时代广场阶段营销方案XXXX0903

辰威时代广场阶段营销方案时代广场第一阶段是启动阶段。启动阶段就犹如走正步时踢出的第一脚，它的好与坏直接影响着项目未来的成败，因此，我们必须清楚第一脚怎么踢，才能踢出气势？也就是说，第一阶段宣传推广该如何进行？项目再思考我们有什么产品？——围合式赚钱铺、住宅式精英公寓对项目的重新理解：改变一座城市的休闲方式，引领城市中心生活•项目再定位：大石桥休闲生活场•项目形象定位：城市客厅引领生活•开发形象定位：诚信为本责任地产商铺产品定位，如何体现？我们要找到它的非凡之处。·大石桥中心地眼，最聚人气。·世界500强超市、奥特莱斯、大地影院等商业财团进驻，强势护航，共享商机。·成熟社区，带来强劲消费能力。·铺铺临街，将商场四面围合，新建筑模式，大石桥之首。商铺形象定位：大石桥黄金第一铺商铺产品定位：围合式赚钱铺公寓产品，要得到大石桥市场认可，定位也十分重要。特点体现：·五星级商场之上，得享中心繁华。楼上生活，楼下逛街，商场内健身会所、购物餐饮、儿童娱乐等多种业态，可以顾及所有家庭成员的感受。·南北通透，经典户型，一梯两户，集公寓与住宅优势于一身。·商场地下3000平停车场，居住在这里，在不为停车困扰。·想看巨幕电影，下楼就能实现。不会再遭遇和女友约会在电影院门口傻等尴尬。·出租、自住、办公，一房多用，只赚不赔。公寓产品定位：住宅式精英公寓营销构思对于大石桥商业“引领者”的完美营销，需要的是什么？亚晖营销认为：一个字——“势”引领者就是在做一个势，我们要深挖项目的价值，让它发光发亮。要确立项目的市场占位和话语权并获得关注度。在面临强大的市场竞争对手时候，能真正做到“势在我手，势不可挡”。营销策略公寓产品商业水电、40年产权。没有园区，安全度低。挨靠商场噪音较大。没进行前期宣传，市场识别度低。地段价值，核心居住区配套价值，自身商业配套交通便利，市中心朝阳路与繁荣大街交汇处抢占区域内商业份额商业业态定位差异化突出项目产品和自身特色依附自身独特的买点，突出项目特色；公寓引进酒店式物业管理公司，作为配套，拔高产品调性。发挥世界500强品牌带动力利用集团内部资源，实现全方位互动一梯两户公寓为大石桥首例利用地段配合商业销售，充分发挥区域优势与自身价值促进商铺去化发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁优势劣势机会威胁打造城市会客厅成就不可复制的财富制高点彰显产品稀缺性1、区域竞品威胁；2、区域客源威胁；3、公寓产品区域认可度低1、华润万家、大地影院入驻支撑；2、大石桥休闲体验式商业为空白。项目SWOT分析第一阶段营销策略，亚晖营销认为：“四势定山河”四势借势（筹备）气势（炒铺）强势（认购）控势（销控）启动阶段销售阶段价格9月30日物料印刷与阵地包装进度时间登门拜访与斯巴达合作拓展客户让银行资源为我所用10月8日10月19日对外认筹10月27日14年9月15日9月22日筹备内部认筹内部认购正式认筹公寓商铺销售策略：销售排期扫铺蓄客10月8日丽华酒店产品说明会秋季房交会（蓄客宣传）9月30日盛大封顶内部认购微信送礼蓄客国庆暖场活动开盘10月19日11月1日10月27日开盘对外认筹暖场活动持续热销9月15日开始内部认筹二次扫铺正式认购Ⅰ启动阶段借势1、借助金域华庭的口碑，提升辰威品牌形象。2、利用大石桥未来的发展规划，以及消费水平，凸显项目位于大石桥中心的区位优势，借中心的发展之势，带动项目的市场热度。3、微信营销。通过与百度推广合作，制作微信平台，并在百度营口区域收索弹出二维码增加粉丝数量。当粉丝达到一定数目，通过刮奖、转盘抽奖等形式，增加项目关注度。4、阵地包装。售楼处重新包装，更换沙盘、吊旗、展板等物料的基础上，建议增加指示性包装，同时营造较好的销售氛围也能提高客户在案场的停留时间及通过氛围引导和促进客户销售，营造案场商业氛围。活动主题：关注并转发有礼周周幸运大抽奖活动目的：提升市场热度，提高到访量，促进公寓认筹及销售。活动内容：关注微信平台，同时转发一条时代广场最新信息到朋友圈，赠送礼品。每周进行抽奖活动——在关注二维码同时填写抽奖卷。每月联系微信关注客户，到售楼处领取回馈礼品，填写抽奖卷，并从中选出幸运客户，豪礼相赠。百度推广将把项目二维码挂在搜索页面，当搜索跟房有关的字，页面空白处将悬挂项目二维码。预计活动费用：百度推广费：微信平台制作4500元礼品费用10元*1000个=10000元共计：14500元微信活动气势1、通过扫铺筛选意向客户，蓄客的同时开始内部认筹。2、通过时代广场盛大封顶大型活动，引爆大石桥。3、配合圈层营销，登门拜访，通过集团内部人脉资源（孙明等）更准确的找到目标客户，为项目蓄客。4、通过盛大封顶活动将公寓、商铺内部认购的消息公布出去，将项目炒火。5、炒铺。内部认购的客户，交30%定金即可获得一次更名机会，并获得内部优惠价。我们将在正式开盘期间将商铺价格恢复到正常均价。公寓聚人，商铺蓄势，两步并一步。线上推广[户外广告]投放目的：提升项目形象，制造市场声音推广主题：城市客厅享乐中心媒体选择：户外大牌、LED、广播、电视费用预算：户外大牌兴隆对面5m*25m15万/年/面火车站对面LED30秒5万/年时代广场封顶仪式活动主题：让“发”为时代鉴证活动内容：邀请周润发御用替身文祥到现场。同时邀请营口各大媒体，进行商业炒作。活动目的：在时代广场没有前期市场占位与宣传的情况下，迅速打开局面，用名人效应进行炒作，引起市场关注。预计活动费用：邀请明星10万，场地布置5万，共计15万。前期费用明细前期总费用=737089元Ⅱ销售阶段强势1、大客户营销，与斯巴达培训合作，通过斯巴达与高端人群建立联系。筛选项目意向客户，促进成交，持续炒铺。2、渠道营销，收集银行50万以上贷款的人群资料，从中筛选意向客户。3、通过产品说明会释放公寓对外认筹的消息，并邀约商铺意向客户。10月19日，商铺对外认筹，公寓对外认购。4、发挥华润万家的世界500强品牌优势，与大地影院、华润万家超市互动，形成品牌凝聚力。5、竞品节流。通过在竞品楼盘附近设点发放DM，对竞品楼盘进行客户截流，并增加部分拉客奖励，增加派单人员积极性。活动主题：国庆嘉年华拉斯维加斯博彩派对活动时间：2014年10月4日14:00—17:00活动地点：售楼处活动内容：博彩体验活动，国庆娱乐嘉年华。邀请意向客户与老业主参与活动。参与客户发放筹码，活动结束时客户手中筹码核算，排出名次，最后颁发活动一二三名大奖。活动现场布置精美糕点、水果、饮料供来宾享用。活动目的：暖场、续客、答谢国庆暖场活动预计活动费用：奖品费用：到访礼，5元*100个，共500元，抽奖大礼，200元*3=600元。活动物料及场地布置：6000元共计：7100元产品说明会活动主题：在时代广场与世界500强做邻居活动内容：1、在丽华酒店举办产品说明会，邀约商铺与公寓意向客户前来参加，并邀请华润万家东北区域经理，公布与时代广场合作关系。同时，公布公寓认筹的消息。同时通过豪华游轮游来进行事件炒作。2、到访客户即可进行现场抽奖获得纪念礼品，商铺意向客户可获得游轮游初选资格。3、待商铺认购后，成交后可获得二次摇奖资格，中奖即可获得赴国外的豪华游轮旅行。预计活动费用：豪华游轮游10人，每人5000元，共5万，活动费用5万，共计10万。控势1、产品控制：保持商铺供应的充分性，并结合产品供应做好销控，保证商铺与公寓推出的产品合理化。2、推售控制：商业推售需要有连贯性，一旦热销局面奠定，需要顺势而为。必须要保持对于产品新亮点挖掘的持续性。项目产品呈递进升级关系，后期出现新的产品需要对产品的亮点进行挖掘升级。3、营销控制：营销费用的分配必须要合理。4、推广控制：项目整体新热点的挖掘及推广要呈阶段性调整，以便于保证项目始终在市场上有声音。5、节奏控制：控制销售节奏与价格。10月27日，商铺对外认购。如何保证项目持续良好的势头，以及在营销过程中的措施保障显得至关重要。周末暖场商业投资论坛活动目的：制造话题，增加项目人气。客户选择：高端商业投资客群。活动形式：邀请知名投资专家谈论投资经验，及对大石桥中心商圈的未来展望。同时邀约高端投资客户进行讨论。活动预期：提升商业知名度，并在高端投资客群圈层制造话题，后期对商业销售带动作用较为明显。预计活动费用：1万元包括邀请专家、冷餐、活动易拉宝、礼品等。活动主题：把脉大石桥经济对话商业未来9月-11月推广宣传总费用：854189元销售方案商铺暂估（轴线）可销售面积：15214㎡公寓暂估（轴线）可销售面积：14534㎡总可销售面积（轴线）：29748㎡商铺暂估（约10%公摊）可销售面积：16735.4㎡公寓暂估（约10%公摊）可销售面积：15987㎡总可销售面积（约10%公摊）：32722.4㎡可销售面积为暂估面积，以实际测绘面积为准。先看几个数据商铺预计总销售额（约10%公摊）：321,633,100.8公寓预计总销售额（约10%公摊）：59,879,857.76商铺预计总销售额（约10%公摊）（9折）：289,469,790.72公寓预计总销售额（约10%公摊）（9折）：53,891,872商铺均价：19219商铺9折后均价：17297公寓均价：3746商铺9折后均价：3371时代广场（10%公摊）总销售额：381,512,958.56时代广场（10%公摊）总销售额（9折）：343,361,663•时代广场公寓共160套，项目小组讨论结果预计开盘销售30套公寓，每套收取30%定金为10万元，公寓认购预计收取300万元。公寓收款商铺收款按现阶段商铺划分共计47套铺位，通过上诉销售策略：1、通过大客户找到大概4个左右的朋友进行炒铺；2、利用集团内部的人脉预计能成交3组左右；3、通过斯巴达与高端人群建立关系，预计成交2组左右；4、发布内部认购信息进行炒铺，预计成交3组左右；5、收集银行贷款50万以上人群，预计成交3组左右。以上5项销售策略渠道是较有把握的方式，预计成交15套左右。内部认筹，认筹金5万元，20天内补齐10%-30%定金约为50万元，商铺前期预计收取750万元。收款方式公寓部分1、至9月15日开始内部认筹，公寓收取认筹诚意金1万，成交均价3400元/㎡。2、7天之内补齐定金30%。3、9月22日成交均价上调为3500元/㎡。3、9月30日成交均价上调为3600元/㎡。收款方式商铺部分1、至9月15日开始内部认筹，收取认筹诚意金5万，成交均价15000元/㎡。2、7天之内补齐定金10%。3、再7天之内补齐商铺确认金30%3、9月22日成交均价上调为15500元/㎡。4、9月30日成交均价上调为16000元/㎡。总结：时代广场商铺与公寓第一阶段预计收款1050万元。