香江豪庭营销推广策划方案

胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案香江豪庭营销推广策划方案胜杰地产全程营销策划工作室胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案方案大纲：第一章、项目现状简析1.项目基础数据呈现2.项目周边环境展示3.项目简介4.周边配套设施列表5.项目户型汇总与产品分析6.项目自身利益点汇总第二章、涪陵地产市场特征1.涪陵房地产供应市场特征2.滨江版路供应市场简介3.滨江路供应项目呈现4.滨江路楼盘特征5.需求市场特征第三章、项目SWOT分析1.优势，劣势2.机会，威胁3.本项目面临的主要问题及解决策略第四章、项目定位1.目标消费群定位2.项目形象概念3.项目主题广告语以及营销主张第五章、项目营销推广策略1.项目均价预测2.项目销售分期3.对本案宣传渠道的建议4.项目媒介推广总预算分配第六章、项目分阶段推广演绎１、第一阶段筹备阶段胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案２、第二阶段预热阶段３、第三阶段1号楼开盘４、第四阶段4号楼开盘第一章:项目现状简析一一一、、、项目基础数据呈现二二二、、、项目周边环境展示三三三、、、项目简介四四四、、、周边配套列表五五五、、、项目户型汇总与产品分析六六六、、、项目自身利益点汇总胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案一、项目基础数据呈现：总用地面积:21000平方米总建筑面积:138973平方米建筑用地面积:10500平方米居住建筑面积:103874平方米建筑密度:50%容积率:6.1居住总套数:1056套胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案绿地面积：30%二、周边环境：胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案三、项目简介：项目位于涪陵滨江大道，北朝长江，面山，南靠涪陵上城区域，西临锦天滨江与世纪滨江，东西长约202米，南北宽约198米，总建设用地面积21000平方米，项目住宅部分由4栋高层组成，住宅总建筑面103874平方米，建筑立面设计借用中国传统的坡顶，拱门风格，给人以稳重，成熟之感，同时在建筑选才上，注重体现现代技术与材料的表现风格，从色彩与造型上体现出项目尊豪，大方的建筑意向，项目从设计根本上颠覆涪陵传统建筑风格，以一种大气的品质感区隔市场，张显出本案高调，稳重，大方的建筑个性，势必成为滨江大道上一道亮丽的风景看点。四、项目周边配套汇总：本案生活配套设施列表交通状况生活配套商业配套教育机构医疗机构暂无公交线路经过滨江大道，主要交通工具依赖于关庙农贸市场滨江长廊涪陵七小涪陵中心医院重百超市两江广场涪陵九中三峡医院胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案涪陵本地出租车但本案距离人民路直线50余米出行还是便利重百商场涪陵六小涪陵二院新世纪商场涪陵十五中新华医院涪陵师院妇幼保健院相对于配套设施来说，本案除交通配套有所欠缺以外，其余配套设施相应齐全，值得一提的是，滨江路被政府规划为餐饮，休闲，娱乐，购物一条街后，其后的商贸发展能力将在近几年迅速崛起成为涪陵新的商贸聚集地，滨江路也将基于此得到充足的发展成为涪陵休闲商业的领头区域。五、项目户型配比汇总表及产品分析：1.2号楼户型汇总建筑面积户型结构总套数套数比例113.96三房两厅双卫9618.46%98.93三房两厅单卫9618.46%82.80跃层244%胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案85.34三房两厅单卫9618.46%97.67两房两厅单卫院馆9618.46%89.07两房两厅单卫院馆9618.46%套内面积151.11五房三厅两卫顶跃40.92%套内面积121.15三房两厅双卫院馆顶跃40.92%套内面积112.95三房两厅双卫院馆顶跃40.92%套内面积134.46五房三厅两卫顶跃40.92%合计520100%3.4号楼户型汇总建筑面积户型结构总套数套数比例114.38三房两厅双卫10419.44%胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案98.27三房两厅单卫10419.44%97.97跃层10419.44%99.78两房两厅双卫院馆10419.44%88.36两房两厅单卫院馆10419.44%套内面积150.36五房三厅两卫顶跃40.75%套内面积118.82三房两厅双卫院馆顶跃40.75%套内面积98.81三房两厅双卫院馆顶跃40.75%套内面积130.82五房三厅两卫顶跃40.75%合计536100%项目户型配比表面积区间室内结构套数所占比例胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案113.96—114.38三房两厅双卫20046.97%85.34—98.27三房两厅单卫29699.78两房两厅双卫院馆10437.87%88.36—96.67两房两厅单卫院馆29682.80—97.97跃层12812.12%134.46—151.11五房三厅两卫顶跃121.1%130.82五房三厅两卫院馆顶跃40.44%98.81—121.15三房两厅双卫院馆顶跃161.5%合计1056100%本项目以三房为主所占比例最大，其次是两房，在次是跃层，就从户型面积尺度来看，标准层户型尺度在满足基本功能的同时使面积保持在相对紧凑合理的范围内,在面积尺度上实现了与竞争项目的差异化,从而更容易建立竞争优势.项目户型分析：胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案1、2号楼户型分析房型建筑面积结构优势劣势1/2A113.94平方米三房两厅双卫一线江景大尺度的看江面（客厅，次卧，主卧）阳光书房入户玄关-1/2B98.83平方米三房两厅双卫一线江景（客厅，主卧）入户玄关厨房与餐厅动线较长1/2C82.8平方米跃层大面积客厅景观阳台可侧面看江厨房与餐厅动线较长1/2D85.34平方米两房两厅单卫空中院馆（可变的空间，增加房间实用率）主卧，景观阳台可侧面看江一墙三开（户型使用不便利）1/2E97.67平方米两房两厅单卫入户玄关设计空中院馆（可变动的空间，增加房间的实用性）主卧，景观阳台可侧面看江一墙三开（户型使用不便利）1/2F89.07平方米两房两厅单卫入户玄关的设计空中院馆的设计景观阳台可观中庭厨房与餐厅动线较长总体来看，1，2号楼所有户型均能做到户型方正，结构合理，功能分区明显，私密性强等基本特点，主要优势还是集中在无阻挡的一线江景以及具有差异化的院馆设计，但部分户型的设计老旧，厨房与餐厅的动线较长，使得使用的便利性较低。胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案]3、4号楼户型分析房型建筑面积结构优势劣势3/4A114.38平方米三房两厅双卫入户玄关的设计主卧室观江景次卧，阳台观中庭阳关书房的设计---3/4B98.27平方米三房两厅单卫入户玄关设计阳台主卧，次卧关中庭厨房与餐厅的动线较长3/4C97.97平方米跃层户型方正大面积客厅厨房与餐厅的动线较长3/4D99.78平方米两房两厅双卫入户玄关次卧室飘窗设计空中院馆（可变的空间，增加房间实用率）景观方面的欠缺3/4E88.38平方米两房两厅单卫玄关设计空中院馆（可变动的空间，增加房间的实用性）厨房与餐厅的动线较长景观方面的欠缺总体来看，3，4号楼所有户型与1、2号楼相比有较高的重叠性，在景观资源上3、4号楼显然落后于1、2号楼，对于景观的优势更多的是在于部分户型可观中庭，其两房设计具有差异化，在不观中庭的情况下，设计有空中花园，最大化的弥补了此类户型在景观上面的缺失。胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案户型优劣势小结优势：1)就1.2号楼而言，其三房拥有10余米的临江看面，可充分享受一线江景。2)作为不看江的两房而言，其空中院馆的设计使得项目更具有性价比3)小跃层的出现迅速填充了区域内跃层产品的空挡，容易使本案形成新的竞争差异。4)从总体面积与结构布局上看，本案户型在满足功能需求的合理性下与同区域内在售项目的面积尺度比较，本案偏向紧凑，易于控制房屋总价，降低置业门槛，在整个布局上大部分房间能够满足结构方正，功能分区明显等基本要求。5)阳光书房的设计劣势：1)建筑密度大，一层12户4部电梯的设计减少了居住的舒适性。2)就3.4号楼来看，受到1.2号楼的遮挡使得3.4号楼的可观江看面减小，削弱了3、4号楼的江景价值。3)就整个房间布局上看，部分户型厨房与餐厅的交通动线较长。4)3、4号楼3/4D和3/4E户型除拥有空中院观馆之外，缺乏景观优势。胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案六、项目自身利益点梳理：一、景观资源江景是本案最大的景观核心卖点。二、区域形象本项目位于滨江大道，拥有良好的区域价值，容易打造上品质，上档次的品牌形象。三、户型尺度户型面积控制更为合理，在同等区域内易于控制总价，强化本案的竞争优势。四、产品设计本项目的空中院馆设计，不仅仅只是结构上的创新，更多的是对本项目非江景户型做了一个差异化的补充，以消费者得实惠作为设计出发点，最大化的增强了本案的市场竞争优势。胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案第二章:涪陵地产市场特征一、涪陵房地产供应市场特征二、涪陵滨江路供应市场简介三、滨江路供应项目呈现四、滨江路楼盘特征五、需求市场特征胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案一、涪陵房地产供应市场特征A、04年市场需求激活,05年住房开发量急速增长,06年稍显放缓.涪陵市场的开发量从2002年起至2004年逐年下降，此阶段的市场供应量减少，开发速度缓慢，究其原因，区域内大量的集资建房和移民建房冲击着住宅市场，受2004年政府吸呐移民政策的实施，区域外来人口增加，刺激地产需求上升，此时施工面积高速增长，增长幅度达到56%，直到2006年局势才有所下降,供应市场开发量趋于平稳。胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案B、05年市场竞争激烈,06年趋于稳定,预计07年市场竞争面临再一次升温.从涪陵住宅市场历年的竣工数据来看,2002年至2004年此阶段涪陵房产市场竣工面积增减平平，增减幅度不大，但就2004年至2005年看来，由于受到政策影响，需求市场活跃，此阶段的增长迅速，各个项目相续完工，使得区域市场住宅的供应量猛然增加,2005年涪陵住宅地产市场竞争状况相当激烈,06年开始竣工面积有所回落,因此我们认为06年的市场竞争依然是以05年完工项目为主,但就06年施工面积与竣工面积相比较我们预计,随着06年施工项目相续完工,势必造成07年竞争市场的再一次升温.胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案C、地产市场发展提速,06年市场需求全面激活.涪陵住宅市场2002年，市场需求较为旺盛，房屋空置率相对较底，但就2003年的比较情况看来31.6万方的竣工面积，销售面积却只有9.3万方，市场需求骤然下跌，房屋空置率飚升到70.6%的地产市场面临有价无市的尴尬局面，2004年至2005年，需求量有所回升，房空率，下降到32%和46.33%市场有一定的回暖现象，特别值得关注的是2006年的市场状态，竣工面积29.4万方但销售面积竟然达到了36万方，也就是说2006年的地产市场，不仅仅消化了本年竣工的所有面积，而且开始消化空置面积，由此我们有理由判定2006年的地产需求市场已被全面激活,并影响着07年的市场需求量的进一步提升.胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案D、销售价格逐年提升,品质楼盘渐现市场.住宅的建面销售均价在2004年出现拐点，成交均价突破1000元，2005年价格持续增长至2006年涪陵在售楼盘品均价达1463元/M2，从品质上讲，区域住宅市场整体品质也都有所提高，2001至2003年涪陵在售楼盘主要以集资建房为主，其产品注重面只是满足使用功能，而从2004年开始，涪陵住宅市场随市场的发展也逐步出现了小区商品房，但其物业档次也只是针对有购房需求的大众群体，2005年可以说是涪陵房地产市场的一个革命年，随着滨江路世纪滨江及锦天滨江的开发，为涪陵缺乏高档品质楼盘画上了永久的句号。二、涪陵滨江路地产供应市场简介胜杰地产全程营销策划工作室香江豪庭营销推广策划方案A、涪陵滨路概说：1.自然风景优美，涪陵原