魏县陆星房地产开发公司项目规划定位及营销策略提案

魏县陆星房地产项目定位及策略提案关于魏县地块建设项目的思考2017.8.12第一章、项目分析第二章、市场分析第三章、项目定位与分析第四章、建设项目创新第五章、营销定位与策略第六章、工程进度与回款第七章、双通机构简介第一章、项目分析项目区位区位价值分析项目SWOT分析1.1项目区位本案本案地块位于魏县主干道龙乡南大街与科教西路西南，地块方正，无地面附着物，周边多为高档社区、学校、景观等，地理位置优越，配套丰富，宗地面积51242平方米，约76.9亩，与肥乡县第一中学南北相望，地块规划总建面128104平方米，容积率不超过2.5。项目区位本案地块项目地块整体位于魏县县城西南，魏县一中、二中、三中离项目很近，红缨国际幼儿园等学校环伺，益民山公园、魏县西部环城水系穿境而过，自然景观生态环境良好，适合县城高端住宅产品的规划建设。地块位于县城西南，西部紧邻辛庄村、白仕堡村、刘家拐村、东南温村、崔富村、东来庄村等近十个主要村落。1.2区位价值分析交通：项目紧邻主干道龙乡南大街，境内有邯大高速，可快速直达邯郸，大广高速快速连接线，可快速通达大广高速，北上南下，便捷出行。向东走科教路，十分钟即可快速融入县城核心生活。配套：地处县城西南，周边学校众多、政府机关（国税局、法院等）、医院（魏县中医院）、公园景区（金龟湖、益民山公园）一应俱全。一、二、三中、体育场、果品市场、银行、医院、车站。规划：立足建设中等城市定位，加快县城道路、集中供热供气供水，以及学校、医院、体育场、影剧院等设施建设，打造玉泉河台地广场周边和魏祠公园周边城市新亮点。地块：地块方正，规模较大，位置较好。1.3项目SWOT分析优势(strength)劣势（weakness）机会(opportunity)威胁（threat）1、地理位置突出，地块方正规则，便于规划开发2、打造高端项目形象，区别于其他同质项目3、交通便捷，配套完善。1、市场情况的不确定性2、县城其他在建项目较多，竞争激烈1、可增强项目规划设计力度，增加竞争力。2、魏县市场的整体好转和河北区域市场的火热程度带动楼市发展。3、魏县人口对居住需求的提高。1、经济下行压力对楼市造成的影响2、魏县人口较少，属于河北省贫困县，购买力有限。第二章、市场分析2.1魏县概况2.2魏县房地产市场分析2.3市场机会挖掘2.1魏县概况魏县概况--地理位置优越，交通便利魏县，河北省下辖县，地处冀鲁豫三省交界处，是国家重点贫困县，县境南北长42.24千米，东西宽33.5千米，卫河、漳河横贯中部。北与广平县接壤，西与成安县、临漳县毗邻，东与大名县相连，南与河南省内黄县、清丰县、南乐县相接。县域面积863.6平方千米，辖21个乡镇、1个街道办事处，截至2012年总人口102万。魏县境内京广铁路、邯济铁路、邯长铁路、邯黄铁路、京广高铁纵横交错，中原第二大铁路编组站、邯郸国际陆港坐落，106国道、107国道、309国道、京珠高速、青兰高速、邯大高速在其境内。交通优势极其明显。魏县概况--经济基础良好，城市发展潜力巨大魏县经济产业特色明显。建有1个省级经济开发区和4个特色产业聚集区，初步形成了以再生资源回收利用、木材优化深加工、果品加工、纺织服装为主的特色产业，拥有新正源纺织服装园、爱美森木材优化产业园等产业龙头，建有天仙果菜等十大专业市场，梨文化旅游节被列为邯郸市乡村游精品线路。2005年，魏县全县生产总值19.42亿元，人均生产总值6081元，全部财政收入0.76亿元，社会消费品零售总1额17.95亿元。2010年，魏县全县生产总值96.6亿元，人均生产总值10435元，全部财政收入3.29亿元，社会消费品零售总额79亿元。魏县概况--城市规划邯郸提速县城建设:建8个卫星城和7个中等城市，魏县打造梨乡水城，在县城建设攻坚战中，邯郸以“五抓五促”为重点，加快培育现代中小城市，计划到2017年魏县县城平均人口达到18万，形成层级合理、产城融合、城乡一体的城镇格局。每个县城重点建设一条精品街道、一个标准公园、一个商贸综合体、一个城市广场，重点推进武安、涉县、魏县、峰峰矿区、磁县、永年、大名等7个人口大县(市、区)率先建成中等城市。房地产市场分析--消费人群特征分析•人群：魏县县城经商人员、政府机关人员、教师、事业单位、农村进城人员。•年龄：25-50岁之间•用途：以改善型家庭居住环境为主；子女结婚或子女教育•收入：收入稳定，有一定财富积累。注：数字来源于公司魏县市场客户资源统计市场分析--影响消费者购房的主要因素•地段：地理位置要优越，升值潜力较大。•配套：配套设施要健全，方便人们的生活和子女的上学。•交通：交通要便利，方便上下班。•环境：周边环境要好，空气清新，远离污染。注：数字来源于公司魏县市场客户资源统计市场分析--区域竞争楼盘解析项目户型位置建筑类型价格学府名苑80-136魏县龙乡南大街529板楼、高层4050/㎡盛世魏都90-140魏都大街与长安街交口多层、一层小院4500/㎡春光小区96-137魏县望远南街小高层4333元/㎡水木清华园110-133洹水大道与龙乡南大街交叉口西多层、高层3900/㎡雅园尚景106-139玉泉南街一中西侧多层3500/㎡市场分析--区域竞争楼盘解析魏县在售楼盘较少，市场价格从3300-4500不等，县城中心区域价格较高，西南价格较低，户型面积以二室、三室为主，二室的户型较大，多为大两居，三室户型比例较大，体现县城购买群体三代同堂的购买需求，居住人口较多。魏县楼盘以多层、小高为主，现在建项目高层逐渐增多。有逐渐向高端化、品质化过渡的趋势，如水木清华园及益民山景区附近楼盘，园林绿化、小区环境较好，县城购房人群对楼盘的品质化和开发商口碑、实力等要求不断提高。注：数字来源于公司魏县市场客户资源统计魏县项目存在的问题分析注：数字来源于公司魏县市场客户资源统计①目前存在的问题，魏县项目大多宣传工作展开不够，县城老百姓思想保守，需看到实质性的东西，工程进度及形象要紧跟销售节奏。②魏县开发项目物业类别雷同，没有鲜明特点楼盘。多为板式建筑或多层建筑，无法彰显项目高端形象。对我们项目来说是一个绝佳机会。③没有一个真正意义上的高端成熟社区，相对于消费者的需求有所差距。综上所述市场处于相对稳定的状态，同时也面临着巨大的竞争和考验。市场分析—魏县房地产发展趋势目前，魏县的房地产市场正处于逐渐发展成熟阶段，随着魏县房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变多层、小高层为主的单一格局；高层、高档社区将逐步上市，有特色的跃层、复式单位将成为热销产品。市场需求以中大面积90-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件和适合县城多人口的生活习惯。魏县客户群体关注问题分析1、客户较关注项目位置，但担心项目不成规模，后期物业管理问题。2、关注项目价格占大多数。3、需求以90-120㎡左右三室为主。4、关注人群主要集中于县城及周边村镇渴望进城及改善居住品质为主。5、关注人购房心里承受价格在3500-4000元左右，总预算普遍在30-35W之间，月还款能力在1000-1500元。很多人有购房意向。市场机会挖掘魏县房地产处于逐步发展阶段，市场潜力较大。商品住房市场需求强劲，仍有较大市场空间。现有楼盘在品质和物业服务上存在较大缺陷。市场上不存在限购条件制约。第三章、项目定位与分析市场定位打造魏县首席人文、商务国际化智能社区本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念打造邯郸市最具水准的人文景观理念和国际商务理念。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，使社区住宅、社区生活价值最大化，即为社区业主提供人文环境和商务智能设施，同时配合人文景观的打造，塑造居住与商务生活一体的概念，打造肥乡最具购买价值的“高品质住宅”。社区周边宜居的生态环境与浓厚的文化环境，是使得本项目具备成为高尚、品位社区的两大先决条件。特别结合魏县水乡梨城的景观特色、数千年的历史沉淀与现代商务理念。项目定位分析生态景观：项目地块方正、可规划性强，加强园林景观设计，打造宜居社区。教育人文：魏县一中、二中、三中、蓝天外语幼儿园、红缨国际幼儿园等一大批学校紧邻，人文气氛浓厚，传承优秀文化，注重社区教育。高尚社区：高素质、高品位、高格调，依托文化氛围，借助品质建筑，展示高尚生活。最具购买价值：即本项目对目标消费群体的承诺，将为人们打造高性价比、高价值、高附加值的真正的物美价廉的产品，为购房者构筑超值的生活环境，享受高品位的生活。高品质住宅：即本项目为目标消费群体提供的不仅仅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服务，是一个享受七十年的高尚人文生态住区，本项目将以产品取信与人，打造魏县人民理想中的生活社区。景观篇建筑风格古欧巴洛克建筑风格，是世界房产最新流行的建筑风格。将浓厚的文化与古典完美结合。给人以高端享受。人文篇人文-产品定位古典人文·完美配套·高档样板住区定位说明：建筑风格以建筑新潮流古欧巴洛克风格为主，体现建筑厚重感和典雅感，同时与国际接轨，打造艺术建筑。建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。从而彰显社区的浓郁文化气息和低密度生态环境。本案将“以人为本”的生活哲学与社区居住文化相结合，提倡建立一个健康、和谐、美好的社区生活，营造业主互助友爱、健康向上的邻里关系，将现代人从普遍存在的亚健康和不安全的枷锁中解放出来，使本项目真正成为魏县人民心中的“心灵居所”。档次定位城市主流品质寓所定位说明：本案引入“城市派主流”模式进行客群定位。采用以上定位主要基于如下三点：第一魏县本地房地产市场尚不成熟，客群层次性不分明，很难从购买群体上形成所谓的纯高档或尊贵社区；第二采用“城市”“主流”等相对中性词语，能够最大限度囊括潜在购买群体，同时项目的高品位、高品质并未打折扣；第三中国人具有内敛含蓄不露富的特点，中产阶级范围广，“主流”一词涵盖多数人群，同时也更加切合本项目的档次定位。本案在教育人文环境和建筑风格景观方面的优势，成就其为第一人文居所。•根据项目自身情况，结合魏县目前房地产发展趋势，及魏县人口对房产的需求，特别为本项目制定三种方案：•一、高档住宅+底商•二、高档住宅+商业步行街•三、高档住宅+小型商业综合体•分析如下：整体规划设计建议高档住宅+底商示意图高档住宅+底商优劣势分析：优势：可以满足高端社区商业配套，小型超市，便利店，服饰店等。同时因底商都为临街铺位，受青睐度比较高，所以开发商可快速回笼资金。底商的成体系化，社区完善的配套也可使本区域产品得到升值。劣势：临街商铺，不利于开发商长期投资，而且大部分都出售给个人，对日后的管理有很大的影响。临街商铺，代表着社区形象，如果管理不好，社区给人的印象会大打折扣。高档住宅加商业步行街示意图高档住宅+商业步行街优劣势分析：优势：商业步行街，是城市集中消费的场所。可带动本区域的地块、产品升值。成为高端住宅不可或缺的商业配套。商业街配套齐全，能够满足部分群众衣食住行等需要，而且商业街主张“建筑数量不多，提供商品求精”！提升本地商业价值，吸引人气，营造氛围。加上准确的定位，开发商可在最短的时间内回笼资金。劣势：管理不擅，可能有治安隐患，商业步行街没有与其它业态形成有机组合。如果运营管理不到位会对住宅品质造成影响。高档住宅+社区商业广场示意图高档住宅+社区商业广场•优势：满足社区高档消费配套的同时，也为县城提供一个商业购物所在。区域价值提升的有力推手，可以作用物业长期持有带来的时间价值增值。并可推动住宅的价格攀升。高档商业综合体是城市的名片、标签，是城市发展的核心价值。•劣势：商业销售较困难，建成后需要招商、宣传，投入资金较大。第四章、产品创新单体设计建议多层住宅——