苏州海天广场商业项目营销策划报告_66PPT

苏州海天广场项目营销策划报告市场产品篇行销策略篇市场篇苏州工业园区位于苏州市区的东部，距上海仅80公里。总规划面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，形成了中央商贸区、信息产业园、出口加工区、国际科技园、独墅湖高等教育区、现代物流园等产业发展载体和功能分区。一、工业园区概况二、工业园区房产市场发展1、酒店式公寓中茵·皇冠国际公寓和乔丽晶本案酒店式公寓园区酒店式公寓分布图东方之门中茵•皇冠国际公寓销售阶段：期房销售分期情况：一期酒店公寓、二期定级社区总建筑面积：11.2万平方米（整个社区）2万平方米（酒店式公寓）酒店式公寓总户数：138户容积率：2.5层高：3.15米户型配比：1R：90平方米占50％2R：147平方米占50％投资兴建：苏州中茵置业有限公司设计团队：加拿大AAI国际建筑事务所均价：16800元/平方米总价：150-230万销售率：100％去化速度：10个月售磬会所配置：游艇俱乐部、6000平方米社区私家会所、五星级中茵皇冠假日酒店双会所配套装修标准：打造高档次、高品质、高品味的豪华装修公寓物业费：8元/月/平方米建材：TEMPSTAR中央空调，Vailant家庭供暖热水系统，TOTO洁具，PHILPS彩电，Electrolux冰箱、洗衣机，Cannature净水器，ISE垃圾处理机，VALENT烤箱、抽油烟机、燃起灶、微波炉、消毒柜，FRANKE水槽，Honeywell可视对讲机，蒂森克虏伯豪华电梯客源：上海、浙江、境外人士备注：发展商与贷款银行协调贷款七成，较好解决了投资客的资金问题,并承诺包租5年,年回报率为8.5%中茵•皇冠国际公寓和乔丽晶结论：※高品质、高档次的酒店式公寓在园区有一定的发展空间；※酒店式公寓投资实现回报的核心要素：本身具有足够的品质，能提供持之以恒的个性化服务。园区在售量约5万m2（不含和乔丽晶二期）园区未推量东方之门规划有酒店式公寓及五星级的涉外酒店，目前销售数据还未确定，总建面为45万m2园区酒店式公寓市场小结2、园区写字楼园区写字楼分布图高峰会（中银惠龙大厦）建面：66000㎡均价：11000—12000元/㎡面积：65-300㎡科技广场（三期）建面：58000㎡均价：只租不售面积：158-899㎡星海国际大厦建面：51274㎡均价：8000元/㎡面积：130-200㎡世纪金融大厦建面：58180㎡均价：10000元/㎡面积：54-318㎡企业天地建面：74949㎡均价：10000元/㎡面积：126-504㎡国际大厦建面：61218㎡均价：11000元/㎡面积：97-898㎡本案写字楼东方之门总建面：45万m²高峰会（中银惠龙）项目简介:该项目位于苏州工业园区CBD的核心地段，落座于金鸡湖西岸，毗邻园区管委会大楼。销售阶段：期房销售明年三月交付使用发展商：苏州惠龙置业有限公司总建筑面积：66000平方米企划销售：上海上阳&苏州新吉阳楼层数：32F物业管理公司：深圳福田车位数：200多个单层面积：1500-2000平方米面积范围：65-300平方米出售单价：11000—12000元/平方米出租价：70-90元/月/平方米销售率：剩余10多个单位出租回报率：5年8.5%8年8.8%车位费：没定物业费：18元/月/㎡建材：•结构：框架•内墙：漆料•大堂：地面大理石、墙面石材，门，玻璃门•电梯：奥的斯高速电梯，观光扶梯，2部观光梯、4部客梯、2部货梯，6部自动扶梯•卫生间：瓷砖，花岗岩•供电：二路电源•供水：城市供水管网•消防：火灾自动报警反消防联动系统，喷淋系统•采暖：大金VRV冷暖中央空调•通讯：传输智能化，光缆中继，中国电信建屋企业天地国际大厦星海国际广场科技广场（三期）世纪金融大厦办公楼市场小结•在销规模：50000平方米左右•已知未推量：将于2008年落成的东方之门总建筑面积将达到45万㎡（其中写字楼面积尚不详）•租赁价格范围：70-90元/月/㎡•销售价格范围：9000-12000元/㎡•市场去化速度：2005年1月8日开盘的高峰会（中银惠龙），至今已基本售罄，将于12月25日结案。该项目写字楼部分近50000多㎡的量体在12个月内达到90%以上的销售率。•核心竞争点：本项目写字楼部分的推案时间大约在2007年，本案可充分利用综合性项目的优势，将写字楼与酒店式公寓结合起来进行整体塑造，提炼卖点。3、工业园区商业市场湖滨新天地建面：3.14万㎡星海国际广场建面：4.7万㎡均价：15000—25000元/㎡面积：50—400㎡金鸡湖商业广场建面：22万㎡均价：13500元/㎡面积：180-550㎡联丰商业广场建面：12万㎡均价：17000元/㎡面积：49-200㎡中天湖畔广场建面：3.57万㎡均价：7000元/㎡面积：100㎡-4000㎡天翔CBD财富街建面：2万㎡均价：15000元/㎡面积：70—1000㎡左岸商业街建面：2.5万㎡租价：60元/㎡/月面积：250㎡现代广场建面：8.5万㎡租价：60-70/㎡/月白领天地建面：2.2万㎡本案已开业招商中星都商业中心建面：1.75万㎡百润发贵都邻里中心湖东邻里中心新城邻里中心师惠邻里中心百安居工业园区商业分布图主力店：宝力豪健身园邸法式铁板烧简介：由宇龙房地产开发有限公司投资开发，规划为楼高20层的商铺办公写字楼，其中1层—5层为商铺，6层—20层为写字办公楼。星海国际广场地址：星海街与苏锈路交界处性质：出售总建筑面积：47000M2分期情况：---主要业态：健身中心、餐饮等主力店铺及规模：健身中心面积在3000平方米左右售价：15000—25000元/平方米租金：内部人员订购再转租销售率：100％出租率：100％车位：100个左右售13.8元/个物业费：6元/平方米客源：周边众多居民区及写字搂白领特点：该案集商务、办公、休闲、餐饮、娱乐于一身，配套设施齐全，让客户可以在大楼内就可以满足自己的需求。张生记酒店民生银行游戏厅新城大厦夜景餐饮店邻里中心证券大厅新城大厦主力店：上岛咖啡药房律师事务所阅览室律师事务所贵都邻里中心主力店：斗牛士餐饮师惠大厦夜景假日酒店超市邻里中心师惠大厦湖东大厦夜景邻里中心湖东大厦全景广场内部水景金鸡湖商业广场商业广场主力店：棒约翰酒店星都商业广场世纪联华超市国美宾馆联丰商业广场主体结构外部商铺湖景入口道路现代广场环湖广场主力店：蔡家食谱主入口绿化景观港式餐厅湖滨新天地港式餐厅海韵向阳渔港四季香蟹王大酒店白领天地商业街主入口北门饭店左岸商业街爱婴坊外墙天翔CBD财富街工业园区商业市场小结在销规模：53800平方米已知未推量:30000平方米租赁价格范围:50-70元/平方米/月销售价格范围：15000-26000元/平方米市场去化速度：天翔CBD财富街，沿街2万平方米的商铺已基本售罄，目前还剩下一套8000平方米的未销售。核心竞争点：目前商业部分的大多数在售业态为商铺类型，且周边无同本案类型相同的个案与竞争，可充分利用本案靠近周边成熟小区及老城区良好的地理位置和综合性项目的优势，结合起来进行整体塑造，提炼卖点。三、项目SWOT分析S（优势）1、位处苏州CBD中心，闹而不喧，商业氛围浓厚2、紧邻中央公园，环境优美3、区域居民密集区，周边配套成熟4、毗邻五星级酒店－万丽酒店，地段尊贵优势凸现5、植根城市交通关键节点，最衔接旧城区地块东面之沿街商铺项目附近之会所W（劣势）1、对手，周边竞争项目众多，风格定位各异2、供应量，商业写字搂的集中大量供应，使本案面临激烈的竞争3、招商，周边在营商业众多，招商将面临考验对策：1、区别周边在售物业，引入大型百货公司，结合写字楼及酒店公寓，塑造成园区3D商业中心。2、运用合理的推案节奏，分期计划，价格调整，广告宣传，来控制整盘。O（机会）1、周边无大型百货商业，引入大型百货以填补市场空白，集聚人气2、酒店式公寓主要集中在市区，园区并无更多此类产品3、本案所处的湖西，人气旺，消费能力强4、世界500强，已有90强进入园区；园区二三期启动，更多强势企业将不断进驻5、轨道交通规划，站点就在家门口T（风险）1、宏观市场不景气，开发具有一定风险2、综合性物业，品质较难调和3、酒店式公寓户型面积较大，市场需求性较窄4、周边住宅入住率较低，居住氛围不浓对策：1、商业、办公楼、酒店式公寓三者的动线规划协调共性。2、以“3D商务模式”作为项目卖点，在概念上营造全新的生活理念和产品品质提升市场影响力，促进销售。四、项目定位思考点园区宏观面酒店公寓写字楼大型商业园区居民需要开发商的利润1、园区目前商业形态、分布、类型2、园区居民对商业需求改变、提升3、园区商业在整体城市当中的地位1、酒店公寓与写字楼之间的关系2、写字楼与商业之间的关系3、酒店公寓与商业之间的关系园区需要什么样的商业？如何将三者的互补优势发挥，三者的干扰因素降低。391、园区需要什么样的商业？特色休闲商业？--园区已经有苏州重点项目环金鸡湖商业休闲广场生活配套商业？--园区已经营业和在建的众多邻里中心完全满足了当地需求本案已开业招商中园区需要的是---生活购物空间、专业商业中心三者结合的优势、劣势：优势：1、周边无此类综合性项目，可填补园区市场空白2、商业裙楼为商务提供最佳配置，创造丰富建筑内涵3、酒店式公寓为商务精英提供尊贵舒适的居住环境4、写字楼和酒店公寓，为底下商业空间带来必要客源2、如何将商业、写字楼、酒店公寓三者的互补优势发挥，三者的干扰因素降低？劣势：1、品质，作为综合性项目，三种物业的品质较难统一2、经营，多种类型物业，经营面临挑战3、物管，物业的多样，物管更为繁琐要求更高开发需要重点关注的要点：1、商业区合理的功能定位、面积划分2、商、办、酒三者的动线规划调整3、项目整体的销售节奏、销售次序的安排苏州CBD中心集办公-购物-居住于一体，全方位3D商务模式五、项目功能定位※利用项目位置优势和在景观、周边配套、交通条件等方面有利点；※以城市复合式商业商务概念塑造区域地段，推动项目自身价值的提升；※以“3D商务模式”作为项目卖点，可在概念上营造全新的生活理念和产品品质提升市场影响力。六、商业空间的划分建议：分为四个主要区块1、公共配套区：配合酒店公寓、办公楼的大堂空间、商务中心、银行空间…（销售结合租赁）面积约：6770㎡2、沿街商铺区：提升销售价值，充分利用百货核心价值带动销售价格（全部作为销售）面积约：12860㎡3、中央百货区：作为将来项目整体的推广主题，引进核心百货超市作为特色（长期作为租赁）面积约：4700㎡（地下超市）+15400㎡（地上百货）4、休闲配套区：向部分大面积商业空间需求客户如（休闲、餐饮）提供租售空间（销售结合租赁）面积约：15500㎡商业空间划分建议地下超市：4700㎡地下一层平面说明：地下一层规划4700㎡的超市，以聚集周边人气和满足写字楼及酒店式公寓入住人士的配套要求。需要调整超市入口与一层商业空间以及与地下车库的结合。沿街商铺一层；3810㎡一层平面说明：充分发挥地块四面临街的优势，在主题商业百货选择好主入口方位的情况下，利用沿苏绣路街面规划临街商铺，用来出售，集聚人气，增加项目销售额。沿街商铺沿街商铺一层平面精品商业廊6000㎡说明：主题商业裙楼一层规划精品商业区，分割出售，既可引入品牌商品以增加商业裙楼的商业品质，又可最大程度利用商业空间，增加销售额。业态可以是：化妆品，手表，精品时装等。精品商业廊精品商业廊一层平面银行一层：1380㎡酒店公寓大堂550㎡银行银行酒店公寓大堂二层平面沿街商铺二层3050㎡银行办公二层：3300㎡百货商场二层6100㎡说明：作为项目整体的推广主题，裙楼二层定位为中央百货区的主力层，引进主力百货店，而精品服饰将可以作为其业态主体，以提升商业品质，并成为园区的购物中心。百货二层业态百货二层业态主力百货主力百货三层平面百货商场三层9300㎡百货三层业态百货三层业态说明：百货三层作为次要品牌营业区，面积也可以作为小家电区。西测裙楼三层直面中央公园处设置健身俱乐部，健身的同时又可俯望绿草茵茵。三层临街一侧则设置咖啡厅，写字楼之商务人士