楼盘营销方案（PPT35页)

广蓝房地产楼盘营销策划方案项目介绍广蓝房地产将在常州推出首个以“环宇绿色，智能节能”的设计理念与空中排屋特色有机集合的自然与文化社区，名为：“环宇阁”。环宇阁所在拱墅区传承千年古城文化，如今公共配套设施更是一应俱全，遂其独特的地理位置与人文韵味将使“文化拱墅”的理念与环宇阁的文化内涵完美结合。环宇阁所在：建筑密度：30%绿化率：50%建筑面积：125000㎡总占地面积：6000㎡商铺面积：约23000㎡住宅面积：约150000㎡项目简介市场分析开发规模增长，速度放缓价格起伏，下行趋势明显供需矛盾突出，压力巨大竞争者分析1．世大社区地址：城北上塘路高架巨州路下桥口西侧开发商：浙江金纬房地产开发有限公司物业类型：普通住宅2．金风大院地址：拱墅区拱宸桥西开发商：瑞都房地产开发有限公司物业类型：普通住宅3．飞燕园地址：拱墅区运河畔开发商：名城左岸房地产开发有限公司物业类型：普通住宅SWOT分析交通便利物业层次高空中排屋建筑智能化绿色建筑南北皆宜项目优势1SWOT分析项目劣势地域前瞻临近处有大型文化产业园，工信风雅乐府这一楼盘的设计比较符合文化产业园人群的口味文化前瞻文化内涵。方案目标可以细分概念清晰明了，广告诉求重点明确。通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来。服务前瞻智能化管理体系与经营机制先前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。SWOT分析项目前瞻理念前瞻本社区采用智能建筑与绿色建筑结合，充分发挥“以人为本”的理念。SWOT分析项目威胁SWOT分析总结环宇阁具有较强的竞争优势和市场潜力文化建设品牌建设常州楼市本案条件工智能建筑、绿色环保、以人为本、健康持续体验住宅，享受生活凝聚人文与品牌合力，构建良性循环系统品牌管理品牌客户人文良性循环营销目标市场分析及定位·高端人群企事业人员政府机关人员需要文化底蕴高收入者文化人士•教师、作家、书法家等•拟改善原有居住条件的居民•企业、个体私营老板•政府机关•大中型企业中高收入者•少数带动多数•希望享受生活•自住为主，投资为辅•年龄层次为30—55岁•第二次置业人士目标人群定位环宇阁，时刻沉浸于中华文化的积淀与熏陶，打造出一个文化底蕴社区。其以现代智能、绿色建筑与传统文化说结合，构建环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区。项目产品定位智能建筑绿色建筑人文建筑品牌文化定位绿色生活智能建筑体验住宅享受生活文化品牌文化品牌项目营销推广策略项目设计理念创新空间布局设计户型设计创新项目视觉识别系统建筑风格创新理念与现代化创新产品创新项目产品创新项目产品创新项目产品创新人文文化11、设立古文化展览区。2、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团的设立，整体促进人文文化的贯彻和实施。3、广场音乐为幽雅的中国古典乐曲，使人们在忙碌的生活中找到心中的一丝宁静。项目文化品牌创新绿色建筑31、绿色建筑参观会——辅以各家庭间的文化教育主题交流。2、绿色建筑概念宣讲会——每季度举办一次，通过宣讲以让社区人民了解绿色建筑、绿色理念。项目文化品牌创新品味住宅品位生活41．具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然流露的品质；2．“实用时代”追求房子的安全、实用；“发展时代”追求房子的华贵、典雅；3．标志是细节的尽善尽美，有文化、有个性、得体的、适合的、有艺术感的住宅项目文化品牌创新久违的自然，在城市复兴51．阳光的，灿烂的，多彩的——一种愉悦心境，或是一种健康的生态的生活方式。2．新时代住宅——产品良好的采光通风条件，体现空间艺术美；新时代住宅——人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社区文化；新时代住宅——为人们创造积极精神，为人们提供健康的精神家园；3．文化自然社区倡导——追求天人合一的和谐居住环境及人文文化的渲染项目文化品牌创新环宇阁的三大基本文化品牌要素6绿色是品牌智能是品牌人文是品牌项目文化品牌创新-少儿会所-老年艺术团-园区运动中心-古文化展览馆-大型书画展-亲子奇趣乐园-宠物乐园-商业街-家庭宴会-绿色建筑展览基地-中医养生馆项目服务体系创新项目营销推广策略推广前阶段——保持项目知名度——加深项目形象——建立品牌概念——确立口碑——促进销售并形成良性循环推广后分期推广——建立项目知名度——建立总体形象——创造品牌价值——营造迫切心理推出阶段——深化项目知名度——突出总体形象——创造轰动效应——促进销售项目营销推广市场目标感性推动理性推广会员VIP卡及与各商业连动的折扣卡联合推动现场促进——售楼路线——展示中心——现场包装及绿化广告推广——推售作用——形象塑造感性推动项目奠基典礼——庆典——抄作——新闻限量发售制造轰动羊群心理现场演示——智能化设施演示——直引水设施说明会制造反应——软性前期渗透——气氛制造项目营销推广付款方式——不同目标客层面——一次性付款——建筑分期——银行按揭价格策略——低开高走——稍低于市场预期——逐步提升理性推动物业管理——专业物业管理——管理软硬件——服务承诺地理宣传——升值潜力——地利交通——配套设施质量见证——精心选材而非昂贵——装修品质——施工质量项目落成后保证——附属配套设施落成日保证——入学保证——住宅质量保证项目营销推广阶段预计销售率预热推广期0引爆推广期1—25%开盘强销期26—40%持续保温期41—60%结顶冲刺期61—85%现房扫尾期基本销售完（95%）营销推广项目周期规划预热推广期引爆推广期开盘强档期结顶冲刺期现房扫尾期持续保温期促销活动一：内部员工价促销活动二：保价计划促销活动三：试住促销促销活动四：VIP客户活动促销活动五：工信地产文化节促销活动一：无理由退房促销活动二：直接降价促销活动三：媒体交流见面会促销活动四：利用交楼入伙的时机树立本项目的口碑促销活动一：公关直销活动促销活动二：减首付促销活动三：房产中介促销促销活动一：团购促销活动二：免费送礼促销活动一：先租后卖促销活动一：深度优惠活动促销活动二：佳节促销活动项目营销推广广告策略广告策略广告策略环宇阁智能建筑绿色建筑人文建筑从醉翁之意不在酒，在乎环宇之间也。环宇之乐，得之心而寓之酒也！谢谢