武汉盘龙城某住宅小区营销策划

筑龙网策划摘要本文在对武汉市房地产的发展现状、2005年武汉市住宅市场状况以及盘龙城板块的典型住宅发展趋势等进行详尽分析的基础上，阐明了该项目在营销过程中应当注意的市场定位、营销策略和推广策略，从一个侧面反映了营销策划在房地产开发过程中的重要性。本文详尽介绍了筑龙的基本规划、周边环境及开发目标等相关情况，针对项目所在的市场，从宏观环境分析、产品SWOT分析和竞争者分析的不同角度探究筑龙的营销出路。最终确定了项目的营销工作计划，明确了项目营销过程中预期的营销进度、目标消费者、销售促进(SP)等具体方案。为了使公司更好地推进筑龙项目的销售工作，文中对该项目的营销成本进行初步的测算。当然，要做好筑龙项目的营销工作，除了需要准确的市场定位、有效的销售策略和执行有力的销售控制管理方案以外，还需要销售部门的有效管理和销售人员积极努力的工作，为此，本文还制定相应的销售管理规定和全面详细的执行计划，以确保销售工作的落实。【关键词】筑龙房地产营销策划筑龙网(SP)thatawaited.inordertocorporationbettercarryforwardPanLongWanitemsalework,andhascarriedonmeasuringandcalculateofpreliminarytothattheitemmarketingcostinthescript.surlyofcause,willactgoodPanLongWanmarketingwork,andcarriesouttheforcefulsalecontrolsupervisorschemeexceptforexactmarketplacefixedpositionlocationofnecessaries,validsaletactics,andstillneedtomarketenergeticeffortofdepartmenteffectivemanagementandsalepersonnelstaffwork,forthisreason,thattherelevantsalecarriesouttheschemewithadministrationstipulationanddetailedwascompletelystilldrawupthatbytheoriginal,inordertoguaranteemarketingascertainingofwork.【Keywords】realestatemarketingplotPanLongWan筑龙网、筑龙项目产品概述1.1筑龙地理位置及简介1.1.1盘龙城经济开发区简介盘龙城开发区是1992年经武汉市人民政府批准兴办的综合性开发区，现正处于国家有关部门的调查审核阶段。开发区被称为武汉的浦东，拟建成为武汉的第四镇。经济开发区位于黄陂南岸，隔府河与市中心相望。南距武汉市新华路20公里，距武汉天河机场6公里，汉口火车站5公里。规划面积43平方公里，通过汉黄公路与机场路连接汉口市中心，车程约15分钟，2005年年底盘龙公路的建成通车将拉近盘龙开发区与武汉市中心的地理距离以及客户的心理距离。盘龙城古城遗址被规划为国家级名胜风景旅游区，作为武汉之根，是武汉市总体规划的五大风景区之一。开发区水资源较为丰富，有许多湖泊如盘龙湖、后湖、张斗湖以及长湖等。开发区市政配套设施现在基本上没有，现有的水电、网管不可能满足其规划的需求。3盘龙城地貌现状筑龙网筑龙项目地理位置本项目地块位于黄陂盘龙经济开发区内，占地约526亩，呈0状。该地块为丘陵地，地势在整个开发区内最低，坡向南北，南至楚天大道，西至川龙大道，东靠3500年历史的商代盘龙古城遗址，整块地由长湖、张斗湖千亩水面（水面正在迅速缩小）包围。该地段距航空路约18公里，南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河机场3公里。项目以南向的楚天大道已建成通车，东西走向的盘龙一路正在建设中。1.2主要技术经济指标总用地面积31.87ha总建筑面积525855m2连排别墅35000m2洋房57520m2小高层420700m2其中商公建12635m2建筑层数3-11容积率1.63建筑密度〈25%绿地率40%停车位按住户户数的60%1.3项目规划本案规划建设以网球主体文化融入住宅社区，创造一种“时尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造住宅小区的新形象。旨在以高生活质量，高服务质量，高产品质量作为项目开发和持续发展的保证。小区融体育（网球）、商业、居住于一体，同时配以完善的基础设施和绿化园林。本案除了市场本身的差异性和个性化外，更注重了网球主体生活方式的内涵演绎；在务实创新中突出中产网球商务、网球休闲生活的设计理念。本案注重运动与生活、建筑与人、环境与人及人与人之间的协调与和谐，“以人为本”；迎合了人们对高质量、高标准生活方式的追求与渴望。1.4单体建筑、户型设置为满足不同人士的需求，本案将整个小区划分为三个不同档次的住宅：连排别墅、花园洋房、小高层。其中：连排别墅：3～4户为一连排，每户建筑面积在160～180m2,庭院面积在80～100m2，按160m2，170m2，180m2各设计一个户型，层数为3～4层，私家花园设停车位。建筑空间布置上在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局，使几套单位有联院空间，留出更大的庭院空间。花园洋房：此建筑为6层，南北向布局。顶层为退层，大面积的空中露台花园，五、六层为跃层，挑空式客厅。户型面积90～140m2,其中：二房二厅二卫面积90～100m2，二种户型；三房二厅二卫面积110～125m2，四种户型；四房二厅二卫面积130～140m2，二种户型，为顶层复式。小高层：层数为11层，南北向布局。建筑面积100～140m2.其中：二房二厅二卫面积100～110m2，二种户型；三房二厅二卫面积120～140m2，四种户型；四房二厅二卫面积140～150m2，二种户型，为顶层复式。1.5本案房型、户型设置分析综上可知，本案房型有连排别墅、花园洋房和小高层三种，每户面积均在90m2以上。由于小区的主打理念是“时尚运动，健康生活”，将网球运动融入到现代生活中，因此本案将倾向于事业有成，追求时尚，追求品位，喜爱运动并有一定经济基础的中青年成功人士。由于本案地处盘龙古城文化重地，浓厚的文化底蕴使得本案具有极大的升值空间，因此目标人群也可以锁定在欲购买第二、第三住所者；欲购买项目房产，以求保值增值的投资者。随着武汉市经济的持续增长，人民收入水平的不断提高，人们对生活的要求也越来越高，本案抓住了消费者的这一心理全力打造高生活质量，高服务质量，高产品质量的“三高”生活社区。筑龙网、筑龙项目市场分析2.1武汉市房地产市场总体回顾与展望2.1.1商品房供求与结构情况1、商品房开竣工情况2004年施工总面积为1977.94万平方米，同比增长14%；其中，住宅施工面积达1679.66万平方米，同比增长19.32%；经济适用房施工面积为132.2万平方米，占全市施工总面积的6.68%。2005年一季度全市施工面积为900.63万平方米，同比增长36%，其中住宅施工面积达773.97万平方米，同比增长36.2%（经济房施工面积61万平方米，同比下降23.75%）。2004年竣工总面积为689.45万平方米，同比增长9.70%；其中，住宅竣工面积达624.29万平方米，同比增长16.32%；经济适用房竣工面积为88.61万平方米，占全市竣工总面积的12.85%。2005年一季度竣工面积为33.89万平方米，同比增长13.5%；其中，住宅竣工面积达31.14万平方米（经济房无竣工面积），同比增长19.4%。2、商品房销预售面积2004年商品房预销售总面积为961.32万平方米，同比增长26.60%，其中经济适用房预销售总面积为90.1万平方米，同比增长24%。实现预销售额为168.53亿元，同比增长42.16%。2005年一季度商品房预销售面积为68.97万平方米，同比增长88.2%，实现预销售额为15.75亿元，同比增长135.3%，其中经济房销售面积4.1万平方米，同比下降4.2%。2.1.2商品房价格情况(1)2004年综合物业平均价格为3311.20元/平方米，同比上涨了3.26%，2005年一季度综合物业平均价格为3467.28元/平方米，比上季度上涨了88.08元/平方米，涨幅为1.6%；2004年住宅平均价格为2353.4元/平方米，同比增长了1.5%，其中，经济适用房指导价格达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%。2005年一季度住宅市场价格为2488.43元/平方米，比上季度上涨了121.54元/平方米，涨幅为5.1%；经济房指导价格1820元/平方米，比上季度上涨8元/平方米，涨幅为0.4%；2004年写字楼均价为4339.7元/平方米，同比增长4.3%，2005年一季度写字楼写字楼平均价格为4446.12元/平方米，比上季度上涨54.62元/平方米，涨幅为1.24%。(2)2004年各区域不同价位情况如下：住宅均价最高的区域为商贸区（江汉区），其次是教育科技区(武昌区)，最低的区域为老工业区(青山区)。2005年一季度上涨趋势明显，特别是住宅指数与2004年第四季度相比涨幅较大，达5.1%。各楼盘销售行情火爆，期