福建漳浦县金绿地产项目营销策划提案_115PPT

目录漳浦房地产市场调查分析项目SWOT分析项目定位项目推广思路项目推广战略及推广计划漳浦房地产市场调查分析1﹑漳浦县房地产市场消费观念分析1.1消费者居住选择购置土地自建房与购买成套商品房群体与区域调查A、选择成套商品房的群体分布各乡镇居民占48%教师队伍占18%各乡镇先富阶层占12%公务员，企事业单位占22%选择成套商品房的客户群体基本集中在各乡镇居民，各乡镇先富阶层以及乡镇干部因事业发展与工作调动，或是子女教育，都会选择购房商品房，因此，在客户层面上本案将突显以各乡镇居民进入县城区购房置业为主，其它以辅的多样化特点。B、选择购置土地自建房的区域分布远离县城中心占：43%县城中心周边乡镇占：18%临近县城中心占：39%调查表明：漳浦县土地供给机制的改革促使县城中心在近年来已经无宅基地自建房，目前尚有存在的乃是几年前已批的地，但据各乡镇调查，远离县城中心仍以自建房为主，越靠近县城中心购置土地自建房越少。1.2在漳浦县购房置业选择区域的看法11.7%48.6%30.2%9.5%0%10%20%30%40%50%60%北区（工业区）老城区东区其它调查表明：消费市场的观念对于居住区域的选择仍然眷念老城区，同时对于且有未来发展潜力的东区充满憧憬和期待。1.3对于买房时注意的要素有哪些的看法房价28%景观配套15%教育配套14%户型18%地段25%调查表明：图表显示的购房要素中，消费者比较关注的要素以房价及地段为主，当然其它教育配套，景观配套等具有附加值的配套对消费者同样具有吸引力。1.4对于“购房时所选择的建筑类型的看法”3.9%5.2%11.4%58.3%21.2%0%10%20%30%40%50%60%多层住宅小高层高层别墅其它调查表明：漳浦县消费者认为多层住宅的传统性较为接受，现阶段因对小高层或高层存有疑虑，部分被访者主要关心：公摊面积大，电梯没电谁来管，物业管理费据说很贵，但也有部分消费者对将来2～3年内可以考虑小高层。1.5对于“选择住宅小区时，更重视小区哪些条件”8%21%25%13%33%0%10%20%30%40%交通便利性物业管理景观绿化教育配套其它调查表明：消费者购房置业的观念已经发生变化，开始重视物业小区的景观绿化，以及物业管理的好坏，同时也关注小区所具备的教育配套，显示了消费者已从产品阶段进入了品质阶段。总结：通过对漳浦县购房消费观念的分析，我们可以发现近几年来的购房，置业方面发生了一些变化，可以归纳如下几点：A：县城居民开始由自建房转为接受商品房消费；B：大众住房消费启动，消费者重视住宅小区环境综合品质；C：多层住宅产品现阶段适销，小高层及高层住宅正处于起步观望阶段；D：连续多年房价上涨，使消费者在购房时开始考虑首付压力。区域竞争个案分析漳浦商业状况调查分析1.1城市商业概况1.1.1城市商业网点布局漳浦县政府规划加快零售商业企业更新改造，建设一批较大型的购物中心，主要规划有万新西湖商业广场（麦市街以南、西大街以西）和东区的道周西路以东，学村路以西的地块（规划占地80亩）。提升发展商贸业，规划建设多功能商贸中心，大力发展连锁便利店、专卖店、综合超市和大型购物中心，促进零售企业向专业零售商发展。经过五年发展，基本要形成以县城综合购物中心为核心，以乡镇连锁超市为节点，覆盖全县各行政村、自然村的放心店、便利店服务网络。积极发展餐饮业，提升漳浦特色小吃档次和水平，建设大亭街风味小吃一条街。1.1.2商圈分析漳浦目前只有一个已成型的商圈，该商圈以西大街和麦市街的交界处为中心，故可称为西大街—麦市街商圈，该商圈的业态以服装为主，集合了服饰，箱包，鞋具，生活百货，休闲娱乐，餐饮等多种业态，是漳浦服饰和箱包业态最为集中的区域。在品牌方面，漳浦的品牌主要是以石狮和晋江的品牌为主，如九牧王，柒牌，劲霸等。此外，也有少量的外来品牌如PLAYBOY等。该商圈作为漳浦目前唯一的一个成熟商圈，商圈包括了麦市街，西大街和许官巷这三条漳浦最主要的商业街，辐射范围可达整个漳浦县，具有很强的竞争力。从长远来看，随着万新西湖商业广场和盛唐花园的开业，该商圈集中了漳浦绝大多数的服饰类商铺和品牌，规模优势将会得到进一步扩大，但是该商圈的处于老城区，物业条件较差，道路较为狭窄，改造难度较大，从一定程度上制约了该商圈的进一步发展。除了核心商圈之外，漳浦还有几条较为零散的商业街，如朝阳路，青年路，东城路等。1.2街区分析1.2.1麦市街麦市街是漳浦当地最繁华档次最高的商业街，目前该街区的总体经营状况较好，其中麦市街的西端的经营状况是最好的，业态以服饰鞋具为主，拥有九牧王、七匹狼、红蜻蜓、柒牌、天福茗茶、与狼共舞、劲霸、薇薇新娘、MBSKY、才子等品牌，辐射范围包括整个漳浦县，并且在麦市街和西大街的交界处，有漳浦最大的超市——恒顺超市，该超市也为两条商业街带来的很大的人流量。但是该部分街区存在街区较老，交通混乱拥挤，物业配置较差等问题，大多数商铺面积较小，大都在30平米左右，开间仅3.5米左右，不少商家对此较为不满。在麦市街的中段和西段，店面过小的问题有一定程度上的缓解，但是这部分街区的经营业态较杂，经营状况也不如西段。麦市街业态分析:业态分布比例业态店铺数占总店数比例面积（m2）占总面积比例服饰6431.07%256023.17%超市/市场/小百货146.80%300027.15%珠宝首饰41.94%2001.81%食杂/茶叶/烟酒199.22%7606.88%餐饮125.83%6005.43%鞋店136.31%6505.88%电子/通讯167.77%6405.79%精品饰品62.91%3002.71%箱包/皮具20.97%1000.90%其它5627.18%224020.27%总计206100.00%11050100.00%麦市街业态情况分析0%5%10%15%20%25%30%35%服饰其它食杂/茶叶/烟酒电子/通讯超市/市场/百货鞋店餐饮精品饰品珠宝首饰箱包/皮具占总店数比例占总面积比例1.2.2西大街西大街是漳浦核心商圈的另一条主要街道，北接朝阳路，南接麦市街，全长约400米，共有店面180余家，其中靠近潮阳路的路段业态以摩托车，电器，通讯为主，在西大街南段则以服饰箱包眼镜为主，其中不乏PLAYBOY、李宁、利郎等知名品牌。街区的整体经营状况良好，人流量，租金状况等都略次于麦市街西段，约在60~120元/平米·月，部分商铺由于商铺建筑较为陈旧，租金偏低约40元/平米·月。但是与麦市街类似，西大街也属于同样存在物业偏旧，交通混乱拥挤，店面偏小等问题，严重影响了该街区的发展前景。西大街业态分析:业态分布比例业态店铺数占总店数比例面积（m2）占总面积比例服饰1621.92%80015.84%超市/商场22.74%2003.96%钟表眼镜79.59%3506.93%食杂/茶叶/烟酒45.48%2003.96%餐饮79.59%3005.94%鞋56.85%3005.94%电子/通讯810.96%4007.92%休闲娱乐56.85%80015.84%电子电器810.96%80015.84%摩托车行79.59%70013.86%其它45.48%2003.96%合计73100%5050100%西大街业态情况分析0%5%10%15%20%25%服饰电子电器电子/通讯摩托车行钟表眼镜餐饮休闲娱乐鞋食杂/茶叶/烟酒其它超市/商场占总店数比例占总面积比例1.2.3许官巷许官巷位于麦市街和西湖公园之间，长约100米，约有商铺60家左右，业态以服装和精品饰品为主，经营状况良好，每平米月租金在100元左右,人流量和车流量也较大。从各个角度来看，该路段的各种情况都与麦市街西段极为相似，基本上可视为麦市街的延伸。许官巷业态分析:业态分布比例业态店铺数占总店数比例面积（m2）占总面积比例服饰2235.48%88017.53%超市11.61%250049.80%珠宝首饰11.61%400.80%食杂/茶叶/烟酒711.29%2805.58%餐饮23.23%1001.99%美容美发34.84%1502.99%电子/通讯34.84%1502.99%精品饰品11.61%400.80%化妆品11.61%400.80%其它2133.87%84016.73%总计62100.00%5020100.00%许官巷业态情况分析0%10%20%30%40%50%60%服饰其它食杂/茶叶/烟酒美容美发电子/通讯餐饮超市珠宝首饰精品饰品化妆品占总店数比例占总面积比例1.2.4东城路东城路位于大亭路和西大街之间，全长约350米，是连接朝阳路和麦市街的主要道路之一，车流量和人流量都较大，该路段约有商铺120家，经营状态良好，但是经营的业态较为混乱，由于该路段两边商铺的新旧程度不同，导致路段两边商铺的租金差距很大。西面的建筑较旧，租金只有30~50元/平米·月，东面的商铺的建筑很新，租金则达到了60~80元/平米·月。南端东面为漳浦最大的农贸市场，在市场内还有漳浦当地最大的生鲜超市，吉马生鲜超市，这两个项目为该路段带来了大量的人流，但是由于管理不善，部分商贩的占道经营，原本狭窄的道路变得更加混乱拥挤，使得该街区的进一步发展受到了严重的限制。东城路业态分析:业态分布比例业态店铺数占总店数比例面积（m2）占总面积比例建材12.27%601.20%市场/超市/小百货36.82%300059.88%电器12.27%1002.00%食杂/茶叶/烟酒1022.73%4007.98%餐饮1227.27%5009.98%电子/通讯24.55%1002.00%其它1534.09%85016.97%总计44100.00%5010100.00%东城路业态情况分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%其它餐饮食杂/茶叶/烟酒市场/超市/小百货电子/通讯电器建材占总店数比例占总面积比例1.2.5大亭路大亭路，北接朝阳路，南段与麦市街东段相接，商业较不发达，商铺的数量较少，经营状况也很一般，人流车流也很少，租金也较低，大约在30元/平米·月。但是该路段的道路较为宽阔，物业状况良好，并且已有361度等多家品牌店以及一家大型鞋类超市，发展潜力较大，随着与麦市街交界处的盛唐花园项目的竣工和开业，预计该状况将会得到很大改善。大亭路业态分析:业态分布比例业态店铺数占总店数比例面积（m2）占总面积比例服饰35.56%1507.28%鞋712.96%35016.99%食杂/茶叶/烟酒814.81%28013.59%餐饮23.70%1004.85%美容美发59.26%1507.28%电子/通讯611.11%1507.28%精品饰品11.85%401.94%其它2240.74%84040.78%总计54100.00%2060100.00%大亭路业态情况分析0%10%20%30%40%50%其它食杂/茶叶/烟酒鞋电子/通讯美容美发服饰餐饮精品饰品占总店数比例占总面积比例1.2.6街区分析小结漳浦目前只有一个已成型的商圈，该商圈以恒晟超市以核心，涵盖麦市街、西大街、许官巷、青年路、东城路、大亭路等漳浦绝大部分的商业街，现有商业有恒晟超市、振兴电器、天一超市、吉马生鲜超市，漳浦的现有的商业体量约35000平方米，整体商业体量偏少。漳浦现有的商业物业，大多为临街底层店面，分布在麦市街、西大街、许官巷等商业街，店面的面宽在3-4米之间，进深在8-12米之间，单铺面积从20-50平方米不等，租金从30---150元/平方米/月。漳浦现有的商业基本为自发形成，缺乏统一规划，业态较为混乱，只有麦市街西段的业态最为鲜明，集中了大量的品牌服饰、鞋专卖店如劲霸、九牧王、柒牌、贝琪、安踏、特步、红蜻蜓、奥康等，其他商业街的业态杂乱无序。漳浦现有的商业档次较低，基本上以九牧王等国内品牌为主，缺乏高端品牌；在服饰方面，女装品牌品牌偏少，只有贝琪、金苑、贝灵斯等。1.3租金水平分析漳浦县各街区租金水平分析（单位：元/平方米·月）020406080100120140麦市街西大街许官巷东城路朝阳路大亭路最低价最高