XX财富中心开盘营销方案（PPT66页）

2006北岸财富中心开盘营销方案平台营销抛离传统单一产品推广思路，整合区域规划、产业资源、客户资源、政府资源、产品资源形成统一的、强大的营销平台改“单一旗舰”为“联合舰队”，为本案营销的总纲营销总纲》平台营销北岸财富中心市场竞争战略分析第一部份上东国际销售情况分析一、销售简报至6月30日止，上东国际销售面积已达53247.05平方米.办公销售率达80.53%，签约面积51658.45平方米，金额401232362元，签约率78.13%。商铺可售面积为3842.79平方米，现已售12套，计面积712.26平方米，销售率18.53%;车位共可售计128只，现累计销售101只，销售率78.90%。二、各楼去化情况三、成交客户来源情况分析四、成交客户行业分析五、销售态势分析▇项目周边客户对区域认同度高，看好地段发展前景，江东区位优势明显；▇外贸类客户是写字楼购买的主要客群，不能忽视；▇不少客户未购原因是出于价格因素，同时市场上楼盘选择余地大；▇对小面积户型青睐度高，客户购买力分级明显，应注意销售节奏的把握；▇客群非常看中性价比，应加强对产品优势的宣传，吸引客群认可；▇销售速度较去年减弱的主要原因是市场上可选择楼盘余地加大。上东国际项目分析小结从丽园尚都销售情况分析本项目前景一、销售简报该案于2005年10月21日申领了预售许可证，10月29日A1幢和B幢进行了内部定购，截止05年底止，共计销售了203套，面积22115.74m²,销售率39.76%；至06年上半年共计销售302套，面积35785.75m²，销售率64%；06年新增面积13670m²,销售率增加24%。二、各楼去化情况三、成交客户来源情况分析四、成交客户行业分析五、销售态势分析▇项目周边客户购买力高，地段归属性较强；▇外贸类客户是写字楼购买的主要客群，不能忽视；▇根据各楼层去化速度，价格仍是成交关键；▇虽受到市场供应激增的影响，但需求一直存在，应加强持续性推广。六、丽园尚都项目销售小结新天地销售情况分析一、销售简报自2005年年初开盘至今，普通写字楼销售率98%，顶级写字楼为27.8%。推出时机较好，市场上无同质化竞争型产品。普通型整层均在700平米左右，适合的面积很受客户欢迎。二、所购面积及总价分析▇购买100-200m2的散客约占40%，总价在100万左右，占有一定比重。▇半层（350m2）以上的的客户占45%，客户购买力较强。。三、新天地销售小结▇已购客户共163组，分布区域看，市三区占绝对比例，尤其是江东占59%，但其他办公客户分布较为广泛，范围已达杭州、温州、台州等地。▇目前在写字楼办公的客户共68组，在工厂办公23组，投资客39组，其余33组办公场所不详。▇已购客户中以外贸客户及实业客户为主，占了总比例的三分之二，外贸客户45.3%，占据绝对地位，实业客户占18.4%，且多为整层客户，6%的事业单位客户多为投资客。▇实业型客户也占了一定的比例，且此客群购买力较强。其他行业比例不大。▇客群购买力分级明显，以100－200平方米和500平方米以上客群为主，整层客户群体较厚，应设置针对整层客户的产品类型。销售分析小结▇从客户来源来看，均价在万元以下的写字楼客户主要仍聚集于项目所处区域，而过万写字楼的大客户来源则相对复杂，但仍以省内客户为主。▇从客户行业来看，经贸类企业的需求最大，为写字楼销售的客群主导。▇从面积需求来看，小套型持续走俏，而整层购买的客户也占有一定比例，而300-500方产品去化相对缓慢。▇从去化速度来看，进入2006年以后，各项目的销售速度均呈现放缓区势，写字楼的供应量激增是主要原因。地理位置：南苑饭店北面建面指数：总建40000㎡，办公31952㎡建筑形态：一幢26F写字楼得房率：70%大堂：层高9.5米，办公层高3.7米户型：主力面积123-165㎡单层面积：1350平方米车位：共有422个，平均100方/1个车位电梯：配有六部全部进口三菱电梯空调：采用麦克威尔中央空调，带分户式计量系统装修建材：大堂及电梯间采用大理石地面自身配套：大堂配有商务中心、休息区，每户预留多门直拨外线，专线连接宽带网络，光电感烟火报警系统、自动喷淋系统，及闭路电视防盗系统。均价：16000元/㎡物业费：9元/平方米/月销售率：自2005年5月份开盘，目前销售率约60％竞争项目【金隆国际】地理位置：市政府西侧，久久天桥旁经济指标：占地8040平方米，总建6万平方米建筑形态：1幢28F高层写字楼建筑格局：标准层7梯（6电梯，1货梯）10户标准层高：净高3.4米，层高2.8米得房率：70%智能设计：菜单式5A配置户型：单层面积1100平方米，面积范围40-400平方米，主力面积150平方米左右。大堂：有约500平方米，局部20米的挑高大堂车位：配有地面18个，地下98个共116个车位。大堂：约400平方米，局部挑高20米，精装修电梯：配有7部进口三菱电梯，速度2.5米/秒，载人数13人。空调系统：大金中央空调，VRV分层分户计量物业管理：海房物业管理管理，上海高力担任顾问物业费：10.8元/平方米/月。销售情况：起步价8888元/平方米，均价11500元/平方米左右，3-17F均价14000元/平方米（110000-160000），主楼层间差价200-300元/平米，朝向上差价高达1000元/平米。销售率：16%左右竞争项目【恒隆中心】开发商：宁波海城投资建筑设计：德国GMP经济参数：占地38700m²，总建62151m²，其中办公为4－19层，面积为24724m²建筑形态：主体建筑共39层主楼单层面积1400m²，层高4.0米大堂：约166平方米，层高13米。户型面积：整层1400m²左右，目标客户为整层，如有特殊情况，整层分为四个单元装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四面落白简装电梯：瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等候时间30秒；承载量1350公斤，轿厢高度3米（普通电梯高度2.8米）空调：VAV变风量系统，美国约克整体中央空调大堂：精装修，挑高11米，面积120m²建材：外墙双层中空玻璃幕墙（LOW-E）网络：宁波地区最高速宽带网络，可供国际视频会议车位：共有地下车位634个，为写字楼提供400余个物业公司：世邦魏理仕，费用未定开盘时间：预计2006年中或下半年预计价格：18000-20000元/平方米交付时间：2007年底或2008年年初竞争项目【万豪国际】开发商：金光中心规划设计：德国GMP建筑师事务所建筑形态：三幢高层，其中A幢为23层星级酒店，B幢17层，C幢40层，B、C栋为办公经济参数：占地17000m²，总建170000m²。B栋建筑面积18836㎡，C栋建筑面积41672㎡标准层面积：B主楼单层面积1051平方米，C主楼单层面积1333m²销售面积：B楼最多切分4户/层，180～240㎡/户不等，C楼原则上整层出售层高：B栋3.54米，C栋3.6米得房率：70%以上绿地率：21%大堂：面积未定，层高9.6米，2层挑高。电梯：B楼5部进口电梯，速度为2.5m/s，C楼8部，高达4m/s的高速电梯。另外，在裙楼里有两部观光电梯，两部货梯，4部扶手电梯空调：整个建筑群均采用中央空调车位配比：地2+地3作为机械式的车位，夹层+地1作为非机动车位，约700个左右智能设计：配有网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音乐系统、可视对讲系统、机电设备监控系统竞争项目【嘉和中心】竞争总结》优劣势对比▇和义大道项目的优势主要在万豪酒店及江景、地段概念，但其价格偏高，品牌运作亦不成功。▇金隆国际优势在于南苑概念及其产品、配置、地段，本案胜在产品优势、性价比优势。▇恒隆中心在于工程优势，但其价格及风水因素是一致命伤，本案产品概念、风水概念更为优胜。▇嘉和中心为金光中心开发商，品牌运作方面并无优势，产品执行力亦有欠缺。▇从上述项目优劣势对比可知，本案胜在产品、环境，弱在地段、氛围。营销的关键是强化优势，优化弱势。性价比优势将是本案的致胜核心。▇超过万元以上的产品，核心客户就是大客户，而且是全省范围内的大客户，营销的关键是以大带小，朔造出强势的品牌优势，为项目价值提供强力支撑。竞争总结》核心优势北岸财富中心区域营销战略分析第二部份商用物业项目营销的成功与否尤其是区域龙头项目一定取决于区域营销、资源整合的成功即区域平台的支撑力量双心格局大势已成，江北出路何方？•“双心格局指三江口及东部新城，在宁波城市总体规划中，三江口定义为商业中心，东部新城定义为行政商务中心。•“东部”的概念已经深入人心，尤其是在政府明确近期重点发展东部的纲领文件出台之后，江北、城西、城南的影响力日益薄弱。•江北区经济发展济后，旧“工业区”、“乡镇”形象深入人心，再加上宁波人历来重视“东部”，江北崛起障碍更增！◆盘点宁波江北进化透析》三马并驱第一匹马：杭洲湾大桥宁波市江北区坐落于杭州湾跨海大桥和北仑港之间，建设中的杭州湾跨海大桥南连接线进入市区的两个入口都设在江北。第二匹马：庆丰大桥2008年庆丰大桥建成通车，该桥为江北区连通江东、东部新城市政府的主要动脉，未来的又一条“中山东路”于此诞生。第三匹马：绕城高速在建的绕城高速通车后，大宁波的格局即将形成，江北至港口、机场、沪杭苏的动脉亦更畅通。“两桥一路”的格局一旦完成，宁波城市格局亦将被改写，江北优势将成为宁波发展的强大引擎。城市产业经济动力首先在于其聚合及辐射的能力，江北拥有宁波最大的中心城区面积，同时余姚、慈溪、慈城、镇海四城（区）紧邻，成为“四城一心”之势，一旦发展格局成形，区域的聚合及辐射力量优势尽显。江北进化透析》四城一心海运、物流为主，汽车销售、制造业、旅游、金融、保险、咨询公司为辅的产业格局正在全面聚合：•江北区确定了东海海运、宁波外代、宁波东海等7家企业作为龙头，重点扶持，并加大招商力度吸引有关海运企业前来落户，现已拥有海运企业30多家，海运总运力占全市的60%。形成航运产业群•海运业促进了现代物流业的发展，目前涌现的以宁波第一汽车专业市场、粮油批发交易市场、华东物资城姚江市场为代表的10多家超亿元市场，标志着江北区物流产业体系的基本形成，并带动和吸引了中小型专业市场40多家，形成汽车、钢板等特色市场群。江北进化透析》运流聚合江北区的区域服务功能已完成基本规划布局，“十一五”期间江北区将建设核心滨水商务区、湾头半岛中央休闲区、前洋物流园区、长三角物流园区、城西港区、工业园区和高教园区七大平台。构筑港桥经济的贸易服务功能、生产服务功能和生活服务功能。一个在华东地区独具特色的港桥服务产业集群将在江北出现。江北进化透析》七星连珠区域营销总结•杭洲湾大桥、绕城高速、惊驾桥的建成将改写宁波城市格局，大宁波、长三角南翼地位突显，江北百年难遇的机会来了！•紧抓江北海运、物流的聚合优势，全面定向营销，把握行业发展机遇进行引导。•把握四城一心的优势，把握“七星连珠”的区域连动优势，挖掘区域的辐射及聚合能量。北岸财富中心板块营销战略分析第三部份领袖者即规则制定者如果说江北因为三驾马车的力量而改变作为区域龙头项目北岸琴森将成为项目板块的定义者商务及产业平台缔造者三CBD合围，北岸胜算何在？•如果说东边有东部新城CBD、南边有万达广场CBD，中部有三江口CBD的话，北部的CBD在哪里？•没有林立的商务楼宇，没有成气候的商务氛围，没有相对应的配套服务，北部的商务出路何在？◆盘点宁波板块价值透析》江北CBD即将诞生•宁波并没有真正的CBD，东部新城只是一个概念，老三江口更多的商业中心，商务配套功能如交通、停车位，商务楼宇等已经落后。万达广场也是属于概念型的CBD。影响力更远不如前二者。•如果CBD是以区域中心，行政中心来定义的话，哪么北岸财富中心紧邻现在的江北区政府，且紧邻海曙中心，尤其是本案一旦启动，聚集日湖商业优势于一体，随着杭洲湾工程的启动，必将成为新CBD的引领者。板块价值透析》江，湖，天下•从老外滩板块到槐树路商业商务带，三江六岸文化长