房地产销售培训2

房地产营销PARTI基础知识与基本概念——关于建筑与规划2005年2月杨德慧2一、基本概念•1、了解下列基本概念：亭台轩榭阁塔堂厢房耳房阕山墙照壁散水雨棚圈梁进深面阔立面骑楼天花藻井斗拱重檐歇山顶硬山顶庑殿顶廊桥多层高层建筑平房清水房踏步别墅找平层女儿墙三通一平七通一平生地熟地上下水容积率建筑覆盖率绿地率建筑基地面积建筑小品标高天际线风玫瑰定位轴线建筑间距型钢预制件粘土砖砌块板材原木空心砖琉璃瓦釉面砖马赛克石膏板水磨石胶合板砂浆加气混凝土大理石2005年2月杨德慧32005年2月杨德慧4•2、熟悉以下基本知识1)房地产价格构成——征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、私人财产补偿费、安置劳动力补偿费、菜田补偿费、复耕费等；拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位差遣费、安置用房费其他土地开发费：三通一平费、勘测设计费、拆迁征地管理费住房建筑安装费：住房建筑安装工程造价附属工程费：煤气调压站、热力站、变电所、锅炉房、高压水泵房等室外工程费：指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防工程等费用公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、等费用环卫绿化费：绿化费、绿地费、公共厕所等政府性收费及“四源”费：“四源”指煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂土地出让金税费：营业税、城市建设维护费、土地增值税、投资方向调节税、教育附加费管理费等利润2005年2月杨德慧53）建筑构造建筑的构成要素由三部分组成：建筑功能、物质技术条件和建筑形象建筑的分类——按使用性质：工业建筑和民用建筑；按建筑结构与材料；木建筑、石建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑；按施工方法；装配式建筑、现浇筑式建筑和装配整体式建筑按层数多少：低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑房屋组成及其作用——基础：承受全部荷载，并传递给下面土层；墙或柱：承重或/和分割空间；楼地层：水平承重和分割空间；楼梯：垂直交通；屋顶；顶部承重和围护（避雨、隔热、保温）门窗：交通、分隔、采光、通风2005年2月杨德慧64）建筑构造的影响因素外力的大小自然气候（风霜雨雪、气温、地震、海啸等）人为因素（爆炸、火灾、战争以及生产生活等）5）建筑设计（以住宅为主）受欢迎的建筑设计应当体现在：每个房间大小形状合适、功能安排合理（卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台的处理上体现设计室室内布局水准）►格局方正，富于变化；►卧室采光充分、私秘性好；►厨房卫生间自然通风，最好能采光；►生活阳台与厨房相连，便于什物放置与晾晒；►起居室充分采光，景观视野良好；各个房间搭配合理，科学布局►动静分区、清污分区、干湿分区；►根据对象不同，提供不同生活使用功能设计；►讲究一定的民俗习惯；平面立面设计精巧，得房率高2005年2月杨德慧7二、建筑材料关于建筑材料，了解以下内容：1、建筑材料的分类2、建筑材料的主要技术参数3、建筑材料的基本性能、用途与造价2005年2月杨德慧8建筑材料的分类（按化学组成）无机材料金属材料黑色金属：钢、铁有色金属：铜、铝等及其合金非金属材料天然石材：沙、石及各种岩石制品；烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等；胶凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂浆、硅酸盐水泥制品等有机材料植物类材料木材、竹材、秸杆及其制品高分子材料塑料、涂料、胶粘剂等沥青及其制品石油沥青、煤沥青、沥青制品复合材料无机材料基复合材料钢筋混凝土、钢纤维混凝土等有机材料基复合材料沥青混凝土、胶合板、纤维板等2005年2月杨德慧91、建筑材料的主要技术参数：材料结构状态的主要参数：密度、体积密度、空隙率、密实度材料的力学性质：强度、弹性与塑性、韧性与脆性、硬度与耐磨性材料的物理性质：耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容性、耐燃性与耐火性2、建筑材料的基本性能、用途与造价2005年2月杨德慧10三、建筑过程•1、地基与基础建筑物下面承受建筑物重量的土层，称为地基。影响地基荷载能力的，有以下因素：土壤的种类（砂土、黏土等）；土壤的含水率；地下水位高低；埋置深度；地基周围环境，等2005年2月杨德慧11根据不同的基地地质构造和建筑要求，地基的处理方式各有不同。建筑物的最下端与土壤接触的部分，称为基础。其作用是承受建筑物的全部重量并将之分散传递给地基。一般说来，基础按构造形式分为：条形基础、点式基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构的建筑，通常采用条形基础；高层建筑通常采用箱形基础；一些水边建筑，包括云南、广西、海南等地的民居，采用点式基础。2005年2月杨德慧12•2、墙体墙体是维护、分割构件，同时也是承重构件。一般砖混结构房屋中，墙体为主要承重构件，其他建筑中，则既是维护和分割构件，又是承重构件。墙体的分类按位置不同，分为外墙和内墙；按建筑物的轴线，分为横墙和纵墙；按结构受力情况，分为承重墙和非承重墙；按材料，分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等；墙体的设计要求：具有足够的强度和稳定性；具有必要的保温隔热性能；相对隔音；满足防震的要求。2005年2月杨德慧13•3、墙体墙身的细部构造防潮层——防止地下潮气沿基础墙上升，在首层地面结构层中部，通常用水泥砂浆抹20毫米厚；勒脚——外墙墙身下部靠近室外地坪的部分，其作用是防止地面水、雨水的侵蚀及认为磕碰，保护墙面。通常采用抹水泥砂浆、帖面或加大墙厚的方法来构造；散水——靠近勒脚下部的混凝土排水坡。作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基；窗台——分为室内窗台和室外窗台；门窗过梁——承载门窗洞口上的荷载2005年2月杨德慧14•4、屋顶上部围护构件，也是承重构件。其作用是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。按排水坡度不同，分为坡屋顶、平屋顶。平屋顶的排水主要采用有组织的外排水和有组织的内排水两种方式。多层建筑的雨水管一般在建筑物外墙上，高层建筑雨水管从建筑物内部穿过。平屋顶的构造：保护层（在钢筋混凝土顶板上的油毡上用绿豆沙或小豆石）防止风吹日晒而开裂；防水层（油毡、水乳型沥青涂料等）防止漏水；找平层（在防水材料下面形成一个坚实的平整的基层）用水泥砂浆找平；保温层（一般用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等）结构层（用钢筋混凝土板）其作用是承重。2005年2月杨德慧15四、规划知识•1、《中华人民共和国城市规划法》（略）•2、规划的基本知识2005年2月杨德慧16•2、规划的基本知识（以住宅小区为例）1）组成类型与规模：居住区——由若干居住小区或居住组团组成，规模一般为：人口30000至50000，户数为10000至15000户，用地50至100公顷；居住小区——由城市道路或自然界线划分，具有一定规模不为交通干道所穿越的完整地段，由若干居住组团构成，规模一般为人口7000至15000，户数2000至4000户，用地10至35公顷；居住组团——由若干栋住宅组成，不为小区道路所穿越的地块，内设有居民服务的最基本的管理设施和庭院，规模一般为人口1000-3000，户数300-700户，用地4至6公顷；居住区物质系统住宅与住宅用地道路交通设施与道路停车用地公共建筑与公共服务设施用地绿地与户外活动场地2005年2月杨德慧17•公共建筑与公共服务设施系统分类分级商业服务设施教育设施文化运动设施医护设施社区管理设施居住区超市饭店百货食品银行邮政药店书店旅馆修理等中学文化馆运动场俱乐部医院门诊所物业管理派出所街道办事处市政管理所绿化工商税务居住小区小吃菜市场理发百货副食储蓄等小学幼儿园社区活动中心文化活动中心门诊所物业管理居住组团小吃托儿所文化站卫生站居委会2005年2月杨德慧18•2）住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外场地设施。公共服务设施分为公益性设施和盈利性设施，包括商业服务设施、教育设施、文化活动设施、医护设施和社区设施。（如上表）；市政公用设施包括水、电、气、冷热、通信以及环卫的地面、地下工程设施；停车设施包括各种机动车和非机动车的停放场地。安全设施一般常用的有对讲系统设施和视频监视系统设施；管理设施包括社区管理和物业管理机构。户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落其中的各类活动设施和与之配套的设施。如幼儿游戏场地、青少年活动与运动场地、老年人健身消遣场地和与之相关的构架、桌椅、照明、景观小品等。2005年2月杨德慧19•3）户外景观与环境包括软质景观与硬质景观软质景观以植物配置与种植布局为主要内容；硬质景观则包括地坪、地面铺装与环境小品设施。不同的景观具有不同的风格和内容，体现了不同的居住质量和文化品位。另外，水体（包括水池、流水、瀑布、喷泉等）的处理在体现住宅区居住质量，体现物业风格与文化品位等方面起着越来越重要的作用。2005年2月杨德慧20•4、相应术语容积率建筑密度绿地率与绿化率建筑间距日照间距人均居住区用地面积人均公共绿地面积套密度建筑覆盖率等