XXXX年最新马鞍山金福花园整合营销推广方案

属性诠释区位属性马鞍山印山板块，东湖路与慈湖河路交叉口与城市联系紧密，系城市发展主流方向10分钟城市生活圈、居住氛围渐而成熟可以吸引大市区置业人口集聚学校、超市、银行、公园完善基础生活、教育配套、休闲配套项目属性项目总建筑面积29.17万方幼儿园、规模配套、休闲广场大规模宜居社区项目增值的手段之一紧邻城市主干九华山路可达性好、交通便捷周边以保障房社区为主，整体形象一般随着区块规划发展，区域形象会有效改善产品属性高层80-90㎡两房与90-110㎡三房型主抓刚性需求市场、拓展改善型需求产品发展策略户型设计紧凑实用、赠送面积多户型精致、产品附加值高本体解析央企作品·城南30万方品质住区高层刚需产品、户型紧凑实用、附加值高AnalyzeSystem项目本体解析竞争大势研究项目发展定位及策略宏观市场整体市场竞争市场项目营销目标报告体系区域认知项目属性产品属性项目目标下策略推广2011年至今马鞍山商品房住宅市场成交走势12182204163422713534644485906334803472994068238477998739828651245582359256426601060056121629361336031629558055675511355425389513051025068548657755791020040060080010001200140011-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-1212-112-212-312-412-512-612-712-812-901000200030004000500060007000成交套数成交均价宏观市场整体市场呈以价换量市场趋势，价格筑底逐渐形成，复苏迹象明显市场环境从成交量来看：2012年马鞍山前三季度商品房住宅成交量7193套，且逐月成交量呈上行趋势，复苏迹象明显；从成交均价看：2012年马鞍山前三季度整体市场价格呈振荡下行态势，并于7月企稳回升，市场价格步入筑底阶段；价跌量升量价齐跌量价企稳宏观市场开发商“加速回现、以价换量”操作思路是促成市场企稳回升主因市场环境汇东上城旺势均价6900元/㎡淡市均价5950元/㎡↓950元/㎡银河湾旺势均价6600元/㎡淡市均价5800元/㎡↓800元/㎡海外海名仕苑旺势均价6400元/㎡淡市均价5900元/㎡↓500元/㎡伟星蓝山旺势均价6000元/㎡淡市均价5200元/㎡↓800元/㎡2010年10月至今银行利率变化情况注：2012年6月全国经济数据经济环境上半年PPI同比降5.9%6月全国房地产开发景气指数比上月回落0.19点上半年39个大类行业中19个行业利润下降我国GDP增速三年来首次跌破8%6月制造业PMI续跌至50.2%宏观市场经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务；贷款利率连续下调利好作用下，部分刚性需求释放是副因市场环境数据上调时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012年07月06日3.25%3.00%-0.25%6.31%6.00%-0.31%2012年06月08日3.50%3.25%-0.25%6.56%6.31%-0.25%2011年07月07日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%2011年04月06日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年02月09日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%12月9日：中共中央政治局分析研究明年经济提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2月9日芜湖市政府出台的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，3天叫停。6月5日，住建部表示，坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。宏观市场近期限贷、限购、税费等方面政策导向将不动摇，力度不放松虽然中央坚持调控不动摇，但支持刚需置业的方向不会改变形势研判近期全国大部分城市（北京、上海、广州、杭州等）首套房贷利率优惠，由基准利的1.2回归至基准的0.95-0.85倍。宏观市场限贷+限购仍是市场宏观调控主线，市场将延续现有走势，并缓慢上行主要表现为市场价格筑底并形成有效支撑，成交量将平稳上升形势研判2007年2008年2009年2011年2010年政策平稳过渡政策先紧后松政策先松后紧政策持续收紧二套房信贷政策明确二套标准打击炒房炒地税费利好国四条取消优惠政策国十一条强化信贷政策417新政严格差别化利率929新政强化落实税费信贷政策新国八条严格限购差别信贷图：历年政策走势2012年三季度后缓慢回暖政策缓慢放松研究07年至今的房产政策走向，我们发现现阶段房地产市场发展带有明显周期性。市场周期由政策主导；从政策执行力度来看，在限购+限贷双重杀伤力的持续影响下，房地产市场政策或将缓慢放松，但限购限贷并不会改变；市场将延续上半年走势，成交量平稳上升，价格筑底并形成有效支撑；开发策略建议：现金流大于利润产品策略提示：项目的安全性应为第一，不应再单纯追求利润深度，要确保产品的可销，现金流为王。保证市场快速销售前提下的利润最大化宏观调控下企业可以采取的关键行动：1.现金流为王。现金流大于利润的开发指导战略2.策略定价。观望氛围浓厚的情况下，针对不同产品策略不同。城北板块：湖北路以北价格区间：4900-6400代表项目：东方明珠、绿洲茗苑、江东印象、绿洲花园城东板块：江东大道以东、湖北路以南价格区间：4500-6900代表项目：汇城·上东、东方城、春晖家园、伟星蓝山、名仕苑、绿地世纪城、秀山湖壹号、恒泰达观天下、御景园、印象欧洲、颐园世家中心区板块：湖北路以南，江东大道以西，印山路以北价格区间：6500-7200代表项目：朝辉首府、剑桥公馆、明都财富广场、湖滨丽景、钟鼎悦城城南板块：雨山路以南、江东大道以西价格区间：5300-7000代表项目：公元皇府、深业华府、泰和天成、天泽水岸、银河湾、凡尔赛公馆、金海岸名邸江东大道印山路湖北路东方明珠秀水山庄绿洲茗苑江东印象绿洲花园湖溪丽景汇成上东秀山湖壹号剑桥公馆钟鼎悦城明都财富广场朝辉首府金海岸名邸凡尔赛公馆深业华府泰和天成公元皇府天泽水岸银河湾东方城伟星蓝山绿地世纪城春晖家园颐园世家印象欧洲恒泰达观天下御景园整体市场据区域发展特性整体市场形成四大板块、其中城东，城南板块是市场供应主力区域市场格局整体市场市场供应压力大，大盘项目持续呈挤压式供应，据不完全统计：现市场存量达8000套，潜在未备案上市量达到35000套市场供应城东2012年二季度一季度四季度三季度中心城北城南马鞍山市住宅市场供应图绿洲茗苑/总套数1500/未售套数1151—————绿洲花园/总套数1431/未售套数162剑桥公馆/总套数710/未售套数578———钟鼎悦城/总套数1964/未售套数1854———湖滨丽景/总套数280/未售套数232汇成上东/总套数4040/未售套数1088———春晖家园/总套数4000/未售套数720————东方城/总套数12000/未售9839绿地世纪城/总套数1018/未售套数715———御景园/总套数1500/未售套数806--恒泰达观天下/总套数5000/未售套数4203印象欧洲/总套数1056/未售套数756——伟星蓝山/总套数4000/未售套数3130——秀山湖壹号/总套数3000/未售套数1967深业华府/总套数8000/未售7605————公元皇府/总套数508/未售套数344————天泽水岸/总套数2000/未售套数658泰和天成/总套数1000/未售718———金海岸名邸/总套数522/未售389——凡尔赛公馆/总套数225/未售1782012年马鞍山新增供应住宅10227套，销售7319套，供需比为１:0.71。滨江郡/总套数1600备注：蓝色代表已售，灰色代表未售。和泰国际花园/总套数1500东湖瑞景/总套数1800枫林佳园/总套数6007080面积区间90100110120130140150160170汇城上东东方城绿地世纪城秀山湖壹号伟星蓝山二室三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫单位：平方米马鞍山代表楼盘主力面积分布图案名3040主力总价5060708090100110120130汇城上东东方城绿地世纪城秀山湖壹号伟星蓝山二室三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫单位：平方米马鞍山代表楼盘主力价格分布图案名二室：80-90㎡三室两厅一卫：95-110㎡三室两厅两卫：115-130㎡二室总价：45-55万三室两厅一卫：60-70万三室两厅两卫：70-90万整体市场产品线主力面积高集中度，总价重合度高，客户资源竞争激烈产品类型竞争市场竞争项目主要源于区域品牌开发规模项目竞争锁定序号案名案量（万㎡）推量（m2）均价（元/㎡）户型销售率1汇成上东5034826960102R/3R83.52%2剑桥公馆112319273342R/3R/4R56.29%3名仕苑2016072965642R/3R79.63%4东方城14035707859692R/3R/4R62.49%5悦城景苑1.51262665952R/3R82.41%6伟星蓝山3014898950442R/3R55.13%7印象欧洲104043457942R/3R75.31%8春晖家园5537662466742R/3R/4R96.63%9颐园世家83079759692R/3R59.20%10公元皇府97063471542R/3R/4R29.55%11泰和天成124454665003R/4R68.69%12翡翠森林花园65436849422R/3R79.76%13银河湾2016679150153R/4R73.15%14恒泰达观天下606670860893R79.88%15和泰国际花园25////123467810111314512915伟星蓝山：集开放式生态山体公园、五星级酒店、商业综合体及高档别墅区等，项目总占地近500亩，总建筑面积33万平方米。并在马鞍山市首次采用了意大利托斯卡纳建筑风格，与俊秀山体相得益彰，极力构筑人与建筑、自然和谐发展的宜居、休闲环境。竞争市场项目在地段、规模、配套、产品、品质等方面不俱备完全的优势竞争态势东方城：项目占地691亩，总建近140万方。建成后有12000多户，约4万人，集生态型、多功能、复合型的大型综合社区。地块中部设居住中心风情商业，配套的学校、社区等公共设施结合中心统一考虑。汇成上东：项目占地315亩，总建筑面积50万方，共4040户，共56幢。整个社区的建筑形态包括6~27层的多层、小高层、高层以及公建配套和沿街商业。竞争大势建议：市场环境•整体市场呈以价换量市场趋势，价格筑底逐渐形成，复苏迹象明显形势研判•限贷+限购仍是市场宏观调控主线，但支持刚需置业的方向不会改变，市场将延续现有走势，成交量将平稳上升市场格局•据区域发展特性整体市场形成四大板块、其中城东，城南板块是市场供应主力区域，项目所属区域高层价格在5000-5800元/㎡，市场供应•市场供应压力大，大盘项目持续呈挤压式供应，竞争市场•整体市场产品线主力面积高集中度，总价重合度高，客户资源竞争激烈；竞争项目主要源于区域品牌开发规模项目。项目在地段、规模、配套、产品、品质等方面不俱备完全的优势。依据市场走势研判及竞争市场情况，建议项目在销售上抢占先机，突显品牌价值同时，营造符合刚性需求的高性价比价值体系。AnalyzeSystem项目本体解析竞争大势研究项目发展定位及策略项目营销目标报告体系客群定位价格定位发展建议宏观市场整体市场竞争市场区域认知项目属性产品属性项目目标下策略推广客群定位：主抓首置首改刚需需求客户客户类型购买诉求客群特征描述核心客户A、婚房需求年轻，、对总价敏感度高，可中小面积，作为过渡房居多B、家庭居住需求有一定经济基础，舒适性和城市化要求较高，需