宁波北岸琴森项目销售执行策划报告88页

让我们静静聆听悠扬的琴声……市场分析第一部份让我们先看看单身公寓的市场表现……青林湾炽恋时光：销售缓慢产品规划：1幢*11F180余套层高：2.9米面积范围：48-52平方米，主力面积50平方米价格范围：6400-8000元/㎡，均价7000元/平方米交付时间：2006年8月交房标准：精装修1000元/㎡（包括地板、墙面、厨卫、脱排、热水器）付款方式：一次性优惠50元/㎡；按揭6成20年4月28日开盘，可售户数180余套，销售40%左右，情况不理想。时代华庭：价格偏高，销售缓慢产品规划：2幢*21F开盘时间：2004年12月8日交付时间：2006年10月31日概况：1、挑高5.2米的产品不带装修，起价为11000元/㎡，均价为12000元/㎡，分布在16F—21F，面积为37㎡—49㎡。共有96套，现已售90%以上。2、层高2.9米的从2F—15F，共224户，目前销售率为30%；已销售部分以低楼层、朝南居多，带装修，装标准为800元/㎡，起步价8200元/㎡，均价9800元/㎡；不带装修起价7400元/㎡，均价9000元/㎡。分析：地段好，有升值潜力。在同类产品中层高较高，可轻松分割两层、实用率高。主要抗性：挑高产品不带装修且单价太高，总价在52万/套起。市场上的竞争楼盘多，使之竞争有优势很弱。春江花城：价格下调，销售火爆产品规划：18幢小高层（9F，11F），6幢高层（18F，22F，30F）以及1幢单身公寓26F开盘时间：2005年4月14日，单身公寓9月26日概况：单身公寓26F200户，1-3F为幼儿园，4梯16户，面积范围48-60㎡，挑高4.75米无装修，起价5100元/㎡，均价6500元/㎡。分析：楼盘有品质，但价格过高，且开盘时间遇上政府宏观调控，销售不太理想，此次单身公寓以低价入市，主要想以较低的价格吸引人气，带动住宅的销售。单身公寓目前销售情况较火爆。主要抗性：①、鄞州区目前入住率很低、人气不旺。②、离市区有一段距离。南苑国际：南苑+返租，销售火爆产品规划：3幢高层（22F，25F、28F），1幢单身公寓29F开盘时间：9月23日概况：普通公寓318套，面积在118-166㎡之间，单身公寓450套，面积46－65㎡，车位配比为1:1，主力套型166㎡的四房二厅。住宅公寓均价6800元/㎡，单身公寓：8500元/平方米，精装修1000元/平方米。目前单身公寓已销售95%，普通公寓销售过销60%。分析：南苑物管是其较大的卖点，并承诺可获6%的年返租，对于投资用途的购买者有较大的吸引。时代丰润：价格合理，销售火爆产品规划：1幢*12F开盘时间：2004年10月26日交付时间：2006年12月31日概况：1、共286户，其中275套挑高4.8米，不带装修，没有夹层按一层面积，销售率88%。朝南11F挑高5.2米，11套已全部销售完。起价9979元/㎡，均价10800元/㎡。2、层高为3.3米仅3F一层共41户，不带装修。目前销售60%多，北面38㎡全部售完（因为价格低、总价25万左右）。开盘均价7600元/㎡，现起价7500元/㎡，均价8000元/㎡，一次性优惠150元/㎡，按揭优惠80/㎡。分析：地段好，是中山路上唯一在售的楼盘。周边地区的租赁市场较为活跃，投资前景理想。主要抗性：单面采光。临马路、环境嘈杂。单幢建筑、不成规模并且无配套设施。丽晶国际：准现房，销售进入尾声产品规划：1幢*11F1幢*17F开盘时间：04年10月交付时间：06年10月概况：1、挑高5米，126套，均价9000元/㎡，目前已销售97%；2、层高为2.9米，189套，面积范围40㎡—70㎡，以46㎡—60㎡为主力面积；起步价5980元/㎡，均价为7000元/㎡，总价35万—40万/套；2、目前已销售95%，余房10套。分析：①、地段好。②、配套完善，有5000㎡的中庭花园。③、延伸国际村一期品质。④、不带装修，白坯房出售对于单身贵族而言有点麻烦。观点：单身公寓市场步入稳定调整期由于进一步的房地产利空政策没有出台，消费者心理已经开始趋于稳定，自用为主的市场开始逐步恢复，供求双方均开始趋向理性，二手房价格回落见底，开发商出售的商品房价格也相应下调，从近期推出的小城花园、四明春晓、金融国际及春江花城单身公寓的销售状况看，商品房的价格基本得到市场的认可，销售正常。从宁波楼市的整体状况分析，房地产市场新的价格平衡基本形成，市场将逐步进入一个新的常态。区域分析第二部份新江北·新形象外滩、日湖、大剧院打造成新江北新形象，市府对未来江北的定位是休闲娱乐中心城区，高尚富人社区。核心滨水区、欧陆风情一条街、宁波大剧院、外滩文化街区、群众艺术中心、宁波美术馆、水上运动中心，海事博物馆，诗人公园，日湖公园等，为宁波增添浓重的文化气息。品质楼盘涌现，区域前景看好随着江北外滩花园、北岸琴森、外滩大厦等高端产品的出现，带动了江北区房市向高品质发展。江北区的房地产业在整个城市房市中逐步崛起，发展前景看好。项目基本概况第三部份北岸琴森位于姚江北岸，南接通途路主干道，西邻大闸路，与宁波大剧院毗邻相望，东倚清河路，可远眺日湖，都市风光与艺术气息浑然一体，为享誉宁波之品质名盘。占地面积：213亩总建筑面积：30余万平方米标准层高：3米积容率：2.07绿化覆盖率：32%产品规划：小高层、高层、单身公寓、沿街商铺总户数：2003户，一期675户，二期685户，三期643户产品面积：27.85㎡――281.25㎡车位配比：65%基本指标发展商：宁波浙电房地产开发有限责任公司销售代理：宁波迪赛房地产投资咨询有限公司建筑设计：浙江南方建筑设计院景观设计：新加坡雅克景观设计公司营建商：浙江歌山建设集团、建工集团物业管理：宁波浙电物业经营有限公司，杭州绿城担当管理顾问强强联合·大师之作项目销售概况第四部份北岸琴森·风林苑，已经上演/销售率100%2003年7月开盘，基本由内部客户消化，销售率100%。2005年3月顺利交付。自此，北岸琴森成为宁波的品质大盘代表之一。北岸琴森·云琴苑，正在上演/一房难求二期于2004年7月向内部客户开盘，在宁波楼市并不是很景气情况下，以均价7000元/平方米左右、主力总价在80至100万元的较高价格销售，依然“一房难求”。单身公寓、商铺现正热推项目高性价比九大理由第五部份1、环境市中心不可复制的珍稀环境大剧院：毗邻宁波大剧院，形成30万平方米大剧院社区，未来此处将成为宁波的文化艺术中心。姚江水景：距姚江仅数百米，部分户型更可远眺姚江景致，是典型的高尚滨水住宅区。日湖公园：东面为宁波最大的内湖公园“日湖”，左江右湖，清景无限。江北新景：位于江北腹地，周边配套成熟，日常生活非常便利。高尚文教区：邻近育才路高教区，十余所大中专院校近在咫尺，与知识为邻，极富文化品位。2、规划宁波首个强调“纯粹性”的超前规划社区空间与布局地块呈方形，一水一街将园区分成北、东、西三个10万㎡组团，将庞大社区化解为中等体量的居住模块，强调与大剧院的关系及城市肌理的特性。交通与路径以水街为界，分南北两区块分别组织交通关系，园区实行人车分流，车辆入园区后直接进入地下车库，确保小区宁静安全，内部道路通而不畅，府拾皆景，富有情趣。景观与配套导入自然与人文的主题元素，在绿意盎然中聆听琴声回家，形成具有强烈归宿感的居家氛围。现代风格建筑风格现代时尚，注重与大剧院的对话，追求空间韵律感，在内在气质上与大剧院形成联系，同时又强调技术上的合理高效。全电梯景观园区建筑全部为高层及小高层，点条结合，合理分布。3、建筑：大师打造之简约美学建筑代表作建筑效果图多款创新户型组合丰富，从30余方的精致单身公寓到200余方的跃层景观公寓，可满足多种居住需求。底层排屋型复式独院住宅，独立地下车库，都市中营造乡村别墅的居住情调。空中花园景观住宅，开门见绿。高层豪华景观公寓，尊贵独立的一梯一户享受。4、户型：引领市场流行的创新户型5、园林：将主题特色做到极致的浪漫园林景观立体式园林园林设计分地下室、水街、跌落式水系、茂林坡地、景观大道、庭院小景、空中花园等，形成空间层次丰富的全方位、立体式园林风景。风情水街日湖延伸水道穿过园区，形成景致绮丽的水街与大剧院相连，水街设计成纯粹的商业风情街，成为宁波新的时尚景点。法式大道园区中轴斜线设法式风情林荫商业大道，形成半公共城市空间。景观坡地园区东、西组团由南往北地势逐渐抬高，形成舒缓起伏的景观坡地。阳光地下室将阳光与绿意引入地下车库，让人们能享有更大空间的视觉美景，使回家的每一条道路都充满温馨与亲切。空中景观每隔三层在单元过道旁设一个阳光花园，将绿意引到家门口。园林实景系列园林实景系列音乐配套全方位导入音乐主题，让琴声铺满回家的路。音乐主题会所水街北侧建有近千平方米的音乐主题会所，内设小型音乐厅、琴房等功能设施，结合水街中心广场形成园区业主日常聚会的精神生活中心。音乐教育中心将与宁波市青少年宫合作建设音乐早教中心，为业主子女的音乐教育提供良好环境与师资，成为江北区重要的少儿音教基地。6、配套：宁波首个以音乐为主题的配套社区智能化配套人防与技防相结合，形成五重安保系统，确保小区安全祥和。并设有公用设备监控、背景音乐、停车库自动管理系统、一卡通系统，为业主提供高雅、便捷的日常生活环境。生活配套园区周边已形成良好的住宅区，学校、市场、医院、银行等一应俱全。园区内配备高级健身会所、大型无盲区监控地下停车场、网球场等。7、建材及其它：创新，创新，再创新！模数多孔砖建筑砌筑体系中采用模数多孔砖新型材料，主要用于框架的外墙和分户墙，具有性能稳定，隔音、隔热效果好，强度高，抗冻抗裂性好等优点。新风系统通风佳，耗能低，不开窗也能享有新鲜清新的自然气息，完美诠释健康居住理念。保温隔热采用技术先进的挤塑泡沫板，该板拥有连续均匀的表层及闭孔式蜂窝结构，使产品具有优越的保温隔热性能、良好的抗湿性能、超长耐久性和高抗压性能。智能化电梯云琴苑部分建筑采用新型贯通门住宅电梯，电梯可两侧开门，凭电子识别卡开启，具有一梯一户使用效果。开发商浙电房产由多家实力雄厚的集团公司组成，有着良好的社会信誉，在宁波房地产界和消费者心目中树立了坚实的品牌形象。大师作品南方建筑设计院总建筑师方志达先生主持项目规划设计，并邀请世界级建筑大师山本理显先生对规划方案进行指导。荣获奖项荣获建设部主办的“2003全国人居建筑规划方案竞赛”最高奖项——人居经典综合大奖，是宁波唯一荣获该奖项的楼盘；同年荣膺第五届中国住交会“2003年度中国名盘五十强”称号。宁波的代表楼盘。8、品牌：宁波最具影响力的品质楼盘示范作品之一风林苑房子是高性价比最有力的证明，开发商不惜追加成本，力求打造人性化的居住空间并树立自己的品牌，风林苑销售价格4980元/㎡，而结算成本达到4400元/㎡。风林苑交付，产品的品质、价格均得到业内人业及购房者的认可，不断有开发商前来参观，北岸琴森已经形成了品牌，为江北乃至宁波的代表楼盘。9、性价比：宁波有口皆碑的高性价比楼盘现阶段销售产品分析第六部份A、单身公寓产品分析让我们先探讨影响单身公寓的十四大因素项目位置：位于北岸琴森·云琴苑东北角，东临清河路，北靠规划道路总户数：共9层，1至4层为会所及物业用房，公寓共77户可售面积：3170.16平方米面积范围：28-73平方米层高：挑高4.9米装修标准：1800元/平方米精装修单身公寓产品概况单身公寓十三大优势环境优势毗邻宁波大剧院，环境怡人，近闹市，远喧嚣交通优势交通便捷，市中心近在咫尺品牌优势北岸琴森的品牌优势提高单身公寓的品位与档次，延续其销售高潮，为单身公寓集聚人气，创造良好销售。景观优势享受北岸琴森整体小区景观，周边环境优越，是同类产品中不可比拟的。配套优势共享北岸琴森配套之源，会所，网球场，健康中心，生活配套应有尽有物管优势与北岸琴森同一物业公司，并单独进行管理，与其它住宅管理既分开又统一。产品优势延伸北岸琴森产品品质，进一步提高其品位与档次，4.9米挑高产品，配精装修，宁波比较稀缺。机会优势江北区目前尚无品质较好的单身公寓。价格优势10300元＝8500元＋