伟壮观的楼宇、鳞次栉比的厂房、纵横交错的道路、气势恢弘的广场未来规划：建设浙江省最大规模的大学科技园区、政府扶持吸引高新技术产业及海归派人才1993年2008年杭州三大副城之一地理环境分析下沙板块解读下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市，建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙区规划总体框架：“一核一心一带两区”。“一核”即新城中心区，总面积7.8平方公里。“一心”即建成区2平方公里的公共服务中心。“一带”即东南沿江居住带，总面积6平方公里，其中水域、绿化、道路面积为4000亩，商住用地面积约为5000亩（在沿江建成拥有15万人的大型居住区）。“两区”即下沙高教园区（10.91平方公里、14所高校，以及16万名在校大学生）和工业园区（总面积约20平方公里，力争建成先进制造业基地）。下沙中心区单元(XS16)和中沙单元(XS17)两区块为下沙副城中心区的重要组成部分为实现从“建区”到“造城”的转变，下沙中心区的发展与建设将成为下沙副城发展的新起点。发展规划分析下沙板块解读2006.6下沙十一五规划获得通过下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。公建配套按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。内部规划解读发展规划分析下沙板块解读交通规划—地铁、沿江大道、快速路规划使用，缩短了下沙与市中心的时间距离。地铁1号线是一条“y”状半环形骨干线；一期工程，从滨江站到九堡东站，线路长22.4公里；二期工程由三部分组成，分别是九堡东站至下沙、九堡东站至临平、滨江站至萧山湘湖，线路长度为30公里；规划站点有：下沙西站、高教园西站、云水苑站、沿江站四个站点；2010年将建成地铁1号线一、二期；德胜快速路（东段西起机场路，东至下沙文渊路）是杭州首条东西向城市快速路，也是杭州重点建设的“两口两线”工程内容，目前已经全线开通；沿江大道从之江东路到下沙一号路全长约12.2千米，道路宽度30米，双向四车道，为城市次干道，设计车速50km/h，总投资额20亿元。其中新城段，即车站南路到和睦港全长4.3千米。”估计2011年上半年可以通车；其中不算隧道工程，沿江大道部分开通。下沙沿江大道德胜快速路发展规划分析下沙板块解读规划总用地1003.99万平方米，其中中心区单元(XS16)为716.56万平方米，中沙单元(XS17)为287.43万平方米区块功能定位为：杭州下沙副城公共中心区，集行政、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现代化、生态型中心区。规划理念：功能叠合的CLD(中心居住区)场所，居民的日常各种活动均能在功能区内实现；突出公共交通为导向的用地布局，以公共交通走廊组织内部中心区商业及周边居住区。规划人口及各类用地指标：规划人口60万，建成区60万平方公里（预计可开发住宅面积约1000万平方米，商业配套设施约300万平方米，同时，规划了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高层及超高层超100幢。）以大面积防护绿地、街头绿地为主，厂房及共建设施点缀其间网络城市发展模式，体现各种功能区的协调布局下沙新城—实现工业区向城市综合区、“建区”到“造城”的转变发展规划分析下沙板块解读——扮演角色金沙湖板块下沙区域图金沙湖效果图金沙湖是集观光、旅游、度假、休闲于一体的都市滨水综合体。在湖区北岸将建成杭州规格最高的城市综合体——东部国际商务中心(IBC)，全球最佳连锁五星级酒店——希尔顿酒店也将落地于此，华东区最成功的商业品牌“莱蒙都会“则在地铁口聚集起旺盛的人气，行政服务中心已初现雏形，而湖区则设计了林荫大道、都会旅馆区、滨水文化广场、湖畔文艺区、创意研发中心、水主题活动区、群众花园区、商业购物区和地标景观桥等，政府甚至在水滨规划了一个大型的歌剧院。新加坡杭州科技园、江东前进工业园区将引入不少国际国内知名企业进驻。金沙湖未来的繁华清晰可见。金沙湖是下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD。在金沙湖区域形成的下沙新城公共中心区是下沙新城和整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。发展规划分析下沙板块解读区域居住氛围—中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替浙欧荣寓区中心板块沿江板块金沙湖板块居住、产业、公建分析下沙板块解读开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用2010年，开发区将加快推进娃哈哈新基地、龙焱科技等17个项目建设，众泰汽车、华新电缆扩建工程等26个项目竣工投产，完成工业投入40亿元以上。区域企业状况：市级以上高新技术企业突破200家，国家重点支持的高新技术企业达到57家。政府对开发区产业的扶持主要体现在四方面立足产业高端化创建“四优四新”现代产业体系，即在电子信息、食品饮料、机械制造、生物医药四大优势主导产业基础上，确立汽车及零部件、新能源新材料、服务外包和创意产业、现代物流业为开发区的四大新兴战略产业。AB重视人才的吸纳及培养吸引海归来开发区创业2009年以来，开发区设立1000万海外人才工作专项资金。建立了留学人员创办企业、留学人员服务跟踪制度，为开发区引入新科技、新思想。C开发区拨出款项重奖突出贡献企业，鼓励科技创新、扶持大企业大集团、高新技术企业和科技型企业建立国家、省、市级研发（技术）中心，承担国家重大科技攻关、科技支撑、火炬计划、创新基金等科研项目，全力支持企业申报国家重点支持的高新技术企业D发挥高教园区的优势，完善产学研合作中心的功能和服务，鼓励企业和高校、科研院所联合建设实验室、研发中心和技术联盟。09年产学研合作项目达成50个以上居住、产业、公建分析下沙板块解读下沙大学科技园—杭州十大文化创意产业园下沙大学科技园由开发区管委会与辖区高教园内备相关高校共同开发建设，依托聚集14所高校的大学城以及新加坡杭州科技园的文化创意产业集聚区；规模：总体规划约88万m2产业：共建十大特色产业园，包括工业设计、平面设计、软件设计、影视制作、文艺创作、时尚设计、传媒文化、旅游及城市规划等产业。其中3个特色产业园在07年已经创建，其余7个也在08年陆续在建。告别昔日“浓烟滚滚”的三高工业模式，充分发挥产学研的带动及创新作用，“宜业、宜居、宜学“的现代化生态城市正逐步形成。居住、产业、公建分析下沙板块解读下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型的城市副中心，人口规模远期(2020年)60万（其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人），远景(2050年)68万；目前杭州经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口超过30万；工业园区、高教园区、社区有机融合是下沙区域的重要特征，而人口构成也像它的地域组成一样，泾渭分明地分为三个群体。下沙人口30余万人，高校学生17万人，以产业工人、外来务工为主体的“新杭州人”10余万人，下沙本地居民3万人。外来人口是主体（特别是学生）、“假日效应”明显，本地居民比例偏低人口研究下沙板块解读下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站，是杭州三个主要副城之一，是一个综合性的独立城区；进过多年的开发，初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心，但目前仍处于快速发展期，伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人口结构的升级；钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划，大大拉近与市中心的距离，城市地位不断提升；下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期，目前政府将重点打造“金沙湖板块”，