贵州织金县金南国际营销策划方案_145PPT

策略前的思考：地级商业地产的决定因素有哪些？地段、定位、规划、口碑、管理关于金南国际，我们如何做？立足于：市场、产品、目标消费者以市场需求生产产品，以消费者中心制定营销策略，以定向公关、口碑传播拉动销售。营造一种商业文化、一种生活消费方式、一种人生追求。把金南国际打造成：市场的引领者，城市的新名片！架构市场分析篇产品分析篇项目定位篇营销策略篇整合推广篇合作篇市场篇：理性思考，数据求证市场经济分析居民收入、消费心态分析房地产开发及发展趋势织金经济发展态势分析同类市场分析架构市场分析篇产品分析篇项目定位篇营销策略篇整合推广篇合作篇提到织金，你会想起什么？丰富的矿产资源著名的旅游风景区煤、磷、重晶石、铁矿、铝钒土织金洞、东风湖、恐龙谷、72泉织金县◆织金一个处在毕节地区东南部的小城，矿产资源丰富、风景优美。◆现有S209、S307等省级公路直接经过织金县城，S209连接贵毕高速，S307连接321国道并与贵黄高速接驳；◆区位与资源决定了，织金发展依赖于矿产资源开发、旅游经济的发展！织金经济环境发展概况0200004000060000800002005年2006年2007年2008年年均财政收入统计财政总收入国税收入地税收入非税收入2005年2006年2007年2008年财政总收入28023381684956668999国税收入9165122641888425268地税收入792389691659020826非税收入10925169351409222905◆财政收入代表着一个城市的实力与发展速度，织金县财政收入每年保持着20%的增长速度，至08年末，财政收入已接近7亿。◆税收，作为消费力的直接表现形式，代表着一个城市人口的消费力，织金县人口的消费能力与消费指数也达到年均10%以上的消费力，作为地级县的织金消费能力惊人。固定资产投资概况05101520252005年2006年2007年2008年固定资产投资概况总投资额非地产开发投资2005年2006年2007年2008年总投资额9.6212.517.220.6908非地产开发投资4.36815.67616.164917.626◆近年来，织金固定资产投资增长迅速，至08年末已达到20亿元。在很大程度上提升了城市配套，有利于推动房地产的发展。房地产市场投资发展概况01000002000003000004000005000002005年2006年2007年2008年房地产年度投资及开、竣工统计投资总额施工面积竣工面积2005年2006年2007年2008年投资总额409363711034315964施工面积3615864008919160074642竣工面积123621182181.55510011071◆从05年开始，织金县房地产行业投资一直保持着年35%以上的增长速度，这一速度已经向市场明确，片区市场前景较为良好。◆竣工面积的逐年递减，让片区市场可售现房的比例呈明显下降趋势，同时也显示的地区开发机构在资金上出现的瓶颈。到了08年，整年竣工面积不足年度施工面积的15%。矿产资源开发概况02004006008002005年2006年2007年2008年矿产资源开发统计煤（万吨）硫铁矿（吨）磷矿（吨）2005年2006年2007年2008年煤（万吨）505.57620.1586.68632硫铁矿（吨）7.887.81418磷矿（吨）1.148.2911◆织金矿产资源丰富，原煤年产量高达600万吨。铁、磷等矿产资源开发也得到巨大的发展，从而促进经济的发展和房地产的开发。旅游业发展概况020406080接待人数（万人次）旅游接待人次2005年2006年2007年2008年2005年2006年2007年2008年接待人数（万人次）24.563056.5680旅游收入（万元）591372001389017380◆织金旅游资源丰富，由于受区位和交通的影响许多旅游资源尚未完全开发，尽管如此至08年，接待80万人次，直接创收17380万元。为织金经济的发展注入了鲜活的动力，加速经济的发展。小结：◆织金县以矿产资源经济与旅游经济发展带动社会经济的快速发展，加速了城市基础设施的建设，美化城市环境、提高居民生活品质，为房地产投资开发提供了必要的基础条件。◆08年房地产受经济危机的影响，呈现出一定的波动，但总的市场投资环境良好；随着国家实施拉动内需的宏观经济政策，房地产开发投资迎来了又一个春天。经济的发展推动房地产前进的步伐，市场需求大！织金县人口环境数据整合0204060801001202005年2006年2007年2008年人口及户数统计人口总量户数总量◆从05年至08年之间，织金县年人口增长速度基本保持在20000人左右，到08年末，县区行政管辖范围人口总量已超百万,县城人口已达10万以上。◆而以家庭为单位的年均户增长速度相对人口增长速度而言，略有些不成正比，除05年至06年之间新增家庭超过10000户外，06年至08年之间，年家庭增长速度均在10000户以内。◆家庭人均结构从05年至08年之间数量分别为4.05人/户、3.85人/户、3.87人/户、3.86人/户，户均人口在05年至06年之间出现较为明显的递减后，从06到08年之间一直保持着3.85人/户的家庭人口结构数量，相对于常规3.5人/户的家庭数量而言，还有很大的差距，这同时也是存在的空间。2005年2006年2007年2008年人口总量95.912397.3715598.89100.98户数总量23.726625.249925.55426.15人均及家庭经济发展概况0200040006000800010000120002005年2006年2007年2008年人均年收入概况非农业人口人均年可支配收入农业人口人均年收入2005年2006年2007年2008年非农业人口人均年可支配收入6549.297422.969633.2510464.19农业人口人均年收入1573.711925.612246.462918.07◆从2005年至2008年，织金县非农业人口人均收入实现的人均10000万元的跨越，以3.8人的家庭结构换算，到08年末，织金县非农业人口家庭年可支配收入接近4万元，而农业人口家庭收入也超过了1亿元。◆随着个人收入与家庭收入的不断上升，所带来的便是消费能力量提升，通过家庭年收入进行对照，相对而言，片区人口及家庭对片区房地产市场的购置能力已经具备。城镇居民存款余额概况01000002000003000004000005000002005年2006年2007年2008年城镇居民年末储蓄余额概况（万元）金融机构年度储蓄总余额城镇居民年末储蓄余额2005年2006年2007年2008年金融机构年度储蓄总余额165647215888276104415104城镇居民年末储蓄余额92483114615136891195077◆逐年递增的年度储蓄总额为地方城市发展奠定了坚实的基础，从06-08年，金融机构年度储蓄余额增长速度均在20%以上。◆城镇居民年末储蓄余额与金融机构年度储蓄余额成正比递增，年增长速度也在20%左右，到08年，织金县城镇居民年末储蓄余额已近两亿元，由此可见，片区城镇居民消费能力之大，已具备高档大宗耐用消费的能力。居民消费心态分析由于织金是在矿产资源开发、旅游经济带动下高速发展的，灰色商业繁荣。其消费行为及特征如下：文化层次中等、虚荣、摆阔、冲动型消费资金充足、奢华生活是其特有的消费行为。居民文化层次、消费心态决定营销推广策略！织金未来经济发展趋势◆GDP保持以20%左右的增长速度，人民收入翻番；◆矿产资源开发加速，省内重要的矿产基地；◆在矿产资源经济、旅游经济的带动下，全面提升城市的综合实力，向三级城市水平迈进。小结：◆织金县所辖人口众多，家庭人口结构尚未达到最佳，存在一定的发展空间；◆居民收入水平高、储蓄存款高，畸形型的消费心态；◆经济高速增长，但与其它城市相比，总量较小；◆随着城市化进程的加剧，房地产市场有待于进一步开发，市场潜力巨大；织金房地产开发阶段及发展趋势经济技术指标06年07年08年年度购置土地面积（平方米）16040291909511年度置地成交价款（万元）65021821380年度商品房施工面积（平方米）1071736992890160其中90平米以下住宅17088308007027990平米以上住宅59090125403659办公楼383732003200商业营业用房1435198128322其它房屋12807135764840年度商品房建设竣工面积773973208517927其中90平米以下住宅308814185235390平米以上住宅49990125403659办公楼6373200商业营业用房835153601、年度开发竣工况◆从06-08年，织金县开、竣工面积比分别为72.2%、45.9%、19.9%，在整体施工量下滑的同时，竣工量也呈明显下滑趋势；◆从06年启动9070政策以来，县区范围90平米以下产品占年度住宅总供应量的22.4%，到了07年以后，随着购买能力的提升，140平方米以上住宅产品配比成上升趋势，从07年市场供应量看，140平米以上住宅面积占年度住宅总供应量的47%，08年度竣工产品中，140平米以上住宅占市场总竣工产品供应量的13.1%；◆从06-08年，织金县年度建筑用地成交均价分别外为27.0155万元/亩、49.811万元/亩、96.73万元/亩。经济技术指标06年07年08年年度商品房销售面积（平方米）523761887424872其中90平米以下住宅3088105262487290平米以上住宅4090079653659办公楼637商业营业用房7751383年度商品房销售金额（万元）537625952966其中90平米以下住宅2161055296690平米以上住宅32921354296办公楼47商业营业用房1821186现房销售面积（平方米）31176125747864金额（万元）36261995924期房销售面积（平方米）21200630017008金额（万元）175060020422、年度销售面积与产值概况◆06-08年，商品房年均售价分别为1026元/m2、1375元/m2、1192元/m2。由于在06-07年之间有大量的商业及办公用房销售，相对拉高了年均售价，在08年由于没有商业与办公用房的销售，所以仅住宅售价相对较低，但实际成交价格是在上扬，包括住宅产品本身。◆就期房与现房价格年度比较而言，现房价格明显高于期房。这也符合市场的基本定律。织金房产市场供求量分析已开发与将要开发的房产量市场总量万㎡商业万㎡写字楼万㎡住宅万㎡76.816.3615.2845.16织金随着矿产资源与旅游资源的开发，大量的外来人口流入与本地人口城市化的速度加快。以政府规划预计2010年县城人口将达到15万左右，将增加5万县城居民。按3.85人/户家庭计算，预计将增加1.28万户；其中50%的家庭将购置新房，按每户购买110㎡计算其需求量将达到70.4万㎡。且随着县城人口的增多和经济的发展，对城市商业圈与中高端写字楼的需求越来越大。由上可得出织金房产市场总体是：需求＞供给小结：◆城市经济的发展必将促进房地产投资开发，织金的发展推动房地产投资开发的热潮；◆在织金房产市场，需求＞供给，卖方市场、单价高，市场竞争的关键在于产品的地段与品质；◆房产市场近年发展较快，但总体规模较小；金南国际项目概况与分析主要经济技术指数项目计量单位数值规划总用地面积㎡5324.29总建筑面积㎡58945其中A、地上建筑面积㎡54867地上其中1、居住建筑总面积㎡346382、商业建筑面积㎡110653、办公建筑面积㎡9164地下建筑面积㎡4078容积率10.31绿地率19.80%建筑占地面积㎡4075建筑密度76.40%居住总户数户288机动车位数俩115.00%居住总人口数人（3.2人/户）922金南国际项目区位及周边配套◆项目处于金南路地段，老城主要居住区、紧靠城市中心，城市主流配套