武汉城市山林营销策划全案-51DOC

情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）1前言本方案通过对市场的深度分析，对项目地块价值的最大化挖掘，力图作出项目差异化产品定位，同时对产品发展及规划提出相关建议。在有利于项目销售的同时，最大程度地提高发展商的品牌形象，达到既能卖楼又能提升楼盘与发展商的品牌知名度与美誉度。因此，我们将因循地产市场之规律，在总结以往经验教训的同时，从竞争激烈的市场中，寻求项目机会点及发展点，为项目营造更好的商业运作环境，从而获得最大的开发利润！情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）2第一篇武汉市房地产市场运行概况一、武汉房地产总体运行情况二、武汉市整体供需情况三、武汉市整体价格走势四、地产政策分析五、武汉市房地产运行前景预测情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）3一、武汉房地产总体运行情况1、房地产开发投资情况2005年我市房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资的28.2%；其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。历年房地产投资情况表91.25101.29115.39132.5169.5233.3297.990501001502002503003501999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：亿元2、商品房供给情况2005年全市房屋施工面积为2749.63万平方米，同比增长12.7%，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。其中：住宅施工面积为2297.96万平方米，同比增长14.2%，占总施工面积的83.6%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为149.67万平方米，同比增长38.4%，占住宅施工面积的6.5%。历年房地产施工面积表1295.2713431661.671690.121955.492439.122749.630500100015002000250030001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：万平方米2005年全市房屋新开工面积为1195.4万平方米，同比增长13.3%，占总施工面积的43.5%，与去年同期相比增幅减少了26.2个百分点。其中：住宅新开工情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）4面积为1047.69万平方米，同比增长16.8%，占总新开工面积的87.6%，占住宅施工面积的45.6%。历年房地产新开面积表756.551055.221195.402004006008001000120014002003年2004年2005年单位：万平方米2005年全市房屋竣工面积为816.72万平方米，同比增长16.3%。其中：住宅竣工面积为702.29万平方米，同比增长15.3%，占总竣工面积的86.0%。历年房地产竣工面积表445.21454.11601.99633.17682.62702.29816.7201002003004005006007008009001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：万平方米3、商品房买卖情况2005年我市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6%；其中：商品房住宅销售面积为756.91万平方米，同比增长5.0%，占商品房销售面积的93%。情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）52001—2005年房地产销售情况表408.85450.27542.79658.08813.8901002003004005006007008009002001年2002年2003年2004年2005年单位：万平方米4、存量房交易情况2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.70万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米（不含房改出售公房），同比增长17.2%。近三年存量房成交面积对比表636.52625.7615.786006106206306402003年2004年2005年单位：万平方米2003—2005年存量房住宅交易面积对比表251.14330.13281.730501001502002503003502003年2004年2005年单位：万平方米情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）65、土地供给情况2005年城市公开出让土地面积为3755.9亩，同比增长0.3%；交易实现金额124.25亿元，同比增长58%。近三年土地供应面积26183755.93742.88050010001500200025003000350040002003年2004年2005年单位：亩近三年土地交易实现金额41.04124.2578.6303060901201502003年2004年2005年单位：亿元6、旧城改造和拆迁情况2005年全市旧城改造拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2%；拆迁户数为14800户，同比下降16.8%。情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）72003—2005年旧城改造拆迁情况表304151.58237.50501001502002503003502003年2004年2005年单位：万平方米二、武汉市整体供需情况1、住房供应不断调整，结构渐趋合理为适应普通居民的购房需求，我市2005年商品住房户型为80－100平方米和100－120平方米的供应面积分别达到136.77和145.97万平方米，占全市商品住房供应面积的46.51%。商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87%左右；销售套数占全市商品住房总销售套数的65.33%。二手住房在面积在120平方米以下的交易套数占全市交易套数的70%以上；价格在2500元/平方米以下的交易套数占全市交易套数的80%以上。2、住房销量波动较大，年末市场开始回暖我市住房交易市场受房价调控政策影响明显，特别是第三季度，商品住房及二手住房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，住房销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增加了66.2%，二手住房销售量跌幅减缓，比上季度回落了30个百分点。3、商品住房价格稳步上升，二手住房价格略有调整随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）8明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4%。二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降3.55%。4、外来投资潜力显现，平均地价继续上涨我市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年我市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。5、优质地段物业价值提升，近郊项目销售速度减缓2005年，武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在2005年的房地产市场中，销售速度则明显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。6、投机购房苗头得到遏制，特殊产品的市场吸纳度降低银行信贷及税费措施的出台，使投机性购房行为得到有效遏制，受其影响，以酒店式公寓为代表的特殊产品的市场购买力与前期相比开始下滑。同时，同类型产品开始向多元化发展，衍生出简装公寓、产权式酒店等多种更贴近消费市场的产品形式。7、开发节约节能型产品，逐渐引导市场消费在国家号召建设节约型社会的精神指引下,全市节约节能型建筑成为市场中最大的亮点，绿景苑、朝阳星苑，东立国际等一批项目脱颖而出,使消费者增加了对节能型产品的信赖度，拓展了新型技术产品的市场空间。情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）9三、武汉市整体价格走势随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。全年商品房综合物业平均价格为3869.80元/平方米，同比增长8.1%；2005年第四季度住宅平均价格为3451.09元/平方米，同比增长16%。从土地价格上看，2005年商品住宅楼面地价均价为1905.22元/平方米，比2004年增长45.2%。从下图可以看出，武汉的房价保持着一种小幅稳定上扬的水平，随着政府的土地控制更加严格，使中心城区的土地供应量保持着一种均衡状态。由于我市90%以上的购房者都是以自住为主，经济的快速发展和连续多年商品房供应量持续增加将进一步提高市民住宅消费水平，改善性需求加强、旧城改造带来的购房需求增大、外来人口购房的需求增加，商品房销售保持在一种供需两旺的水平，将促使房地产价格继续平稳上升。各主要城区全年住宅均价图3473.844067.833753.343473.683014.873685.452957.122861.8480016002400320040004800江岸区江汉区硚口区东西湖区汉阳区武昌区洪山区青山区单位:元/平方米情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）10四、地产政策分析1、地产政策回顾从以上政策出台的时间密度及性质来看，国家对房地产市场宏观调控，从2003年开始的对不同市场主体的相关性行为和环节（如融资、土地供应、房贷领域）逐渐过渡到2005年的针对房地产的终端环节—交易、利率、税收等，有着极其明确的政策转移。不再局限于温和的手段，不再依托于滞后的警示效应和市场预期，而采用了更显著更实在的成效手段，这一切都体现了政府誓将商品房价格实现“硬着陆”的政策目标。情营销策划全案武汉观筑地产顾问有限公司电话：[phone]（传真）112、地产新政带给武汉楼市的影响消费者谨慎观望、投资族开始退出市场消费者已经走过冲动消费阶段，逐渐成熟冷静，在今年房地产市场一片嘘声中更是紧捂口袋，他们开始关注国家宏观调控、关注银行金融政策、关注政府动向、关注产品性价比。由此形成了大量观望中客户群体。另外，大量投资客户受政策限制开始退出楼市投资，转移资金走向其他投资渠道。这都是造成今年武汉楼市销售下滑的重要因素。政策未能止住价格上涨的脚步2005年，是中国房地产政策风云变化的一年。政府下发了一系列宏观调控政策,旨在稳定房地产市场的价格.在全民一片让房价下跌的呼声下,武汉市全年商品住宅预售均价为3416元/平方米,同比增长18%,增幅回落11.3个百分点。在强烈的政策压力和市场压力的情况下,除局部区域的价格有小幅度的下降外,其他区域,特别是城市中心区域的房价依然保持了较大的上涨势头。在国家的宏观调控下，武汉的楼市价格还能逆市上扬，并非是政府的不作为，而是武汉楼市本来面目的真实之体现。经过这一轮的宏观调控,武汉市房地产市场将发展的更加健康和稳健。畅销户型面积下降在目前国家抑制房地产价格上涨过快政策层出不穷的条件下，武汉市主打户型的销售情况并没有受到影响，符合一定条件的房屋仍然受到市场的追捧，这说明房屋的定位非常重要。从市场反映的情况来看，没有不好的市场，只有不好的产品。从武汉房地产市场的实际情况来看，100-125平方米，总价28-35万元的房屋面积价格比，是比较适合消费者的购房能力。因此从销售总量来看，比小户型或超大户型销售量更大。100-125平方米、总价28-35万元房屋的畅销，也给房地产市场未来发展的趋势带来一些启示。开发商究竟应该开发多大面积的房屋，房屋的价格应该定位多少，甚至于楼盘容积