世联长沙郡原美村XXXX年度营销方案134P

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/222019/10/22被仰望郡原美村2012年度营销方案谨呈：湖南中锴置业有限公司本报告是严格保密的。方案导读：宏观环境目标解读项目分析客户分析市场分析营销策略总纲营销分解及执行本报告是严格保密的。从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。从国内形势来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以货币为推动力的中国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策决定了四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏观环境。宏观经济形势总论本报告是严格保密的。数据来源：世联数据平台恐慌性抛售导致希腊国债收益率飙升银行业流动性短缺，欧债危机影响逐步接近次贷危机美国CPI走高，制约QE3的推出美元指数反转导致全球资本市场全面下行宏观环境国际形势：外部经济环境不容乐观本报告是严格保密的。道琼斯工业指数上证指数原油精铜白银棉花全球资本市场承压全面下行全球避险情绪升温，美国国债成避风港国际形势：QE3或于2012年4月推出：来自美元指数走势的考量08年底中国4万亿救市，美元指数首次下跌09年3月初，QE1推出，美元指数抵达最高点后下跌08年7月中，次贷危机恶化，避险资金推升美元指数10年6月，市场预期QE2推出，美元指数承压下跌10年8月，QE2推出，美元指数加速下跌11年9月初，欧债危机恶化，避险资金推升美元指数宏观环境房地产智库本报告是严格保密的。世联研究认为，鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的政策走势，全球经济面临着更多的挑战，需求将显著下行，则对中国产生巨大影响：1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能。2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象。3、美元指数见底上升，大宗商品价格下行，有效减少输入性通胀的压力。房地产智库本报告是严格保密的。国内经济最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险；cpi3高通胀，GDP8,低增长中国经济进入新一轮去库存周期，经济增速放缓的概率大增国内环境房地产智库本报告是严格保密的。2002.0933个月2011.092005.61.742个月2008.1215.99.62.533个月139.46.114.811-0.715.59.2从2002年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力货币紧缩政策不会放松国内环境房地产智库本报告是严格保密的。世联研究认为，受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。房地产智库本报告是严格保密的。10市场回顾2011年，调控明显：调控政策综合涵盖了众多方面的内容，包括信贷、土地、保障房、税收等。与过往的调控政策相比，2011年的综合政策引领的调控风暴可谓空前，调控的力度不断加码，就目前实施的市场情况来看，调控效果明显长沙作为2,3线城市典型代表，受政策波动影响同样明显，客户观望心态日趋严重房地产智库本报告是严格保密的。11市场预判政策趋势：调控主旋律不变，继续&深化调控逻辑不变，限贷&限购2012年政策持续出台可能性较大，宏观政策环境趋紧2012年限购和限贷将被延续市场趋势：市场动态监控&趋势预测2011年度市场成交量逐步下滑，导致价格增长放缓，甚至负增长，2012年存在不确定性信贷政策效果显现，客户首付门槛抬升，贷款难度任然较大房地产智库本报告是严格保密的。抗击政策风险→→→解析2012，调控政策的持续将是市场最大风险因素限购令&紧缩信贷投资需求受限消费力萎缩淡市工具储备政策风险成为2012年目标实现最大的不确定性因素。本项目营销应当融入多种淡市工具抗击政策风险宏观环境房地产智库本报告是严格保密的。方案导读：宏观环境目标解读项目分析客户分析市场分析营销策略总纲营销分解及执行房地产智库本报告是严格保密的。金额目标：销售7.5亿郡原美村全年销售目标7.5亿回款目标7亿月均完成销售目标约6300万2012年度目标房地产智库本报告是严格保密的。季度一季度二季度三季度四季度总计望庄201838套/约4800万燕园101626套/约10000万丽园28404545158套/约18000万青山里40506060210套/16000万鹭庄8816套/13000万商铺34661万平米/15000万车位100个100个/800万2012年度郡原美村季度销售目标分解房地产智库本报告是严格保密的。望庄：现房。38套；面积150-190㎡；上半年清盘，月均去化6套余货分析：1、主要集中在9#、11#景观相对弱势单位2、顶复产品为相对难销产品去化分析：平层顶复111278售罄9目标盘点房地产智库本报告是严格保密的。燕园：现房。26套；上半年清盘，月均去化速度4套余货分析：主要集中在远离林荫大道、或无水系景观的视野弱势单位。去化分析：270㎡280㎡310㎡330㎡目标盘点林荫大道房地产智库本报告是严格保密的。丽园：待售158套；年内清盘，月均去化13套。18目标盘点余货分析：1、未售余货约占50%，将在2012年陆续推出。去化分析：135㎡145㎡155㎡180㎡房地产智库本报告是严格保密的。19目标盘点青山里：年内主推49号栋，新推49号栋大户豪宅单位qi47#48#49#总户数层数户型比例47#17018C户型：134.4㎡68套D户型：138㎡68套8.4%8.4%48#6232A户型：197.5㎡7.7%49#57818G户型：44.5㎡204套F户型：77.3㎡204套H户型：54㎡102套K户型：81.6㎡17套J户型：91.7㎡51套25%25%13%2%6.3%总计810房地产智库本报告是严格保密的。20目标盘点鹭庄：下半年入市，推10-20套，预计销售销售12-18套房地产智库本报告是严格保密的。21目标分析R2:我们的期望目标望庄38套洋房，燕园26套独栋，销售完成100%；丽园158套联排别墅，销售完成100%；青山里210套高层公寓；鹭庄16套别墅；1、按照目前望庄6套、燕园4套、丽园13套的月均去化速度，要完成销售目标，平均每天需上门至少12批客户，但政策调控影响，部分客户被挤出，直接影响项目上门量；客户观望情绪加浓，成家率势必受到影响。2、青山里456套房源中，投资型比例大，受政策调控影响大，上门和成交也势必存在一定难度。R1:按照常规发展的结果我们的问题关键问题：调控+淡市下，如何精准找到有效的目标客户。R1R2？房地产智库本报告是严格保密的。22目标细化分解调控+淡市下，1、别墅产品如何精准找到精准的目标客户群？如何提高成单率？——望庄、燕园、丽园、鹭庄2、高层产品如何精准找到有效的目标客户？提高客户量？——青山里房地产智库本报告是严格保密的。方案导读：郡原美村整体价值梳理宏观环境目标解读项目分析客户分析市场分析营销策略总纲营销分解及执行产品价值梳理房地产智库本报告是严格保密的。区域价值梳理区位发展价值：区域发展空间大。本项目处于长株潭三市融城核心地带，坐落于时代阳光大道，紧邻武广新城片区。芙蓉路韶山路万家丽路武广新城片区长株潭融城核心区域随着芙蓉南路与湘潭的对接，及省政府和天心区政府的南迁加快了区域内融城步伐。武广客运站开始运行，周边配套相应开始落实，长沙未来又一座新城将得以实现。时代阳光大道本项目房地产智库本报告是严格保密的。区域价值梳理交通价值：道路通达性好。处于长沙多条城市主干道交汇地带；京珠高速和绕城高速紧邻本项目，前往机场及异地非常便利；长株潭城际铁路及地铁4号线途径本项目。芙蓉路韶山路万家丽路京珠高速时代阳光大道绕城高速本项目机场高速前往株洲、湘潭30分钟前往邵阳、娄底、衡阳前往黄花机场30分钟城际铁路房地产智库本报告是严格保密的。区域价值梳理配套价值：城市5分钟生活圈。项目周边配套完善，学校、商业、酒店、银行等一应俱全，车行5分钟生活便利。芙蓉路韶山路万家丽路时代阳光大道本项目汽车南站步步高超市通程商业广场步步高超市融程花园酒店融程花园酒店井湾子家居广场红星大市场大润发超市红星商圈华雅大酒店同升湖通程大酒店同升湖国际实验学校项目配套目前主要依托于红星商圈相关配套，驱车5分钟即可到达；但项目附件配套有待提升。本报告是严格保密的。区域价值梳理资源价值：城市中央绿肺。项目紧邻天际岭国家森林公园、圭塘河生态景观区、牛头山生态公园，属于长沙生态居住条件最优越的核心区域之一。牛头山生态公园本项目天际岭国家森林公园圭塘河本项目紧靠天际岭国家森林公园，占地140公顷天际岭国家森林公园森林覆盖率达85%以上，有1100多种森林植物；同时还是野生动物的乐园。总投资28个亿，全长约3公里的圭塘河风光带是长沙唯一的城市内河景观带，也是长沙的“城市绿肺”、“天然氧吧”；拟建有主题公园、中心广场、游览观光景点等。本报告是严格保密的。区域价值梳理区域价值区域发展：未来升值空间巨大。紧邻武广新城，长株潭融城核心地带交通：交通通达性好。多条道路及高速公路交汇地带配套：城市5分钟生活圈。基本生活配套完善。资源：城市中央绿肺。紧邻天际岭国家森林公园、圭塘河生态景观带、牛头山生态公园，属于长沙生态居住条件最优越的核心区域之一。本报告是严格保密的。项目价值梳理项目名称郡原·美村开发商湖南中锴置业有限公司建筑面积800000㎡占地面积900亩地理位置位于雨花区时代阳光大道489号建筑类别联排、小独栋、洋房、山谷高层主力户型花园洋房80㎡左右两房、160-180㎡三房；别墅有四种户型：270㎡280㎡310㎡330㎡容积率1.8绿化率40%项目规模：别墅大盘。本项目占地900亩，建筑面积达80万平。本报告是严格保密的。项目价值梳理项目资源：多层次稀缺原生资源。紧靠原生态山谷，保留着大量的原生态植物及自然湖面景观项目地块内有5个山坡和5个谷地，地势的起伏高差形成大量高大乔木自然生长，社区内林木苍荫。为了保护自然而提供奢华的居住环境，项目开发开始保护地块内树木的生长，保护了10万棵树木；它们包括600棵香樟、200棵檫木、20000棵竹林、100棵枫杨和100棵杨梅等。为生活提供了天然的氧吧。保留了200公顷汇水面积。在山谷之间保留有开阔湖面景观并由小溪将整个小区贯穿起来；形成“依水而筑，临水而居”的概念。本报告是严格保密的。项目价值梳理项目规划：本项目充分考虑地块内自然资源，形成多组团的复合型高端社区。平层花园官邸+风情商业街区(1.0)小独栋(0.54)90花园别墅(0.8)景观高层+社区商业中心(2.8)山地景观高层(2.8)山地院落式联排别墅(0.6)亲水独立别墅(0.35)山地联排别墅(0.6)景观高层公寓(2.5)小学+生态运动区(0.35)谷地高层(5.0)整个项目通过1200米的景观大道形成