小区销售技巧

•小区销售技巧危机下的专卖店销售……..没有人气，就没有生意……山不过来，我就过去…….•过去的销售模式：•良好形象——到位的宣传——好的服务——引导消费者进店•消费者如何选购家具：•广告指引•亲朋介绍•卖场感受•专卖店要走出去，把消费者请进来•把销售的战壕挖到消费者面前去!•销售前移！！•销售前移的好处有哪些呢？•1、让品牌提前和消费者见面•2、让品牌形象提前深入人心•3、提前告知品牌优惠信息•这就是我们俗称的——扫楼….•扫楼其实只是小区销售的一个环节……•系统的小区销售战术：•1、组织•2、调查•3、实施•4、引导•5、销售•第一步：建立、组织一支精干、专业的小区销售队伍。专职的小区销售代表人数在10人左右，小区推广经理1名；小区销售代表以2人为一组进行小区业务运作；•小区销售经理的业务职责：•1）负责建立小区推广队伍，招聘、并培训小区推广人员；•2）负责小区推广队伍的日常过程管理，建立健全部门管理制度；•3）建立激励制度，检查、考核下属员工；•4）开展小区市场调研，制定小区推广业务策略；•5）带领团队成员，全力以赴，达成专卖店销售目标；•6）协调小区推广组与装饰业务部、门店等其它部门的关系。•小区销售代表的业务职责：•1）开展小区调查，收集小区信息，并提交开发建议，整理后及时报经理；•2）对小区物业部门进行公关，与之建立良好的关系；•3）负责小区进驻的现场布置、顾客接待；•4）展开“扫楼式”入户拜访，跟踪、记录、满足住户的需求；•5）负责业主至专卖店展厅参观行程的具体组织；•6）发挥“意见leader”的作用，开展团购工作；•7）负责小区售后服务工作•小区销售代表的素质要求：•1、勤奋、吃苦耐劳•2、口齿伶俐、思维敏捷•3、形象较好、有一定亲和力•4、最好来自农村、或者职高、高中、等学生•小区销售代表的培训：•1、公司介绍、企业文化•2、行业背景介绍、分析•3、小区推广的要点和战术分解•4、成功者的心态•5、产品介绍•6、客户服务的技巧•相关制度的建立：•1、日常制度——三会制度•2、业务制度——业务表格的填写•第二步：进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图•1、楼盘分布、建筑商名称•2、楼盘的开盘时间、套数、主打面积•3、楼盘的销售情况•4、楼盘的交房时间或装修情况•5、物业公司名称、物业主管的联系方式•6、可否直接进驻宣传•7、进驻的装修公司名称•8、有无竞争对手提前进驻•第三步：进行楼盘分类、分析、评估•1、集资房•特点：•业主间较熟悉，装修时间集中，存在互相攀比的情况。•信息容易传播，易树立口碑。多为国营大企业、银行、学校、医院、政府建设的楼盘。•2、商品房•特点：•装修时间长，装修档次要求较高，零散，房东间关系相对封闭，信赖家装公司。•3、拆迁户、出租楼盘•特点：•装修时间短、经济水平参差不齐，装修要求普遍不高，多为双包制，求便型。•4、小别墅•特点：•装修预算较高，多为家装公司设计施工，分布零散，装修时间较长，追求档次和效果。•第四步：评估开发价值，确定进驻方式•评估开发价值：•1、楼盘的装修和入驻状况•2、进驻宣传的费用情况•3、可能达成的销售额目前而言，进驻小区的方式有：•1、设立临时售点/展示区•2、与家装公司联合进驻•3、与异业品牌联合进驻•4、宣传：在小区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台、窗户悬挂横幅宣传等。•5、公益广告：赞助制作小区楼层牌、门牌号码、电梯间内的宣传海报、公益标语，赞助制作小区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、小区座椅、小区物业杂志。•6、赞助小区举办的活动，如小区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。•7、双休日展销：利用双休日期间，由推广小组租用场地，展示产品。•8、人员散跑：小区推广人员零星入户拜访。•小区不同时期的宣传方式•1、初期（小区建筑期与楼盘销售阶段）：•（1）小区建筑期：可能的话，可做一些巨幅宣传，将一些巨幅（喷绘）挂在建筑的墙体上。•（2）楼盘销售阶段：重点作好对开发商与售楼部的公关，多进行感情沟通，要设法获得业主档案；•另外把宣传资料、小礼品放入售楼部，请其代为派发；可能的话，将广告牌、X架、小展架，放在售楼中心进行宣传。•通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。•同时，可与物业管理处联系，做一些公益广告，如：赞助制作小区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、小区座椅，提前进行预热式宣传。•2、中期（楼盘售完至集中装修期间）：是小区推广的关键期，针对不同的小区，确定不同的进驻方式。•3、后期（零星装修期）：通过电话沟通方式，与业主保持沟通，有意向者可上门服务。另外做好售后服务（上门指导使用）•第五步：对物业管理处进行公关，争取以较低的成本进驻找到主管，沟通关系，往往花小钱，办大事•在与物业部门协商的时候，先通过赞助进入，效果较好….•建立与物业部门的良好关系，保持勤拜访十分重要，在开盘销售前，一般最少2天要拜访一次。•第四步：扫楼•所谓的扫楼，就是挨家挨户进行入室拜访。•1、入室宣传人员要注意商务礼仪，穿着整洁，彬彬有礼。千万不能死缠烂打，业主反感时，要适可而止。•2、入室拜访，最好带上一些礼品，如装修时用得着的卷尺、计算器、纸巾、小雨伞等。•3、根据前期收集的业主档案，能叫出名字更好——•“您好，李小姐，我是双虎家私的，我有一些资料想给您看看。•4、资料最好用一个纸袋，或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、团购指南、促销活动单张、家装课堂预告、接送时间安排表、业务员的名片等。•6、扫楼时有一个技巧，一般选择从顶层往下走，从上而下入室拜访，这样心理感觉不会太累。•7、扫楼后应该填写《业主档案表》。•第五步：进驻宣传进驻的准备工作•1、展架：以简易拉网展架为主，方便运输与拆卸。•2、产品：针对小区档次选择合适的产品组合，如高档楼盘，则要选择一些有特色的产品、新产品进行展示•若是经济适用房，则可选择一些性价比高的产品。•3、帐篷、太阳伞：营造气氛。•4、形象台、桌、椅：携带轻便的、标准形象台及桌椅若干。•5、电视机、电脑、VCD：以声音吸引人群；电脑现场设计可积极与业主互动。•6、宣传资料：大图册、荣誉证书、检测报告、工程案例、销售记录等。•7、小礼品：赠送给业主。•8、X架、KT板：公司介绍、产品介绍等。有的直接印在帐篷上。•9、小区单张，是非常重要的小区推广工具，单张内容、设计质量好否，直接关系到成交量多少。一张好的小区单张要具备以下特点：•1、公司介绍要简洁，重点突出，重点突出国家级的荣誉与环保方面的荣誉，如国家免检产品、环保产品认证等。•2、产品清单要有针对性。根据该小区业主的收入、装修预算，制定合适的产品清单，没必要将图册上所有的产品都放上去。•3）有针对该小区的促销方案、团购优惠方案。促销方案、团购优惠不可少，这让小区业主感觉比到市场上去购买更划得来，同时可最大限度地利用小区的口碑传播的特点，推动团购批量销售。•4）有应用的案例。应用案例是销售的“证据”，将一些有代表性、有号召力的案例放在单张上，十分可信。••5）有服务承诺。将公司在送货、退货、换货、品质保证等方面的承诺详细标示，给业主吃下“定心丸”。•6）最好是一个小区一种单张，显得格外重视此小区推广。进驻销售的三种方式•三种方式：•单独销售•异业联盟•家装公司联盟单独宣传的要点：•1、场地选择：小区人气最旺的广场或必经的过道。•2、场地布置：•1、一般采用以钢结构帐篷式展架，此种展架防风、遮阳、避雨、十分牢固且易拆卸，同时十分抢眼，宣传效果好。•3、要配有统一的形象台。•4、附近以太阳伞配合造势。注意事项:•1、要搞好物业的关系，事前进行公关•2、事中要服从他们的管理。•3、不能和门卫发生冲突，有事情可找主管协商。•4、场地布置必须有气势,有一定的震撼作用和吸引力；•5、有条件的，现场可播放专题片、广告片。异业联盟，联合进驻•异业联盟，联合进驻为共享资源，节约费用，可找一些门当户对的其它行业的相关品牌合作，合作公关、合作宣传、合作展示、合作促销，如:瓷砖、涂料、家电等，其目标顾客一致，销售时间基本一致，这样在小区推广时就可联合进驻小区，共同进行推广。与家装公司联合进驻•对一些住户不多的商品房，单独进驻成本太高，风险大，可选择与一些知名装修公司联合进驻。•利用装修公司租用的门面，占用一角摆放产品宣传资料与样板。与家装公司商量好，要求驻小区设计师协助进行产品导购。每成交一单，给予设计师/装修公司一定金额的佣金。•第六步：预约引导至卖场•小区销售核心要点——把客户请到卖场去团购的组织和运作细节•对于较大型小区或者国营企事业单位团购是获得良好业绩的重点。•方法1、为某小区专门策划专门团购方案，销售代表在预约邀请客户时，介绍该小区的团购信息。•找到意见领袖（给予特别优惠），促成更多销售。•在卖场中举行某小区限时团购，老总签售进行配合•方法2：举办小区业主乔迁联谊会或者酒会。•通过和物业公司联手，针对有价值小区举行业主联谊会或者酒会。彰显品牌大气，和业主加深了解，建立友谊，宣传团购事宜，“老总”亲临宣讲团购政策。•预约、引导至卖场进行现场团购签售。•第七步：做好卖场接待和销售•做好卖场形象•销售解说口径一致•场内销售准备工作•1、做好客户接待（饮料、点心）•2、做好进店客人的专人跟进。•3、小区销售代表和卖场销售人员配合。•第八步：小区回访，再次销售•根据产品预订单的名单，逐一对各顾客进行回访，进行核实产品、安排送货、收取余款、指导施工、退（补）货等服务。•对因故没有参观专卖店，又较有兴趣的业主，可预先联系入室拜访，介绍业主们到专卖店参观的情况，重点要说明有多少户实现了成交，争取成功销售。在各业主装修好准备入住时，可以发短信、电话祝贺、邮寄贺卡祝贺喜迁新居，并征询其对产品品质、服务过程、装修效果是否满意。•建议对大单消费者登门祝贺。•第九步：口碑宣传口碑的力量：最直接、最有影响力、最有感染力、最能给消费者良好的第一印象！•给予老客户介绍新客户一定利益（饰品、床品）•将老客户家中陈列家具的照片在销售过程中作为展示，引起新客户的兴趣。•THEEND•NO!•GOON………