中原_太原平阳景苑商业项目营销竞标方案_157PPT_XXXX年

平阳景苑项目竞标方案北京中原商业地产部2010.7.第一部分：本项目市场要素补充研究本次汇报的主要内容：第二部分：本项目商业市场定位第三部分：本项目初步价值规划x商业经营市场商业地产市场第一部分：本项目市场要素补充研究北部柳巷商圈为城市传统老商圈，南部长风街商圈成为带动南部城市发展的新商圈现状商圈商业经营市场初步研究柳巷商圈柳巷是一条拥有300多年商业历史的老街，是太原传统的商圈，曾经聚集各种百年老字号，也曾是太原夜市的代表；2003年经过改造，如今柳巷商圈已成为一条集休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街，聚集各类服装、餐饮、娱乐品牌。柳巷商圈长风街商圈长风街商圈长风街商圈的兴起，是政府为了带动城南的发展，对“南郊区”到“小店区”变化至关重要；长风街如今已是大型购物中心、综合卖场的聚集地，王府井百货、燕莎、沃尔玛等国际品牌相继入驻，使长风街成为太原市的“世纪大道”。南部商圈的发展随着城市进程的加快而向四周扩展，成为城市商业活力的新地标商圈演进方向商业经营市场初步研究作为城市传统商圈，经过百年的发展演进、改造，承载者城市发展、变革的历史，柳巷商圈现已较成熟，周边可开发地块较少，是城市传统文化的代表商圈；柳巷商圈长风街商圈柳巷商圈-城市文化传承的商圈长风街商圈-城市发展的新名片为带动城市南部发展，长风街沿线加大招商引资力度，国际品牌相继入驻，随着城市进程速度的加快，并向四周辐射，规模、功能放大，在城市的影响力逐渐增强，是城市发展的新名片；新商圈大型百货商业聚集，且主要分布在亲贤北街、长风街和长治路沿线，以和信商业为原点1.5公里范围内，商业竞争日益加剧。新商圈——商业分布商业经营市场初步研究经营性商业布局序号项目物业类型位置1王府井百货亲贤北街2百盛百货亲贤北街与长治路交汇处东北角3山西世贸百货长治路4和信百货长风街5东方家园家具卖场长风街与长治路交汇处西北角52134本案新商圈经营性商业整体档次较高，入住商家品质较高，经营类型较为全面，但缺乏专一主题性质商业，经营无差异，同质化竞争较重。新商圈——商业档次分析商业经营市场初步研究经营性商业各环境比较序号项目档次经营状况物业类型商家品质1王府井高较好百货较高2百盛中高一般百货较高3山西世贸中高一般百货一般4和信燕莎中高较好百货卖场较高5东方家园一般一般专业卖场一般52134本案新商圈经营性商业业态以卖场服装服饰类零售为主，随着新商圈商业的发展，以服装百货消费和卖场为主的商业格局将被打破，综合服务性休闲娱乐生活业态的商业将逐渐增多，与百货零售业态形成互补。新商圈——主要业态商业经营业态初步分析经营性商业业态新商圈经营性商业百货业态以零售为主，卖场占比较大，与区域商业供应量及城市向南发展的政策相关；百货商业中餐饮业态比例相对较少，区域分布较分散，与区域居住及流动人口较少有关，随着周边商品房的建设逐渐增多及商业区街区商业的建设，区域餐饮业态市场空间较大。长风街商圈业态分布26%13%22%15%11%13%百货超市卖场娱乐餐饮其它名称位置业态王府井百货小店区超市，主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施百盛小店区一层化妆品、鞋帽珠宝；二层女装、服饰；三层男装、服饰；四层体育服饰、用品；五层数码电器和信燕莎百货小店区一层国际名牌化妆品和国际精品店，二层男士服装、休闲服装，三层女士服装、服饰，四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品山西世贸小店区名牌精品服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身、旅游礼品等几十项服务，其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。新商圈——核心品牌分析商业经营业态初步分析名称位置业态代表品牌和信燕莎百货小店区一层国际名牌化妆品和国际精品店二层男士服装、休闲服装三层女士服装、服饰四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品英国皇室专用的纬图手机、德国的温莎服饰、卡拉蒂拉女装等王府井百货小店区超市，主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施纪梵希、度文、BOSS、MontBlanc、Cerru-fi1881、MaXmara、铁狮东尼百盛小店区一层化妆品、鞋帽珠宝二层女装、服饰三层男装、服饰四层体育服饰、用品五层数码电器纪梵希、高斯、欧莱雅、、NIKE、ADIDAS、Levis、G-star、Jack&Jones、CD卡迪爵士、百丽、CK、施华洛世奇、VERTU山西世贸小店区品牌服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身等，其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表新商圈商业的核心业态仍以品牌服装服饰类为主，综合占比达到75%以上，餐饮娱乐及生活类商业业态仍有较大发展空间，各商家国际一线品牌的进驻也证实了区域消费力和商家的认同度。新商圈核心商业业态比例国际品牌15%国内品牌30%生活10%娱乐5%休闲30%餐饮10%国际品牌国内品牌生活娱乐休闲餐饮新商圈——主要客群商业经营业态初步分析商圈商业整体档次和商业业态规划，兼顾城市“两翼”消费，高端消费和时尚便利生活消费成为新商圈主要消费客群，高端品牌奢侈品是区域商业吸引城市高端客群的主要原因，生活便利性商业将更好的服务于周边生活居住客群。城市客群以城市级品牌商业影响的城市高端消费群体；以商业规模和商业档次吸引并影响的城市中坚阶层消费人群；综合性商业为时尚阶层提供了良好的购物环境，同时受到城市时尚消费人群的追捧。商圈客群商圈时尚客群周边生活居住客群高端客群城市客群商圈客群城市中坚客群白领时尚客群由于城市发展方向及商业升级，城市商业主核心分离，高端消费由老城区向区域新的商业聚集；新城的建设发展，使商业配套设施更加完善，满足了区域时尚消费人群便利的购物条件；新城新住人口增加，商业的多样性发展，为周边生活居住提供了便利。共性客群其他商圈经营性商业主要集中在老城区，以柳巷商业步行街为主的百货、卖场聚集，随着商业市场的发展，柳巷老中心商业已不能满足城市高端消费需求，华宇国际和天美名店等新型高端商业将逐步取代传统百货商业。其他商圈——商业分布商业经营市场初步研究经营性商业布局序号项目物业类型位置1华宇国际百货新建路与府西街交汇处西北角2天美名店百货建设路3铜锣湾百货柳巷步行街4巴黎春天百货卖场开化寺街5贸业百货柳巷步行街52134本案长风街商圈老城区商圈其他商圈商业以华宇国际和天美名店商业档次较高，经营环境较好，商家品质较高；柳巷老商业中心百货卖场等商家品质一般，多为年轻时尚消费为主，缺乏品牌带动。其他商圈——商业档次分析商业经营市场初步研究经营性商业各环境比较序号项目档次经营状况物业类型商家品质1华宇国际高较好百货较高2天美名店高较好精品百货较高3铜锣湾中一般百货卖场一般4巴黎春天中高较好百货卖场较高5贸业中高较好百货卖场较高52134本案长风街商圈老城区商圈其他商圈经营性商业以零售业态为主，餐饮娱乐生活类业态为辅，同时高端品牌商业华宇国际和天美名店等新形式商业发展给老城区高端商业市场带来了新的活力，。其他商圈——主要业态商业经营业态初步分析经营性商业业态其他商圈经营性商业业态以零售为主，柳巷商圈中心商业以卖场和秀场为主，主要为服装服饰等时尚精品配饰类商业业态。百货商业餐饮娱乐、时尚休闲业态占有一定比例，生活类商业比例相对较少，柳巷中心商业分布较为集中，与原住居民消费习惯和区域商业认同度有关；名称位置业态天美名店迎泽区顶级服装、鞋帽、饰品华宇国际迎泽区一层主要经营化妆品、饰品；二层职业女装；三层女士休闲装；四层男士服装、男鞋；五层男式服装、用品；六层运动、休闲服饰；七层鞋类、皮具箱包；八层儿童用品、家居服饰、精美床品。铜锣湾迎泽区牛仔裙,连衣裙,女裤,男裤,儿童服装等为主。汇聚了2000余个国际、国内品牌，高科技主题方特科技乐园项目巴黎春天迎泽区一层保健品、国际名品、珠宝、名表、鞋区；二层包区、男士内衣、男士服装、精品；三层女士饰品、女士服装；四层化妆品、女士内衣、少女装；五层鞋品、运动品；六层床品、羊绒、儿童服装其他商圈业态分布百货30%超市10%卖场27%娱乐15%餐饮13%其他5%百货超市卖场娱乐餐饮其他其他商圈——核心品牌分析商业经营业态初步分析其他商圈经营性商业受传统商业百货卖场影响较大，以服装服饰、休闲商业品牌为主，商圈部分新商业投入较大人力物力，在核心品牌引进一线国际品牌较为成功。其他商圈核心业态比例国际品牌18%国内品牌25%生活4%娱乐10%餐饮16%时尚休闲27%国际品牌国内品牌生活娱乐休闲餐饮名称位置代表品牌华宇国际迎泽区Dior、LV、璐仙奴、周生生天美名店迎泽区HugoBoss、Dunhill（登喜路）、MaxMara、Aquascutum（雅格狮丹）、CERRUTI1881、a.testoni（铁狮东尼）、MONTBLANC（万宝龙）、K&C、GIEVES&HAWAKES(吉凡克斯）、S.T.Dupont(都彭)、POLO、Lancel、积家等在内的多个世界一线品牌铜锣湾迎泽区铜锣湾百货、天津家世界广场两大中心旗舰店为首巴黎春天迎泽区浪琴、CK贸业迎泽区BraunBuffel、Smalto、Nike、Adidas、衣恋、丹尼爱特、JOSEPHABBOUD、奥德臣其他商圈——主要客群商业经营业态初步分析商业升级，改变并满足部分高端人群消费，综合性商业特性改变了区域商业原有的商业形态，从而促使城市消费人群和区域商圈消费人群和谐共存。以品牌带动并吸引高端消费；传统商业仍是白领时尚客群的首选；综合性商业依然受到大众的追捧。商圈时尚客群周边生活居住客群城市客群商圈客群城市大众客群白领时尚客群商业升级并满足高端消费需求；商业配套完善满足便利的购物条件；生活配套商业多样性发展，为生活居住提供了便利。高端客群典型业态初步分析-大型零售百货商业经营业态初步分析典型业态初步分析-大型零售百货商业经营业态初步分析柳巷商圈吐故纳新：柳巷商圈在经过市政改造后，不断吸纳新的购物中心进入，全市81个5000平米以上的大型购物商业网点中，迎泽区占据33个，大部分集中于此。三家高端百货，有两家集中于此，并引进世界一线奢侈品牌，并经营良好，可见太原市高端商品消费能力较强；大型零售百货现状长风街商圈的全新规划：目前，在太原城南的亲贤北街和长风街一带已经初显现代化商圈之雏形，在与燕莎相隔一条街的亲贤北街，太原第一家外埠大型百货商场梅园百盛开业，也标志着国内连锁百货品牌开始看好本地市场，并看好新商圈的发展前景，相对柳巷商圈的大型零售百货，燕莎的开业，进一步拉动了高端商品的消费，与老商圈百货形成竞争，但全新的交通规划、现代城市商业格局规划对新商圈的发展具有极大优势；大型零售百货潜在供应柳巷商圈：太原万达将引入日本的西武百货、美国的百盛；长风街商圈：千嬉世纪广场将引入天美百货二店，长风街上香港的新世界百货、上海世茂、美美百货，亲贤北街上的茂业天地将引入两个顶级购物中心，台湾太平洋百货、北京的银泰天地本市大型超市市场潜力巨大，城市南扩的趋势，将带动超市数量的激增典型业态初步分析-卖场超市商业经营业态初步分析太原共有超市2000余家，大型超市20余家，包括美特好、山姆士、华联、沃尔玛、家乐福；本土超市以美特好为主，并且分店辐射周边几个省，具有本土市场优势；外埠超市的进入对本土超市有一定冲击，但也是提升市场整体水平的契机，并且充分挖掘出本地市场的消费潜力，使得外埠连锁超市更多的关注太原市场。超市超市名称数量美特好12家世界1华联4山姆士4沃尔玛2家乐福1（即将入驻）太原市大型超市数量示意121442102468101214美特好家世界华联山姆士沃尔玛家乐福数量外地大型卖场的不断进入，肯定了本市消费的巨大潜力，南城新商圈的发展，将吸引更多国际连锁品牌的关注。典型业态初步分析-卖场超市商业经营业态初步分析大型卖场太原卖场中电器市场以苏宁、国美为主，占领较大市场份额；家具、家居市场以本地品牌市场为主，外地品牌较少，现有红星美凯龙，宜家可能在2010年入驻太原；国际连锁品牌的入驻，不仅可