业户装修管理讲义(ppt)

业户装修管理●家居装修应办理的手续●家居装饰装修的禁止性规定●业户装修要求●装修管理必备文件要求●装修管理制度认知●装修审批制度●装修现场管理规定●装修工程队管理规定●装修管理记录要求●装修管理作业检查规定●物业装修监控要点●装修巡查表的填写●它山之石——新加坡的装修管理一、家居装修应办理的手续A.房屋所有人、使用人进行家居装饰装修，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，必须按照建设部《建筑装饰装修管理规定》第八条规定的程序办理，即：①房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。②房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。B.进行简易装饰装修（如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等）的，应当到房屋产权单位或物业管理单位登记备案二、家居装饰装修的禁止性规定（1）不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或者自建门窗；（2）不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇。（3）不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施。（4）不得大量使用易燃装饰材料等。三、业户装修要求业户对所购物业进行装修都是在房屋原有基础上进行的，所以它和建造过程中的装修有所不同，必须贯彻以下要求：（1）装修必须符合房屋原设计时的工程技术规范与技术指标。（2）施工时应顾及相邻业户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响。（3）重视施工中的防火工作。四、装修管理必备文件要求（1）装修管理协议（2）装修申报表（3）装修管理办法（4）施工人员登记表（5）临时出入证（6）《安全责任书》（7）施工许可证（8）动用明火许可证五、装修管理制度认知1、装修申报制度（1）业户必须向物业管理部门提出申请，领取《装修申报表》。（2）业户填好《装修申报表》并附装修图纸与施工人员身份证复印件，并物业管理部门备案。（3）物业管理部门认可审核材料后，由施工队负责人填写《施工人员登记表》2、装修审批制度（1）在接受装修审核材料两天内，物业管理部门应对装修方案中涉及承得结构、公共设施的内容进行审核，提出书面意见，并送交业户及施工队负责实施；（2）业户装修施工队携填好的《施工人员登记表》连同施工人员的照片一并提交物业管理部门，物业管理部门检查后为施工队办理《临时出入证》，收取出入证工本费，并做好发放记录；（3）由物业管理企业与业户、施工队负责签署《装修管理协议》和《安全责任书》；（4）由物业管理企业发给《施工许可证》，施工队按审批的装修范围进行装修；（5）装修中如需动用火的还需办理《动用明火许可证》。3、装修现场管理规定装修现场监护是装修管理的关键。所有的规定都要靠现场监护来落实，因此物业管理企业应派人对施工现场进行定时的监督检查。（1）张贴X号X室装修公告，注明装修工期等及对周围业户有所打扰的道歉语；（2）审查施工人员的情况，严格执行凭证出入制度；（3）每天去装修施工现场了解装修情况；建筑垃圾堆放情况，保持周边环境整洁；（4）施工现场不准吸烟；对施工队动用明火时现场检查、监督；（5）及时阻止装修施工队不合时宜地进行有强烈声响和污染性气味的操作；（6）装修竣工后业主和物业管理部门一起按施工申报备案资料和住宅使用公约进行验收，验收后，双方在装修申报表上签字确认。（7）收回施工队的临时出入证，对遗失的出入证，双方应在《施工人员出入证发放记录》上做好登记并通知保安负责人。（8）装修材料运出小区应经业户签字，并经管理处确认。4、装修工程队管理规程为加强对装修工程队的管理，工程队进行施工前必须签订《装修工程队责任书》，其主要内容如下：（1）缴纳装修管理费，装修人员进入住户装修时，必须向物业管理企业缴纳每日每人X元的管理费；（2）预缴押金：承提室内装修的工程队或人员，须预缴装修押金XX元，装修完毕按规定退还。（3）办理临时证：办证时需申报工咱、人数、装修时间，并交1张1寸黑白照片；（4）装修施工负责人要保证各楼层公共设施的完成，如不能随意按电梯按钮，不得在电梯内乱写、乱画，不能撬各种门锁等，做到保持楼层的干净、美观。如违反规定，物业管理企业将采取各种形式进行处理，由此所耽误的工程进度，由施工负责人负责；（5）保证住户原电器及卫生设备的完好。用电时，要采用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上；严禁在室内抽烟、用电炉做饭，做到安全防火等。如有违反，由施工队及有关施工人员负责一切经济损失及法律责任。（6）装修材料超长超宽禁止使用电梯。（7）在装修过程中，需要者电焊作业的，必须事先向物业管理企业提出申请；（8）装修时间为上午08：00～12：00，下午14：00～18：00。如果住户装修工期紧，需加班加点，禁止使用电动机械和发出各种噪音，禁止晚上在楼内喷油漆、烤漆，避免影响邻居的正常休息；（9）工程队应严格按照有关规定装修。如住户要求违章装修时，应予解释说明，不予装修。否则，除住户承担责任外，工程队也应承担一定的责任。（10）物业管理企业有权禁止违纪工程队进行装修工作；（11）住户自托亲朋好友进行装修，按照上述各条办理；（12）装修施工人员和物业管理企业工作人员都要遵纪守法，加强协作与沟通，共同维护住户装修秩序。六、装修管理记录要求（1）物业管理部门应做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并将记录归入业户档案中。（2）常用装修管理记录：①分户记载管理日志；②分户登记整改通知书；③分户记载施工人员管理记录；④分户登记施工人员出入证收发记录。七、装修管理作业检查规定（1）物业管理处主管每周不定期抽查两次装修管理情况；（2）物业管理处主管对违章装修业户的处理情况，每天到现场复查一次，直至整改完毕。（3）设备主管对装修中损坏房屋承重结构、公共设施、超量用电等违规行为应及时发现并予以阻止，并要求施工队限期修复损坏部位；（4）对于在检查中发现的问题要书面通知相关人员整改，属一多次出现的问题，需分析原因并开具《纠正/预防措施实施通知单》加以完善。八、物业装修监控要点1、建筑物结构各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更、但不得开凿、损坏任务承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。2、建筑物立面及景观对于建筑是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及无线等都必须统一规划，严格监管。3、消防二次装修动火作业现场的保护措施。消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需注意的问题。4、安全管理二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24小时日常巡查将是安全管理重点。5、装修期间对于可能造成墙面、地面、电梯轿厢等污染应加强监管；对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运；对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。6、公共设施特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要予以处罚并及时修复。7、检查、验收对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤应注意监督。它山之石——新加波的装修管理新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：①不准改变住宅主体结构（墙体、柱子、梁）；②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换；③室内管线、电源开关不准改变；④楼房外观不准改变。3、提供优质的保养与服务。新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：①住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。②电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。③户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有热线电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。谢谢！