郑州升龙国际中心营销策划方案111PPT2009年

辉煌2008，炫彩2009升龙国际中心2009年度营销方案升龙企业基于08年超越08年升龙元年，颠覆荣誉，以归零的心态面对2009年，是责任，更是心境！写在本案之前升龙企业，中国城市运营专家；2007年挥师郑州，升龙企业一路奔跑……2008年，升龙国际中心、中原新城、曼哈顿、凤凰城，4大城市建筑综合体闪耀全城……2009年，升龙企业总开发体量超过500万㎡，一举成为牵引城市梦想生活的先锋向导……升龙企业——奔跑升龙国际中心——领跑升龙国际中心，120万㎡城市建筑综合体！作为二七区重点示范工程，升龙国际中心一经面世即惊艳全城！在强势政策与雄厚资本的助推下，升龙国际中心见证了都市中心的繁华，已经成为郑州西区开发的标志性建筑群落！年度销冠领跑中原——建筑民心大盘升龙国际中心，升龙企业合力而发，民心大盘价值不断彰显！2008年，升龙国际中心劲销9亿，一举摘得郑州年度楼市销冠殊荣！品牌价值////区域价值////地段价值////交通价值////配套价值////景观价值////建筑价值////商业价值////教育价值////生活价值////人群价值塑造形象——政府重点示范工程品牌影响力第一知名度第一美誉度第一业主满意度第一政府满意度第一升龙国际中心08年运营回顾销售情况类型销售情况签约情况合计已售累计合同金额住宅1296923437,766,165.00公寓式酒店6995115,606,197.00公寓68628165,628,911.00住宅3636417,338,460.00住宅20450.00商铺505120132,646,161.00套数37531444/总销金额2,002,992,086.00719,185,383.00668,985,894.0008年销售数据回顾原定计划10亿实际完成7.19亿目标达成率08年目标完成情况1月1日，升龙国际中心花落郑州西南，小李庄从此有了一个令人骄傲的新名字！5月10日，一期住宅开盘当天劲销6亿市中心品质生活荣耀开启！7月24日，新青年置业计划推出，升龙国际中心成为新青年聚居的中心圣地！10月17日，中原财富之夜隆重举行，世界500强及近百家国际知名品牌鼎力加盟！11月1日，升龙商业广场当天认筹突破2亿元；11月8日，推出全民商业大调查，第二个二七商圈美誉落定升龙商业广场；11月14日，民生关怀计划全城启动，升龙国际中心荣获最具价值的民心大盘称号；12月18日，郑州市大学路商圈发展论坛举行，升龙大学生创业园区签约圆满成功！12月28日，升龙商业广场耀世开盘，大学路商圈魅力初现，中原创富、创业基地诞生！。。。。。。辉煌2008辉煌365天序号级别颁布时间政策名称对楼市影响1中央08.1.3国务院关于促进节约集约用地的通知打击囤地行为，加快土地开发速度；鼓励开发单位提高土地容积率。2部委08.1.18经济适用住房开发贷款管理办法不仅吸引国有房地产开发企业继续驻足此领域，还将更多私企、中小型开发商也纳入到保障性住房的开发中来。3部委08.3.3关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知支持廉租住房、经济适用住房建设、支持住房租赁市场发展。4证监会08.3.20支持优质房企通过IPO或借壳上市等方式做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，购买开发用地等的IPO，不予核准这一条规定基本上开始让当时风行的地产公司通过资本市场IPO融资拿地模式不再灵光。5部委08.7.8关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知外商投资项目只能由国家和省级发改委核准，外资进入中国房地产市场的困难将有所加大。08年相关政策解读序号级别颁布时间政策名称对楼市影响6部委08.8.15关于金融促进节约集约用地的通知使从紧货币政策的态势持续，房地产业财务、经营将面临更加严峻的挑战。7全国08.10.22财政部、税务总局、央行宣布调整房地产交易环节税收政策的通知降低中间环节的税费和贷款利率，降低了购房者的成本，一定程度改变当前房地产市场僵持状态。但对实际购买力的增加效果并不明显。8郑州08.10.24政府出台17条救市措施在一定程度上刺激了楼市，但消费者观望情绪仍旧浓厚，暖市效果并不明显。9全国08.11.9国务院出台“扩大内需，促进增长”十条政策国家政策向民生倾斜，9000亿元的社会保障住房投资，在一定程度上有助于市场信心的恢复，但对房地产领域的投资需求并没有多少改善。10全国08.12.20国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见——“国十三条”对楼市重大利好，但由于二套房贷尚未完全放开，相关细则迟迟不出台，短期内难见成效。08年相关政策解读08.6.2508.6.1008.5.2008.4.2508.3.2508.1.252008上半年，货币从紧政策接踵而至，央行连续6次上调存款准备金率，每次0.5个百分点12.23贷款利率，存款准备金率双降11.26存贷款利率，存款准备金率双降10.30下调存贷款利率10.6双降9.16双降2008下半年，央行连续5次降息，凸显政府“保增长”的决心，但消费者仍不感冒，表示价格高才是最大障碍。08年相关金融政策2006抑制房价增长过快国六条90/70政策营业税政策限外政策2007中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩新预售规定2008“双防”→“一防一控”→“一控一保”→全面“保增长”政策密集、强制性重在执行稳字当头政策导向的变化08年，被业界揣摩近半年的房地产政策走向，终以“稳”字当头确定了调性，民生政策成为年度重点！08年，国家肯定了房地产支柱地位的重要性，及其对上下游产业、金融业以及推动居民消费结构升级、改善民生方面的重要作用！相信：2009年，“保增长”式的房地产政策将继续上演！二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑等政策导向或将拉开序幕……未来政策预测07年11月-08年11月郑州市商品房供求情况2008上半年，郑州楼市开发速度和预售开始放缓。第三季度，整体存量开发集中爆发！全年郑州商品房供应量在950万平方米左右，远大于需求的670万平方米，供销比可能达到1.43∶1，大于上半年的1.29∶1。郑州楼市买方市场的格局日趋明显。一、新增投放量、销售面积严重缩水二、全年销售价格增幅趋缓2008年初，商品房销售均价同比增幅一度超过20%，进入下半年后房价增幅态势出现疲软，增幅回落到10%以下。整体说来，08年郑州商品房销售均价仍然处于上升的态势。前11个月，商品住宅销售均价为3970元/平方米，同比上涨12.85%，但增速比上年同期回落5.88%。07年11月-08年11月郑州市商品房成交均价走势2008年，郑州商品房供求形势严峻，6个行政区域中，惠济区、金水区商品房供求差异最小，管城区、中原区商品房供大于求程度最大。无论预售面积还是销售面积，金水区都占据第一位，大约占总体市场的40%，但是处于城市西南的二七区、中原区所占市场比例正在逐渐增加！07年11月-08年11月郑州市6大区商品房供求比例三、各行政区域差异明显07年11月-08年11月郑州市商业物业成交均价走势2008年商业均价峰值在9月，主要受“国贸中心”、“宝龙”、“曼哈顿”等高端商业项目影响，上涨幅度较明显。但随后的几月即出现连续下跌走势。第三季度整体市场普遍疲软，“暗降”不仅表现在商品住宅，亦蔓延到商业物业领域。因此，近期商业物业受个案均价下降的影响，整体价格有松动的迹象。相对于住宅市场的萧条，商业销售一路顺风顺水。但从商业物业08年1-11月份的累计供求比1：0.74来看，市场供求矛盾仍然存在，市场去化依然存在较大的压力。四、商业销售平稳，去化压力较大钢铁是这样炼成的！！------鲁商·常春藤案例分析项目性质：住宅/开发商：山东鲁商置业有限公司项目地址：济南大学科技园区中心位置/占地面积：1500亩，总建筑面积：85万平米项目营销背景市场背景：2008全国房市异常低迷，常春藤作为济南的一个远郊项目，面临项目知名度和认知度低，来电来访严重不足等一系列营销难题。产品背景：项目已经销售至中后期，待销售的产品都是前期客户所不选择的楼座、楼层和户型。简言之：卖不动的楼座，卖不动的楼层，卖不动的户型。客户背景：周边客群被消化殆尽，销售范围已经从过去的定向销售（针对大学城的老师，成交700余套），全面过度到市场化销售。开发背景：开发资金紧张，总体营销费用低，不可能举办大型活动和投放大量各种广告。最大挑战——来自于客群和产品本身项目营销操作1、改变销售策略：关注民生，树立项目正面公益性，扩大知名度\美誉度，逆势不跌反涨价，累计涨幅7%。2、改变活动策略：周周有活动，月月有精彩，节约推广费用的同时，保证了项目的热销。3、改变渠道策略：加大老带新促销力度，充分做好客户维护活动，使得老带新的成交比例始终保持在50%。周边客群基本被消化完毕，主动到20公里以外的城区去争夺客户；4、改变推广模式：一个中心，两个配合，三个支持；以活动营销为中心，事件营销和情景营销配合，户外媒体、平面媒体和网络媒体支持，全面展开项目立体推广。最终：08年完成总销套数1620余套，位居山东在售项目前列。市场异常低迷，“刚性需求”都难逃致命打击。在“买涨不买落”的心态及市场炒作推波助澜下，恐慌购房现象比比皆是。观望似乎是唯一的选择。观望降价救市目前郑州商品房市场，低价促销的情况已经很普遍，市场已经进入“价格为王”的时期。适度降价，让利于民似乎是目前开发商度过“寒冬”最有效的办法。救市——08楼市第一关键词。新政虽然在一定程度上有助市场信心的恢复，刺激住房消费，带来一定的成交量反弹。但仍没有从根本上解决开发商资金紧张的难题。08楼市关键词2009年营销环境分析楼栋名称户型面积（㎡）总推套数已售套数销售比例总面积（㎡）已售面积（㎡）销售比例住宅（2号地3、4号楼；A区2、3号楼）二房9227023787.78%24891.4221839.7087.74%二+一房87、9016215897.53%14404.2014043.4297.50%小三房1241629256.79%20232.7211485.6856.77%三房134、13916214488.89%22296.0619801.4888.81%小四房143545194.44%7682.527255.4194.44%四房183543666.67%9924.366615.1166.66%北一房3743220547.45%16588.927885.4647.53%公寓（2号地2号楼）南二房92511733.33%4626.271535.9533.20%南一房一厅761061312.26%8057.10989.1312.28%南一房4516110464.60%7176.434636.0664.60%北一房4336814739.95%15876.136352.740.01%壹公馆（9号地22号楼）二房75、932314318.61%21260.853473.3916.34%三房132、1389911.01%14284.95138.120.97%北一房61332060.61%2040.391236.6060.61%住宅（A区4号楼）二房706834.41%4,760.00211.734.45%三房120、11013621.47%15,640.00219.221.40%公寓式酒店（2号地1号楼）北一房42、43378164.23%16,297.30694.434.26%南一房44、75268248.96%15,390.481,264.208.21%两房90531120.75%4,779.52993.4620.79%2号地裙房//50512023.76%38,011.855,684.4114.95%总合计3753144438.48%284,354.17116,355.6640.92%从08年已售房源物业类型来看，刨除到年底才刚刚推出的A区4号楼以及2号地1号楼以外，正常推量下2008年度销售量走势排行依次为住宅、公寓、D区22号楼。主要原因在于受目前国际金