联泰地产红树名湾项目营销策略案

MarketReport2007/04/07联泰地产·红树名湾项目营销策略报告此数据为商业机密，请勿外泄2红树湾0.6容积率9万㎡建面208套户均229㎡（+77地下）10万元/㎡3000万元/套起豪宅的价格传奇此数据为商业机密，请勿外泄3单价10万价格传奇深圳近年别墅价格走势在本项目之前，整体均价10万元/平米的楼盘从未出现，截止2007年2月，深圳项目整体均价最高的为华侨城东方花园的55000元/平米。2001~2004年，罗湖、福田、南山区价格基本处在1.5-2万区间内；盐田在1-1.3万区间内；龙岗、宝安在6000-7000元区间。2005年关内别墅均价已经接近2万。2006年关内主要别墅项目均价突破3万。2007年别墅均价金子塔顶端项目香蜜湖1号和华侨城东方花园预计报价50000和66000一次重估，对别墅价值的重新认识在深圳，均价10万是对市场原有价格体系的完全突破。它是：一次革命，一次产品品质的革命一次暴乱，市场营销影响力的暴乱一个标杆，楼盘综合素质的全国性标杆此数据为商业机密，请勿外泄4总价2200万价格传奇深圳近年别墅价格走势2200万一套的别墅在深圳市场已经不新鲜，华侨城、香蜜湖、观澜湖的独栋别墅已普遍在2000万以上，甚至高层顶层大户型都有少数突破2000万一套。目前深圳楼市中已有大量TOWNHOUSE售出1500万以上的高价双拼别墅售价更是惊人，2000万以上一套非常普遍。而独栋别墅售价则普遍在3000万元以上，观澜湖的一栋别墅楼王甚至卖出了1.0098亿元的天价！”20瓶百年法国顶级红酒，400瓶法国路易十三布莱克珀尔cognac从奢侈品消费的角度来看，2200万人民币是一个非常普通的数字。它只等于：半架“首相一号”私人飞机一艘100尺的豪华游艇2辆顶级宾利，3辆顶级法拉力跑车两幅张晓刚的中国当代艺术画此数据为商业机密，请勿外泄52200万的价值体系价格传奇我们值不值2200万？价格是价值的表现，从红树名湾现有的资料来看，红树名湾暂时还不值3000万。根据业内人士核算，豪宅使用最顶级的配置后成本应该仍不到3万/平米，红树名湾的实际成本应该不超过1000万/套。从目前深圳客户对豪宅利润率接受程度来看1500万是可接受的范围。其他部分看产品实际呈现出的效果而定。百思勤/成全共同研究认为，住宅（豪宅）的价值主要由4个方面组成。价格=价值实际价值（产品成本）+认知价值（客户认可利润空间）+附加价值（营销后增加的认可价值）+升值空间（产品本身的升值空间带来的的价值）此数据为商业机密，请勿外泄6报告结构价格传奇均价10万&总价2200万豪宅市场研究项目本身研究亿万级客户研究项目核心价值营销策略品牌打造此数据为商业机密，请勿外泄7豪宅市场探源北京深圳第一章此数据为商业机密，请勿外泄8豪宅市场探源深圳豪宅市场研究上海豪宅的新趋势北京豪宅的新趋势近年别墅市场研究06年深圳豪宅市场研究深圳豪宅市场总结07年深圳豪宅推盘量近年别墅市场研究近年别墅市场研究豪宅新趋势典型案例近年别墅市场研究豪宅新趋势典型案例竞争对手研究此数据为商业机密，请勿外泄9典型案例（1/4）汤臣一品上海市场此数据为商业机密，请勿外泄10典型案例（2/4）世茂佘山庄园上海市场此数据为商业机密，请勿外泄11上海豪宅市场研究上海豪宅市场趋势文化传家新世家族徽族训族规族谱软性硬性配套建筑•安防系统•祠堂•密室上海市场精品资料网（）此数据为商业机密，请勿外泄12北京典型案例（1/4）首府北京市场此数据为商业机密，请勿外泄13北京典型案例（2/4）荣尊堡北京市场精品资料网（）此数据为商业机密，请勿外泄14北京豪宅市场研究北京豪宅市场趋势北京市场此数据为商业机密，请勿外泄15上海北京豪宅总结豪宅新趋势此数据为商业机密，请勿外泄16历年别墅推售量研究近年别墅供应量在增加从左上表可以看出2004年以来深圳别墅市场出现供应量大量上市。从下表可以看出，04年以前别墅市场供需稳定且平淡，05年后别墅市场出现供需两旺迹象。深圳豪宅市场研究2001年来别墅销售统计2001-2004年2005年2006年预售面积45.703434.62销售面积35.7715.9928.13预售套数158313531112销售套数1354725903销售率（套数）85.5%53.6%81.2%年份罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区深圳市19922.692.6919932.622.6219940.725.796.5119951.026.093.7110.8219961.662.611.185.4519971.4811.7513.2319980.90.780.171.283.1319992.360.572.9320001.5420010.732.050.762.976.5120020.441.425.781.168.820032.92.912.653.91.513.8720043.343.196.363.6316.522005约342006约35从历年别墅供求情况来看，深圳别墅市场正处于高速成熟期。精品资料网（）此数据为商业机密，请勿外泄17历年别墅价格研究近年别墅价格在飞跃深圳豪宅市场研究2000年以前曾零星出现过均价20000以上别墅项目；2004年来，20000以上均价项目已经逐渐成为别墅市场的主流。从历年价格来看，04年后豪宅级别墅已经为市场所接受。0100002000030000400005000060000700001992-1996年1997年1998年1999年2000年2001-2003年2004年2005年2006年年份1992-1996年1997年1998年1999年2000年2001-2003年2004年2005年2006年均价过两万项目个数010110424两万以上项目均价田园居24000银谷别墅22000半山海景别墅20000十七英里21000，天琴湾20000，观澜高尔夫大宅28000，西丽山庄20000波托菲诺别墅50000，星河丹堤32000波托菲诺·天鹅堡3期35000，侨城东方花园66000，圣莫丽斯28000，尖岗山项目36000此数据为商业机密，请勿外泄18历年别墅项目研究近年别墅项目数量在增加深圳豪宅市场研究物业类型价格户型面积规模推售年项目名区域21000180-330平米联排、双拼、叠拼占地67571平米，建面50687平米，容积率0.75，107套。2004年十七英里1期5200201-320平米独立别墅、双拼占地49798平米，建面27900平米，容积率0.56，86套。2001年东丽观海山庄6500220-360平米独立别墅、双拼占地120000平米，建面49000平米，容积率0.41。1997年华侨海景山庄300-600平米独立别墅、多层占地132000平米，建面45000平米，容积率0.34，52套别墅。金海滩别墅大鹏湾20000278-760平米独立别墅、双拼占地78000平米，建面24000平米，容积率0.28，76套别墅。2000年半山海景别墅9000327-406平米独立别墅、双拼占地30000平米，建面16800平米，容积率0.56，43套别墅。1998年青青山庄12000315-882平米独立别墅占地25000平米，43套。1997年御景苑4500370-420平米独立别墅1998年月亮湾山庄出租247-432平米独立别墅占地350000平米，建面80000平米，容积率0.23,总共180套别墅。1986-2003年鲸山别墅蛇口大南山17400260-900平米独立别墅占地32576平米，建面23000平米，容积率0.71，28套别墅。2003年棕榈泉别墅8300180-260平米独立别墅、多层占地35467平米，建面58360平米，容积率1.65。2000年金碧苑19000280-400平米独立别墅、多层占地54745平米，建面41288平米，容积率0.75，53套别墅。1999年颐园别墅22000546-628-828平米独立别墅、多层占地101095平米，建面60806平米，容积率0.6，20套别墅。1999年银谷别墅2期24000315平米占地59000平米，建面24000平米，容积率0.4。1997年田园居9000311-378平米联排别墅140套金湖山庄12000274-356平米占地75000平米，建面46000平米，容积率0.61,总共110套别墅。1993年齐明别墅银湖物业类型价格户型面积规模推售年项目名区域21000180-330平米联排、双拼、叠拼占地67571平米，建面50687平米，容积率0.75，107套。2004年十七英里1期5200201-320平米独立别墅、双拼占地49798平米，建面27900平米，容积率0.56，86套。2001年东丽观海山庄6500220-360平米独立别墅、双拼占地120000平米，建面49000平米，容积率0.41。1997年华侨海景山庄300-600平米独立别墅、多层占地132000平米，建面45000平米，容积率0.34，52套别墅。金海滩别墅大鹏湾20000278-760平米独立别墅、双拼占地78000平米，建面24000平米，容积率0.28，76套别墅。2000年半山海景别墅9000327-406平米独立别墅、双拼占地30000平米，建面16800平米，容积率0.56，43套别墅。1998年青青山庄12000315-882平米独立别墅占地25000平米，43套。1997年御景苑4500370-420平米独立别墅1998年月亮湾山庄出租247-432平米独立别墅占地350000平米，建面80000平米，容积率0.23,总共180套别墅。1986-2003年鲸山别墅蛇口大南山17400260-900平米独立别墅占地32576平米，建面23000平米，容积率0.71，28套别墅。2003年棕榈泉别墅8300180-260平米独立别墅、多层占地35467平米，建面58360平米，容积率1.65。2000年金碧苑19000280-400平米独立别墅、多层占地54745平米，建面41288平米，容积率0.75，53套别墅。1999年颐园别墅22000546-628-828平米独立别墅、多层占地101095平米，建面60806平米，容积率0.6，20套别墅。1999年银谷别墅2期24000315平米占地59000平米，建面24000平米，容积率0.4。1997年田园居9000311-378平米联排别墅140套金湖山庄12000274-356平米占地75000平米，建面46000平米，容积率0.61,总共110套别墅。1993年齐明别墅银湖价格户型面积物业类型规模推售年项目名区域20000315-680平米独立别墅、复式住宅占地41206平米，建面23507平米，47套别墅。2004年西丽山庄西丽36000独立别墅、双拼别墅、联排别墅用地600048平米，建面303100平米，容积率0.51。2006年尖岗山项目联排别墅、多层、小高层占地82000平米，建面90380平米。宝翠山庄西乡10000159-290占地416765平米，建面541796平米，一期容积率0.86，600套别墅。2005年振业城4500160-180占地26291平米，建面37546平米，容积率1.43，16套别墅。2002年水晶之城横岗28000独立别墅、联排、多层、小高层占地27.6万平米，建面33.2万平米，容积率1.2。2006年圣莫丽斯联排别墅、多层、小高层占地111958平米，建面142305平米，容积率1.27。2005年万科第五园32000联排别墅、小高层占地14万平米，建面20万平米，容积率1.43，340套别墅。2005年星河丹堤9000220-269平米双拼别墅、多层、小高层占地397883平米，建面437670平米，容积率0.9