长沙恒盛世家房地产项目营销策略方案71PPT

本资料是严格保密的。恒盛世家项目营销策略构想湖南金润房地产顾问有限公司本资料是严格保密的。写在前面：本次沟通是前期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识，并基于项目定位以及项目营销整体上的把控，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法不是本次提案的重点。市场篇定位篇策略篇推广篇本资料是严格保密的。竞争市场扫描本资料是严格保密的。竞争区域面市中高档项目扫描本项目BOBO天下城名都·凯旋城鸿景雅苑柠檬丽都鑫远·湘府东苑天诚·泰祥苑满庭芳长沙奥林匹克花园林之苑金凤滩家园上海城中建桂苑中江国际花城市中心片天心生态新城片韶山南路片本资料是严格保密的。韶山南路中高档住宅项目项目中建桂苑金凤滩家园上海城（一期）效果图位置长沙市雨花区井圭路80号雨花区韶山南路一号长沙市韶山南路153号项目概况总用地面积约5.6万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，由10栋小高层与6栋层多层住宅组成，建筑密度29%，容积率2.22，绿化率41%。总建筑面积6.1万㎡，共5栋16-18层的现代风格住宅组成，绿化率达到47%，容积率2.99。总用地面积约4.8万㎡，总建筑面积约10.7万㎡，由18栋小高层住宅组成，容积率2.16，绿化率40%。分期分两期开发，一期已售完，第二期6月底推出六栋小高层，约500套。一期开发，分两批推出，第一批三栋销售率80%左右，第二批两栋8月入市，计划分三期开发，一期已到尾盘，二期在规划阶段。主力户型2房95㎡，3房122-140㎡，四房160㎡，三房为主。第二批房源以三房及一房为主。2房92-97㎡，3房120-132㎡，四房150㎡，三房为主。价格均价2800元/m2均价3100元/m2现尾盘3500元/m2(高楼层)。本资料是严格保密的。韶山南路中高档住宅项目续项目中建桂苑金凤滩家园上海城（一期）主题概念桂文化生态高地，高知社区上海城与上海同步项目定位中式人文生态社区高品质人文社区35万平方米大型原生海派生活社区宣传物料形象楼书、户型单张形象单张、户型单张形象楼书、单张、小区景观扑克推广主调花色，桂花景观青色：品质感较强项目建筑、园林核心卖点独特的中式园林、桂文化高地势，节能设计、高绿化率交通便利，大社区大规划，原生态植被。韶山南路板块商业较为发达，生活配套齐全，城市成熟地段，住宅价格较高。本资料是严格保密的。市中心区板块中高档项目项目鸿景雅苑名都·凯旋城中江国际花城效果图位置雨花区人民中路72号长沙市曙光中路20号长沙市新建西路23号项目概况占地3.3万m2，总建筑面积12万m2，容积率3.4，绿化率40%。其中后三栋24层高层为商品房。总用地面积约2.8万㎡，总建筑面积约9.2万㎡，由4栋15-18层高层住宅组成，容积率3.4，绿化率41.6%。总用地面积约3.4万㎡，总建筑面积13.9万㎡，1栋高层和6栋小高层，建筑密度25%，容积率4，绿化率40%。分期一期开发，预计六月底开盘，已预定40%左右。一期开发，2005年11月开盘，销售30%左右。一期开发，4月20日开盘，已售40%。主力户型3房130-140m2、四房140m2。3房115-140㎡，四房157-182㎡，3房122-137㎡，四房140-165㎡价格均价4000元/m2均价3700元/m2均价3400元/m2本资料是严格保密的。项目鸿景雅苑名都·凯旋城中江国际花城主题概念绝版地段，大宅人家传世家风、名门典范新都市主义生活样本项目定位市中心豪宅东塘中心区90000平方米尊贵之城城市首稀花香社区宣传物料形象单张、户型单张折页、户型单张形象楼书、折页、户型单张推广主调暗红，珍贵、大气经典黄色经典黄色核心卖点核心地段、大空间享受地段、商业配套齐全城市核心位置，生活配套齐全、两梯两户板楼户型，异国风情园林。市中心板块中高档项目续城市核心，土地价值高，商业、写字楼、小户型公寓开发较多，纯住宅楼盘较少，住宅价格高。本资料是严格保密的。天心生态新城板块中高档住宅项目1项目BOBO天下城柠檬丽都满庭芳效果图位置芙蓉南路368号（省电大对面）芙蓉南路省电大对面友谊路(青园宾馆对面)项目概况占地面积3.6万m2，总建筑面积18.1万m2，住宅7万m2，商务楼5万m2，商业3万m2，容积率3.78，建筑密度35%，绿化率35%。占地面积10.13万m2，总建筑面积18.74万m2，由多层和小高层住宅及商业、幼儿园等公建配套组成，现在售为二期六栋17层小高层。项目总用地面积约2.41㎡，总建筑面积10万㎡，由10栋18层的板式小高层组成，建筑密度23.5%，容积率2.8，绿化率40%。分期一期开发，预计8月底开盘，二期5月面市，至2006年6月7日，销售率40%。分一期开发，4月开始认筹，至2006年6月初，已定100多套。主力户型三房二厅130、138m2，二房三厅100、107m2，二房二厅90m2。3房116-128m2、四房1653房134㎡，四房153㎡价格均价3200元/m2均价2800元/m2均价2800元/m2本资料是严格保密的。项目BOBO天下城柠檬丽都满庭芳主题概念风尚天下，立体人生柠檬文化、宜家中式人文项目定位芙蓉南20万平米立体杂志式建筑群柠檬文化白领社区南城人文品质社区宣传物料单张海报、户型单张形象折页、户型单张形象折页推广主调年轻、有活力、BOBO族柠檬色调绿色生态核心卖点区位、标志性建筑、大型综合体大型成熟社区、区位、小区配套两梯两户、高标准节能设计、八大主题景观。天心生态新城板块中高档住宅项目1续本资料是严格保密的。天心生态新城板块中高档住宅项目2项目长沙奥林匹克花园鑫远·湘府东苑天诚·泰祥苑效果图位置湘府路天心区政府东侧湘府路天心区政府东侧湘府路天心区政府东侧项目概况项目总用地面积约33.7万㎡，总建筑面积约55.66万㎡，由35栋高层住宅组成，建筑密度21%，容积率1.6，绿化率50%。项目总用地面积约4.3万㎡，总建筑面积约12万㎡，其中住宅4栋总建筑面积6.7万㎡，建筑密度23.5%，容积率2.8，绿化率40%。项目总用地面积约3.1万㎡，总建筑面积约8.9万㎡，其中住宅4栋总建筑面积6.7万㎡，建筑密度23.5%，容积率2.8，绿化率40%。分期分四大组团，一期雅典组团共八栋，6月底将推出剩余四栋。一期开发，预计10月开盘，每天来访客户5批左右（非周未）。一期开发，预计10月开盘，每天来访客户5批左右（非周未）。主力户型2房85-95㎡，3房112-140㎡，四房140-150㎡，小三房为主。3房125-136㎡，四房140㎡，2房95㎡，3房120-140㎡，四房160-170㎡价格均价3500元/m2均价2800元/m2均价2800元/m2本资料是严格保密的。项目长沙奥林匹克花园鑫远·湘府东苑天诚·泰祥苑主题概念科学运动，健康生活，宽景院落、生活享受生态绿色家园项目定位城市中央，坡地住宅南城中心，宽景院落，生活馆长沙南中央90000万平米绿色生态住宅小区宣传物料生生活杂志，奥龙健康会，单张、折页折页、户型单张形象楼书、单张海报推广主调贵气色：金色金色、深绿绿色：生态核心卖点奥园品牌、运动健康的生活方式、完善的运动配套、地段景观、地段未来潜力、周边配套周边及项目生态资源、两梯两户、地段未来潜力天心生态新城板块中高档住宅项目2续城市新兴区域，高规格规划，交通路网完善，正处于开发热潮，竞争激烈。本资料是严格保密的。各板块特点板块区位特点开发特点价格区间客户特点市中心板块政治、经济中心，商业、公共设施、生活配套齐全，土地资源供应有限，且地价高。纯住宅项目较少，以高层、小高层为主。3200-4000私企老板，机关、企事业单位的中高级管理人员，天心生态新城板块未来政治中心，政府部门聚集，交通发达，城市规划合理，未来前景可观，但现有配套不齐。城市发展的新兴区域，开发体量大，小高层为主。2800-3200公务员、市中心白领为主韶山南路板块成熟地段，交通干线，商业发达，生活配套齐全。开发体量较大，以中小楼盘为主，有影响力大盘轻较少。2700-3500以周边单位、生意人为主，部分市中心客户。本资料是严格保密的。韶山南路中高档住宅市场竞争特点区域项目均价：大多数中档楼盘为2800—3100元/㎡，最高为上海城一期（尾盘）均价3500元/㎡；市场主力户型为三房，比例约占55%，主力户型面积为120-140㎡；两房比例约17%，四房约16%，一房约占5%，其它约占7%。120㎡左右的中小型三房销售进度最快；主题推广上分三大诉求：韶山路沿线楼盘以地段、配套为最大卖点、其他楼盘多以配套、园林景观、产品为卖点。客户核心圈为区域内的周边单位职工，医生、高校教师，生意人。韶山南路版板正处于市场供应断档期：林之苑、金信阳光在线、鑫天芙蓉、上海城一期、山水庭院一期等项目已到尾盘，房源不多；东方名都、新华盛丽园、上海城二期、山水庭院二期、湘樟园二期等项目尚在规划之中；六月底即将入市的金凤滩家园、中建桂苑二期共700多套。且本项目相对，本项目相对金凤滩家园、中建桂苑在地段、配套、项目规模上有较大优势。因此我司建议：恒盛世家项目应尽快入市，占领市场空档，实现快速销售。本资料是严格保密的。韶山南路商业调查—大型商业分布韶山路由北向南密集分布了袁家岭、东塘、雨花亭、井湾子、红星商圈等上规模的成熟商业节点，商业结构和形式丰富、集中，为长沙市商业最成熟的南北大动脉。成熟的商业环境极大的拉动了区域经济的发展，抬升了整个区域的地产价值。韶山南路批发业非常发达，中高档零售卖场较少，且韶山南路西面商业氛围明显弱于东面；井湾子家俱广场四星汽车大市场宝马家俱城华银旺和超市红星建材大市场红星大市场红星农博会海阔天空橙子498本项目井湾子市场本资料是严格保密的。韶山南路商业调查—租金水平分布林之苑150宝马家俱城1F22，-1F20单位：元/平米.月井湾子家俱城1F682F423F38红星建材交易中心20-65红星糖酒产品市场7-30红星物流日用品城20-33街铺30-50本项目汽车南站43韶山南路街铺以社区生活型商业为主，主要消费人群为周边居住人群、学生，商业幅射力不强。商铺空置率底，学校、居住区、批发市场周边街铺经营情况较好。从商业街铺的租金价格可以显示出：价格随着中心地段的蔓延呈递减趋势，但在临近大学、汽车南站等代表性地段，街铺价格明显高于同类地区。本资料是严格保密的。韶山南路商业调查—街铺总结街铺与周边配套的关联性很强：周边有住宅小区，街铺多为服务住宅的零售和餐饮；周边有专业市场的街铺，业态则为专业市场的延伸；周边有学校的街铺以服务学生为主。街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的繁荣，填补驻主流商业的空缺，所以针对本项目，街铺式商业有赖于住宅的人口规模和主流商业的人气聚集。本项目配套约25000㎡的台湾品牌大润发超市，作为韶山南路唯一超大型超市，将拉升井湾子商圈，使之成为长沙南城商业中心，吸引巨大的人流、财流，极大拉升本项独立商铺价值。本资料是严格保密的。项目解析本资料是严格保密的。区域—项目区位城市主体南部核心位置，紧临城市主干道，区位优势明显。本资料是严格保密的。北南西东现状区域——项目四至东：韶山南路井湾子家俱广场南：青园路安华宾馆星语林名园西：规划中冬青路北：规划中木莲冲路湘林小区兰景花园现状：一期工程正处于地下车库施工阶段，商铺部分预计8月封顶。本资料是严格保密的。区域——周边配套生活配套极为成熟中建五局中心医院、市中心医院、金沙大药房、海阔天空、步步高超市、井湾子家俱广场．．．．．．区域内居住品质较高上海城、语林名园、湘林小区教育资源丰富中南林业科技大学、湖南交通职业学院、湖南女子大学、井湾子中学长沙商贸旅游学院．．．．．．本资料是严格保密的。产品——主要经济技术指标指标一期二期总建筑面积51822.3㎡93474.6㎡住宅建筑面积38212.6㎡92627.7㎡规划户数278户894户商场建筑面积24978.55㎡————门面建筑面积2240.95㎡1413.7㎡地下车库建筑面积15333.3㎡12687