徐州新沂雨润广场营销推广提报方案

新沂雨润项目思路沟通2014年6月18日徐州联杰关于新沂新沂交通区位优势得天独厚，是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在百公里左右。东陇海铁路与新长、胶新铁路，京沪、连霍、徐连高速公路、205国道与323、249省道在新沂形成三纵三横交叉网络。新沂区位新沂城市介绍新沂位于江苏省北部，衔接长三角、环渤海两大经济圈东陇海产业带中心节点城城市定位新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”、江北唯一的“三级一类中心城市。连续荣膺“全国最具投资潜力中小城市百强”，首次跻身“全国百强县”，位居第86位。区/县/市2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）GDP涨幅常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）新沂市301.437323.76%91.8540609.76460.85人均GDP水平（美元）所在发展期发展需求发展方式800-1000启动期生存需求起步发展单纯数量型1000-4000快速发展期生存改善需求兼顾快速发展以数量为主，质量为辅4000-8000稳定发展期改善需求为主平稳发展以质量为主，数量为辅8000-10000减缓发展期改善需求为主缓慢发展以质量为主的综合发展区域生产总值稳步攀升2011年起，新沂市人均GDP超过4000美元，经济发展模式从生存改善需求兼顾开始过渡到改善需求为主。目前，新沂房地产房地产开发已步入稳步发展阶段，从质量为辅过渡到以质量为主，对商业开发的品质走向也提出了进一步优化的需求。城市商圈分布与市场环境•南京路与钟吾路商圈：新沂传统核心商业区，聚集了新沂最主要的零售项目，百货商店、大型超市、专卖店及专业店等云集，是新沂市民日常生活消费最为偏爱的区域；•白马转盘：购物中心和大型娱乐餐饮为主，是新沂最主要的餐饮、休闲娱乐区域；•大桥路：以家居建材为特色的新兴商圈。由于苏北建材物流中心和国际商贸城的聚集使大桥路商圈整体业态以家居建材为主。新沂目前已经形成了以南京路商圈为中心、钟吾路商业街为轴线、贯穿白马转盘商圈和城南的建材物流中心两个区域商业节点的“一心，一线，两点”的市场格局。核心商圈与主力百货店以南京路、钟吾路为集中商业街，以新天地、金三角步行街为商业繁华地带。本案正处核心商圈，商业氛围浓厚，发展优势明显。项目名称总面积营业额品牌档次代表品牌铺位面积段租金停车位百货大楼8000㎡8000万元低档国美电器80-100㎡4元/平/天无温州商城12000㎡14000万元低档乐天玛特30-40㎡6元/平/天20个华联生活广场10000㎡17000万元中低档华联超市、杰克琼斯、veromoda30-40㎡6元/平/天40个该区域虽然为城市级商业中心，但目前仍主要以普通服装、电器卖场，中低档次品牌专卖等中端商业为主，档次不高；而满足高端消费需求的场所明显缺失，未来高端商业市场潜在空间大。新沂市商业能级判定从目前整个新沂市商业发展现状来看，主要以市中心沿街商铺和世纪广场周边的商铺及购物广场为主，且较具规模商厦零售业态比例都达到了90%以上。同时，在建物业也无大型购物中心项目。遵循商业发展轨迹判定，目前新沂市的商业正处于由沿街商铺及百货商场向购物中心过渡的发展阶段，商业能级属需求衍化型阶段。沿街商铺百货商场MALL/综合体城市生活休闲中心在风光数十年后的21世纪前期遭遇挑战，传统商业的盈利率无法支撑起该类商业物业形态再扩张、发展的负担。超市兴起，倡导自由购物的理念，最大贡献是给零售业态注入工业制造业的文化要素，对传统百货业带来了冲击。以shoppingmall为代表，追求一站式购物消费理念。着眼于满足大众日益增加的精神文化的多元化需求。以“体验经济”为基础，着眼于改变生活方式、提升生活质量的体验式消费、休闲娱乐成为商业消费的发展趋势。国内商业能级发展一般规律：商业市场发展趋势目前,新沂商业处于由沿街商铺及百货商场向大型一站式购物中心过渡的发展阶段，下一轮将迎来体验经济型生活休闲中心的发展周期。关于雨润雨润商业精于商业运营七十余年南京中商（集团）始建于1936年，是拥有七十余年悠久历史的“中华老字号”企业，现已发展为多业态并存、跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司（股票代码600280）。目前，集团公司旗下拥有11家连锁百货店、3家仓储超市，总营业面积近100万平方米，年销售额超120亿元。其中，位于南京新街口核心商圈的中央商场，经营面积近7万平方米，单店年销售达41亿元，居全国百强店前四位。源于南京中商，跨时代的商业巨擘专注商业综合体，为城市未来而生雨润现代商业，专注商业综合体，致力于打造集连锁百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。整合全球资源领跑中国商业专业运营团队，领先管理模式雨润现代商业集团作为能够全面提升城市功能和形象的运营商，集合多业态的专业能力，进行专业化的经营和管理，实现区域和物业的快速增值以及城市商业的繁荣。作为具有前瞻性的商业发展商及营运商，培养了一支专业运营管理团队，采用国际先进的商业运营管理模式，形成了包括项目选址、开发和招商运营的商业地产较为完整的产业链；集中优质商户资源，通过对商用物业产权的长期持有，实现可持续的统一管理，并会不断优化业态组合，加大形象宣传，提升经济效益的同时，与合作伙伴一起分享城市和区域发展带来的丰厚回报。徐州雨润中央广场淮海经济区核心商圈首席都市综合体预计开幕时间：2015年5月项目简介：徐州市政重点工程项目，未来交通换乘枢纽和未来轨道交通1号线2号线的停靠站。项目雄踞徐州中心商圈的核心地段，总建筑面积约52万㎡，总高度259米。是集高端购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端商业综合体。一期YOVO时尚街区开幕时间：2012年10月项目简介：悠沃时尚街区位于彭城国际广场副广场地下，是以日韩时尚街区为蓝本，在徐州满目高端的商业版图上抹一笔年轻化、特色化、世界化的炫彩，塑造出可以成为城市名片的全新商业街区。新沂雨润广场将成熟的第三代综合体模式引入新沂雨润广场占地近5万㎡,规划总建筑面积近20万㎡。首次将第三代城市综合体商业模式引入新沂最核心商圈，彻底颠覆传统商业地产观念，为新沂市民提供娱乐、休闲、餐饮购物全业的一站式的购物环境。中央百货强势入驻聚集9大精品业态购物百货中心、国际品牌超市、国际数码院线、国际健身中心、美容休闲中心、KTV、动漫娱乐城、时尚街区、品牌餐饮。成为新沂唯一“全客群、全龄层、全天候”的商业综合体。整合全球资源领跑中国商业——品牌战略联盟，携创商业传奇关于项目项目整体情况数据来源：《20130628-新沂雨润报规文本一期.pdf》本项目于2013年12月21日盛大开盘，目前正在销售的是地下负一层550间商铺，总货值约2.1个亿，截止到6月2日，累计认购套数268套，累计认购面积4340.12，累计认购金额约为8522.60万元；累计签约250套，累计签约面积3995.82，累计签约金额73365111，累计实收款50890111元。目前销售情况关键词：在售550间商铺，货值2.1亿已认购货源单价：认购总价/认购面积=8522.6/4340.12=1.96万元一期可售总面积：=一期地下总面积-美食广场-自营面积=14148-2340-1245=10563㎡一期剩余待售面积：=一期可售总面积-已认购面积=10563-4340.12=6222.88㎡剩余货值：6222.88*1.96=12196.84万元数据来源：《雨润广场开盘营销方案（终稿）.pptx》近期工作重点解决沿河21间大商铺的销售问题解决内铺20万~40万232间商铺的销售问题媒体渠道根据现在市场低迷情况重新梳理销售策略及项目定位重新梳理，应对现在市场状况最终实现：根据现有货值，年底前再完成8000万任务年底前再完成8000万任务，如何实现？如前篇所述：当前剩余货值约12196.84万元，只需完成剩余量的66%即可完成当年任务！即：依据甲方所提供的数据，完成剩余面积的66%即可完成当年任务=6222.88*0.66=4107㎡。销售任务分解注：由于甲方未能提供详实的房源销控信息，我司仅了解到当前剩余货源为沿河21间大商铺+内铺20万~40万232间商铺。故，我司依据已掌握信息，建议为实现年底8000万元的销售任务，应走抓大放小的营销策略。抓大放小一对一大力抓沿河大户型：沿河商铺面积普遍偏大，非一般客群所能接受，投资此类商铺的客户必定是具备强有力的资金实力的人。因此，针对该类客户应组建专门的VIP一对一“客户经理”。与内铺普通投资群的服务标准，跟客技巧有所区别。做到重点客户重点抓！放大渠道跑量内铺小户型：从目前销售比例来看，内铺的小户型无疑是最受欢迎的，究其原因，与其小面积低总价很很大关系！对于该类产品，具备投资实力的客户基数较大，前期的招商及认购成绩也说明只要继续放大宣传渠道，深化客户认知，就可以做到持续跑量！销售战略战术配合那么，如何做到抓大放小？销售策略及项目定位重新梳理媒体渠道根据现在市场低迷情况重新梳理抓大：项目定位重新梳理城市主干道，商业最核心本项目的地段优势毋庸置疑，南侧的水系景观更是画龙点睛，沿河大面积商铺在全新沂更可谓是绝对稀缺的高端产品！沿河商铺的定位在与主体商业有所承接的同时亦可自成体系，我司建议将沿河商业打造成为：新沂首席时尚轻餐饮商业街。轻餐饮一般是指：不需要厨房明火灶台、油烟排放较少的餐饮业轻餐态称之为“轻餐”，一般多为西餐、商务餐等。示意图他山之石——徐州滨湖新天地徐州滨湖新天地项目发展特色的“风景时尚经济”，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体，着力打造云龙湖北岸充满活力的时尚动感从容一线，使其成为云龙湖边最受市民欢迎的时尚休闲街区。他山之石——徐州滨湖新天地抓大：销售策略重新梳理关键词：重点跟踪、一对一、VIP客户经理对策：成立VIP客户经理团队，成员应具备以下能力：具备一定的高端客户资源了解高端人群投资习惯有一定的金融投资理念和技巧能够与高收入人群对话，了解其心理较高水平的仪表仪容及行为习惯抓大：媒体渠道重新梳理高端客户：如何找到他们，告知他们？联合：各商业协会各豪车车友会各高端私人会所各高端消费场所……动作：组织国学论坛红酒品鉴会商业领袖会议投资或管理讲座……1、强调项目区位优势项目地处南京路、钟吾路商圈中心区，区域交通便利、人流密集、商业氛围浓厚，使项目具有绝佳的地段优势。2、强调项目品牌优势雨润商业源于南京中商集团，在江苏地区拥有极高的知名度。使项目在新沂地区具有不可比拟的商业品牌优势。3、强调主力商业优势在推广过程中重点突出主力商业，以大超市、大影院促进铺面销售的同时，进一步提高项目整体档次，增强吸引力。放小：推广思想和原则关键词：广撒网、多蓄客、许愿景、勤引导对策：广撒网：渠道占领，市场发声！常规线上及线下媒体的全面铺开！多蓄客：内铺小面积低总价的产品受众范围更广，手中有积蓄有投资欲求的客户均可作为目标客户，需将所有具备投资能力的客户蓄水进来。许愿景：依托雨润实力、主力商家入驻、地段优势等因素描述本项目未来投资潜力巨大，许之以愿景。勤引导：多批次多节点的各类活动，集聚人气，保持项目人流聚集的外在形象，引导全市关注，引导商业聚焦。放小：销售及推广策略重新梳理广撒网：工地围挡画面项目围挡除起到展示项目及品牌形象的作用外。对项目招商成果应有一定展示，提升客户对商业运营优势的信心。广撒网：售楼处看板、高炮对现有户外媒体内容进行更新，将招商成果信息引入宣传主力位置，增加主力商业入驻信息宣传，提升项目商业号召力。并保留部分看板做项目形象维护使用。广撒网：道旗、公交更换现有道旗画面，增加卖点信息。并对项目商业形象进行展示。主流媒体组合强势导入项目信息，释放品牌价值，突出客户渠道媒体选择：户外：户外看板网络：新沂论坛、钟吾网其他：电视台、电台渠道：短信、DM广撒网：主流媒体组合爆炸新