镇江项目营销策划推广报告_69页

镇江项目营销策划推广报告（纲要）目录镇江别墅市场研判项目自身产品力归纳别墅目标客户群研究项目目标客户群研究项目产品、形象定位项目总体推广策略概要案名/Logo/秀稿设计分析方法市场竞争自身产品力目标客户群市场、自身、目标客户群三元理论镇江别墅市场研判类别类别项目项目物业形态物业形态占地面积占地面积容积率容积率社区性质社区性质丹徒香格里拉独栋+双拼18万米0.39纯别墅聆湖尚郡独栋24万方0.35纯别墅御墅临枫联排+双拼+独栋13万方0.67纯别墅风景城邦洋房+叠加+联排80万方1.25复合社区复合社区多层+联排+叠加圣地雅格多层+联排+叠加13万方1.4复合社区复合社区南徐万科魅力之城多层+联排80万方1.07一期二期为复合社区一期二期为复合社区三期别墅小区三期别墅小区君临南山联排+叠加29万方0.76别墅小区冠城国际普住+联排+双拼13万方1.36复合社区复合社区即将上市南山一品联排+双拼11万方1复合社区复合社区悠然居联排+高层15万方1.2复合社区复合社区亚东·朴园普住+联排+叠加40万方1.2复合社区复合社区其他区域我家山水普住+联排+双拼+独栋40万方别墅0.45整体0.78复合社区复合社区中南世纪城洋房+叠加+联排+独栋46.7万方1.32复合社区复合社区东城绿洲美墅馆联排+双拼21万方1.07复合社区中的别墅组团复合社区中的别墅组团恒顺翠竹园双拼+联排7万方0.58复合社区中的别墅组团复合社区中的别墅组团代表性楼盘体量及社区性质代表性楼盘体量及社区性质镇江地产项目中，占地面积达10万平方米以上的楼盘较多，平均体量较大。项目容积率图00.20.40.60.811.21.41.6024681012141605年至今的项目中，以1以上的容积率楼盘居多，加之项目体量较大，从其所开发的开发模式上看，以别墅为主、兼带花园洋房、多层住宅、高层或小高层的组合型物业模式居多，市面上以复合型社区为主。代表性楼盘体量及社区性质代表性楼盘体量及社区性质类别类别项目项目物业形态物业形态建筑风格建筑风格风格类别风格类别丹徒香格里拉独栋+双拼北美建筑风格欧式聆湖尚郡独栋北美建筑风格欧式御墅临枫联排+双拼+独栋漫坡别墅（含中式元素）中式风景城邦洋房+叠加+联排西班牙风格欧式多层+联排+叠加英伦风格欧式圣地雅格多层+联排+叠加南加洲的建筑风格欧式南徐万科魅力之城多层+联排现代简约/红郡欧式君临南山联排+叠加现代风格别墅中式冠城国际普住+联排+双拼新古典主义建筑风格中式即将上市南山一品联排+双拼江南园林中式别墅中式悠然居联排中式徽派建筑中式亚东·朴园普住+联排+叠加纯中式风格中式类似复合楼盘我家山水普住+联排+双拼+独栋欧式风格欧式中南世纪城洋房+叠加+联排+独栋西班牙地中海风格欧式东城绿洲美墅馆联排+双拼庭院别墅（现代风格）中式恒顺翠竹园双拼+联排原生态高档别墅（西式建筑+中式景观）欧式代表性楼盘建筑风格分析代表性楼盘建筑风格分析镇江别墅项目建筑风格中，中式西式参半。中式风格中，以徽派建筑及其他简约的现代风格建筑居多；西式风格建筑较为丰富，常见的为西班牙/地中海建筑风格的别墅小区，其次为北美建筑风格，英伦式红砖风格目前仅在风景城邦二期中可见，另据相关消息，万科即将推出的“红郡”为纯别墅小区，亦为英伦风格建筑。从目前镇江市场情况来看，英伦风格建筑较其他欧式风格建筑具备更好的挖掘潜力。西式中式北美西班牙地中海英伦南加州其他代表性楼盘建筑风格分析代表性楼盘建筑风格分析项目开盘日期联排双拼独栋叠加、花园洋房套数销售率套数销售率套数销售率套数销售率香格里拉2007年12月/1217%2532%/聆湖尚郡2006年5月//23847%/御墅临枫06年底6265%8474%5100%/风景城邦2006年5月1694%//5298%2007年9月329%//7218%圣地雅格2007年12月1217%//240%万科魅力之城2006年7月56100%///君临南山2006年7月7878%//17253%冠城国际2008年1月660%100%/40余我家山水2007年1月361894%3253%/中南世纪城2007年7月///17890%恒顺翠竹园05年底10255%4269%//代表性楼盘销售情况对比（按物业形态）代表性楼盘销售情况对比（按物业形态）0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%香格里拉聆湖尚郡御墅临枫风景城邦圣地雅格万科魅力之城君临南山冠城国际我家山水中南世纪城恒顺翠竹园联排双拼独栋叠加、花园洋房●镇江市场上现有双拼别墅项目有限，且皆为较早时期所开发的楼盘，至今销售率基本可达60%以上；●联排别墅的销售率中，除开发较早的风景城邦一期、万科项目一期、君临南山以外，其他如圣地雅格、风景城邦2期等销售情况极为牵强；●独立别墅走势平稳代表性楼盘销售情况对比（按物业形态）代表性楼盘销售情况对比（按物业形态）别墅市场竞争格局别墅市场竞争格局（总价区间）（总价区间）别墅市场竞争格局（单价汇总）别墅市场竞争格局（单价汇总）项目联排双拼独栋单价总价（万）单价总价（万）单价总价（万）香格里拉//6500-7000168-1897800250-300聆湖尚郡////8820400左右御墅临枫4100-420092-1004800-5000140-1506000200多风景城邦400090-100////5400120-140////圣地雅格4600110-120////万科魅力之城6200108-120////君临南山4200-480090-94////冠城国际8000-10000220-25010000300以上//我家山水6500150-1908500230-25010000-12000350-500东城绿洲美墅馆50001108000180//恒顺翠竹园68001508500300//别墅市场竞争格局别墅市场竞争格局镇江别墅市场中：联排别墅总价区间在80-180万元之间双拼别墅总价区间在150-250万元之间（个别项目可达300万左右）独立别墅总价区间在200-300万元之间，一般在250-300万左右联排别墅的单价区间一般在4000-5000元/平方米之间双拼别墅的单价区间一般在5000-7000元/平方米之间独立别墅单价一般在7800-10000元/平方米之间御墅临枫御墅临枫基本资料开发商镇江佳昇置业发展有限公司位置：丹徒区谷阳大道旁投资商物业类型：双拼+联排企划销售苏州博思堂投资顾问有限公司开工时间分期开发建筑风格漫坡别墅（含中式元素）开盘时间06年底开发周期：设计院物业费1.37小区内部配套：社区智能化系统小区周边配套：学校：大港中学医院：丹徒区医院、中医院购物：农工商超市、商业街物业管理苏州悦华置地物业电梯费基地面积204亩绿化率46%建筑面积10万方容积率0.67规划用途别墅规划幢数规划户数300多套车位比例1:1销售面积公摊工程进度交付日期2007年9月代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息风景城邦风景城邦开发商镇江兴兆房地产开发有限公司工地位置：丹徒区谷阳大道南、华山路东投资商上海农工商物业类型：联排，叠加别墅，洋房，公寓企划销售天启&开启开工05年分5期开发建筑风格欧式风格（一期西班牙，二期英格兰）开盘二期07年9月开发周期10年规划/景观澳大利亚博涛/澳大利亚五贝物业费0.65-0.85小区内部配套：幼儿园、四星级酒店、500米风情商业街、超市、班车、实验小学小区周边配套：学校：丹徒实验，大港中学医院：二级甲等医院（规划）购物：农工商超市（建设）物业管理望都电梯费基地面积1200亩绿化率47-50%建筑面积一期占地147650平米（建筑面积156943.2平米）容积率1.25规划用途规划幢数规划户数二期32户（联）车位比例2:1。销售面积二期30万方（一期20万）交付日期一期07年9月，二期09年1月工程进度二期封顶代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息产品详细信息主力户型面积户数单元起价：联4000/叠3300付款方式及折扣：均价：4400左右（1）一次性√最高价：联6000/叠3700（2）按揭√联排224-2324联车位价：送（3）分期叠加212-2254-5幢花园价：送优惠：无地下室价：送单层户数4户层差：/销售率：一期基本售完，二期开出部分总价：联120-140万/叠70-80万备注1、建筑密度22.45%；2、率先在镇江开展的造城运动；3、一期西班牙风情区，采用短肢剪力墙和异型柱结构，达7.5级抗震功能。保留40.2-25.2标高的原始地貌，形成丘陵住区和滨水城市天然融合的西班牙原味风情。风景城邦风景城邦代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息风景城邦风景城邦风景城邦风景城邦基本资料开发商镇江中住房地产开发有限公司工地位置：润州区南徐大道车管所西侧（檀山路以西300米）投资商物业类型：叠加别墅，联排别墅企划销售开工时间2006年8月分期开发建筑风格现代风格别墅开盘时间07年5-6月开发周期设计院澳大利亚COX公司物业费1.2-1.3小区内部配套：会所小区周边配套：学校：镇江中学润洲中学市第二十中学江苏科技大学南校区医院：镇江肾病医院、新城医院（计划建设）购物：城西小商品市场物业管理电梯费基地面积441亩绿化率35%建筑面积23万方容积率0.76规划用途住宅规划幢数81幢规划户数车位比例销售面积公摊工程进度交付日期君临南山君临南山代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息君临南山君临南山基本资料开发商镇江兴中地产有限公司工地位置：古阳路（镇江新区丁卯）投资商润州区土地房屋开发总公司物业类型：联排+双拼+多层+高层企划销售南京世联房地产顾问开工时间分3期开发建筑风格江南园林中式别墅开盘时间开发周期3-5年左右设计院物业费小区内部配套小区周边配套：学校：索普实验学校镇江一中医院：丁卯医院物业管理电梯费基地面积11.62公顷绿化率35.20%建筑面积113880平方米容积率1规划用途别墅规划幢数68幢规划户数544户车位比例销售面积公摊工程进度地面2层交付日期南山一品南山一品代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息南山一品南山一品南山一品南山一品基本资料开发商镇江市时瑞房地产开发有限公司工地位置：镇江市金桥大道8号投资商正太集团有限公司物业类型：联排别墅+小高层+社区商铺企划销售天际地产顾问机构开工时间07年底分3期开发建筑风格中式徽派建筑开盘时间未定交付时间09年左右设计院苏州园林设计院物业费未定小区内部配套幼儿园高端会所社区配套商铺小区周边配套金山公园小学2个中型超市一个渡口一条高速临近长江开车到市中心15分钟左右物业管理南京华门电梯费/基地面积15万平方米绿化率38%建筑面积容积率1.2规划用途住宅类规划幢数28幢规划户数一期111户联排车位比例1.5：1销售面积公摊工程进度一期基础交付日期约2008年底悠然居悠然居代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息悠然居悠然居悠然居悠然居悠然居悠然居基本资料开发商兴地集团工地位置：江滨大道投资商镇江润阳房地产开发有限公司物业类型：联排+独立+双拼景观设计东南大学建筑系开工时间2004年5月分3期开发建筑风格欧式风格开盘时间2007年1月开发周期设计院镇江市规划设计研究院物业费小区内部配套：学校、商业街、会所小区周边配套物业管理电梯费基地面积40万方（别墅20万）绿化率45%建筑面积容积率别墅0.45/整体0.78规划用途住宅规划幢数86套规划户数86套车位比例0.33：1销售面积公摊工程进度土建工程完工交付时间08年一月底我家山水我家山水代表楼盘详细信息代表楼盘详细信息我家山水我家山水基本资料开发商中南镇江房地产开发有限公司工地位置：镇江市东吴路120号投资商物业类型：叠加别墅/花园洋房/规划小高层/社区商铺企划销售南京赛博方舟整合营销机构开工时间07年3-4月分4期开发建筑风格西班牙地中海风格开盘时间2007年7月8日开发周期3-5年设计院物业费0.7/㎡·月小区内部配套：2所幼儿园6400平米，医院3500平米，会所（游泳池、老人娱乐中心、幼儿活动中心、健身房、球类等）小区