武汉天下置业_丽水新城营销方案_53PPT_XXXX年

——写在提案前各位领导：由于我司介入项目时间较短，对项目的各项基本情况仅仅以我们为期一天的项目现场的实际考察所了解的为依托，故本次提报中所涉及的基本数据难免绝对准确，具体的思路构架也仅以项目发展的大体思路为方向！敬请谅解，以此为感！丽水新城营销方案谨呈：天下城市置业武汉大汉隆城房地产营销策划有限公司2010年5月20日报告架构蔡甸区房地产市场研究项目现状解析项目战略定位营销推广策略商业篇蔡甸区房地产市场调查报告2010年财政政策将保持适度宽松，更加倾向于促消费；加速城镇化；货币政策逐步转向稳健，预计下半年货币政策将趋紧宏观论述——宏观经济在投资转好局面下，中央工作经济会议提出2010年工作的主要内容表示：“保持投资适度增长，重点用于完成再见项目，严格控制新建项目，显示政府用于投资比例下降，更多安排与促进消费；城镇消费是农村消费的三倍以上，一旦农民成为市民，对于消费的拉动是巨大的，而且这将拉动的不仅是普通消费，更重要的是房地产；预计2010年新增贷款将在7-8万亿元之间，在CPI与PPI的高速增长压力之下，下半年货币政策将趋于从紧；1月18日上调除农信社外存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月12日上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月25日上调存款准备金率0.5个百分点5月10日上调存款准备金率0.5个百分点中央连续一系列政策出手表明了政府对于目前市场此举再次显示了中央遏制房价过快上涨的巨大决心，进一步增加了房价回调的可能。国土部出台“19条”“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。按通知,，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。国资委设定央企退出时间大限3月19日，国资委又召开了部分中央企业会议。78户不以房地产为主业的中央企业要在15个工作日内制订有序退出的方案。财政部再次收紧首次购普通住房契税优惠政策4月1日《通知》称，套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。12项“新政”实施自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，征收营业税;房企须一次性公开全部房源明码标价国务院1月14日发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源“国十一条”1月11日国务院提出调控楼市的五大方面共11条具体措施，再次强调二套房贷首付必须超过40%由于目前房地产市场过热过快，政府在短短120天内连续颁布市场调控政策。贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。国务院遏制部分城市房价过快上涨通知4月17日商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。住建部加强商品房预售制度4月19日不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等形式向买受人收取或变相收取定金，一次性公开全部准售房源及每套房源价格宏观论述——行业调控蔡甸区域概况•蔡甸是蔡甸区政府所在地，位于汉阳区的西北，是武汉市总体规划体系中被列为二级重点城镇，拟发展电子、轻工、服装加工等工业，并在此基础上提高农副产品集散加工能力，加强基础设施和生活服务设施建设。规划布局以京珠高速、国道主干线为界，形成东西两个组团，改造老工业区，建设西部新工业区，配套完善老城综合生活区，开辟东部生活居住区。开发步骤宜依托老城起步，沿规划的穿城大道逐步向东西两侧拓展。•蔡甸区辖蔡甸、奓山、永安、侏儒、大集、张湾6个行政街道，索河镇、玉贤镇，消泗乡，桐湖农场,洪北管委会；村民委员会281个，村民小组2029个，社区居委会22个。全区土地面积1093.57平方公里。现辖11个街（桐湖）乡镇和1个省级经济开发区（蔡甸经济开发区），总人口约50万人。蔡甸区2005-2009年地区生产总值49.9566.0376.3196.39111.716%32.19%15.56%26.31%15.88%0204060801001202005年2006年2007年2008年2009年0%5%10%15%20%25%30%35%GDP（亿元）增长率•2009年，全区完成地区生产总值111.7亿元，比上年增长15.9%。人均地区生产总值达到25589元，比去年增加3093元，完成全社会固定资产投资74.61亿元，比上年增长56.4%，房地产开发投资19.35亿元，比去年增长57.9%。区域经济的快速发展为房地产的发展奠定了基础，区域工资水平的增长，提升了蔡甸地区的居民消费能力，为区域高房价的消费提供强有力支撑，市场购买力强。蔡甸区2005-2009年在岗职工年均收入11048124401435616343205268.50%12.59%15.40%13.84%25.59%05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%在岗职工年平均工资增长率蔡甸区2005-2009年在岗职工年均收入11048124401435616343205268.50%12.59%15.40%13.84%25.59%05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%在岗职工年平均工资增长率蔡甸区域概况——经济发展武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、华中物流中心区、旅游休闲度假区蔡甸区域概况——规划定位•2020年规划：•E1线-11：由蔡甸向东沿汉蔡公路，四新大道过长江，经武咸公路、雄楚大街、南湖大道至豹澥，实现汉阳中心区与武昌中心区的快速直达联系。•E3线-10：南延至蔡甸常福工业园，北边延长到阳逻。武汉到蔡甸主要经由京珠高速公路、汉蔡高速公路、318国道以及老汉沙公路组成。区域主要对外公共交通为3101汉阳至蔡甸的公交巴士，约30分钟左右的车程到达汉阳王家湾，3101运营时间为从早上八点到晚上九点，发车频次为5-10分钟一个班次，交通比较方便。蔡甸区域概况——交通规划蔡甸区房地产开发投资-以蔡甸广场为中心，沿江、沿湖开发为重点，带动全区住宅产业发展。蔡甸区2005-2009年房地产开发投资3.054.376.512.2619.354036.18240.8850.48416.1120.6510.7617.1401020304050607080902005年2006年2007年2008年2009年0510152025房地产开发投资（亿元）销售面积(万方）销售金额（亿）■2010年一季度蔡甸区商品房预售(开发量)12.30万平米，与去年同期3.62万平米增加70.6%;商品房销售20.5万平米，与去年同期6.05万平米增长70.5%;商品房销售均价3300元/平米，与去年同期2714元/平米上涨17.8%;■3月份房地产市场形势有所回升,二手房成交与去年同期增长2.1%。开发投资总额的快速增长表明区域房地产市场产品沉淀较多，产品量迅速增长，对于片区市场需求产生考验；区域房地产现状分析——宏观发展区域房地产现状分析—供应分析项目名称总建面物业形态现售总套数主力成交户型价格月均去化金家新都汇约10.5万方高层70089-127二房、三房4500（按揭98、全款96折）40套祥鑫天骄城约11.31万方多层、小高层1000102-105三房多层3400小高层3600（1万抵2万）4月底至今开盘成交200套天下峰景约14.38万方高层48092-97三房3450（98折）18套摩天逸品3.3万方高层277115-123二房（空中花园可改房）待定3300-3900（1万抵2万，送5000元空调、97折）5月底开盘天意小区3.7万方多层约200套145三房2700（特价房2280）50套赣华·康居苑约1.5万方小高层13698-101二房3300（三房减4万，二房减3万）15套锦狮丽苑约3.7万方多层、小高层35890、107多层2700小高层2800（9.8折）15套区域房地产现状分析——供应分析区域内项目较多但单体项目开发规模小蔡甸房地产市场起步晚，单体项目规模较小，同时受用地规模限制，建筑形式逐步由早期多层逐步向高层、小高层转变，同时销售价格目前还处于成本定价模式，即高层﹥小高层﹥多层，价格依次体现区间在200元左右，但市场体现对于电梯类高层存在一定抗性，市场阶段基本初级；整体产品供应速度有所滞缓市场内项目月去化体现平均在15-50套之间，区域内供应较多，外来支撑需求减少，因此区域市场内整体去化持续低迷；进入今年，萎缩现象显示更加明显；项目品质、推广形象，建筑形式成为产品去化的主要因素；消费观念逐渐升级，产品性价比成为消费选择高要素产品需求需求观念逐渐转变，紧凑型功能全面产品成为市场接受程度最高类选择，小三房和送面积型产品最为目前市场接受，金家新都汇因其大面积景观阳台、入户花园的设计，成为蔡甸区域内销售保持持续第一的高端项目；价格并无太大涨幅成交价格整体较几年前并无太大突破，价格涨幅不大，目前市场内存在一定幅度的打折销售情况以促进成交；砖混、多层结构舒适型二房三房价位在1800左右框架、多层小高层过渡性二房和三房价位可达2800以上龙腾仕家2800金家６号二期3100框架、小高层高层紧凑型二房三房价位可达4500以上金家新都汇2期二代产品一代产品三代产品一代产品淡出市场，二代（过渡）产品领秀一方，三代产品显示端倪，高层、小高层成为市场绝对供应主力柏林小镇区域房地产现状分析——趋势体现广场花园•需求主要特点：•（1）客户的构成比较复杂，投资、附近居民和拆迁户均存在；•（2）地缘性较强，大多数是在附近居住和汉阳片区拆迁的人群；•（3）本区域的价格是吸引客户的主要因素；•（4）近年来随着武汉新区的发展，开发量逐年增加，产品去化逐年放量，但受到交通限制，已购买产品空置率较高，基本到60%及以上；•（5）主要以居住或养老为主，但投资客户占的比例也较多；•（6）紧凑型、送面积型更容易被市场所接受，目前处于热销阶段；•（7）需求人群对于产品附加值更加看重；区域房地产现状分析——需求分析区域房地产现状分析——车位车库分析项目名称总建面车位成交价格金家6号10.5万方地上待定祥鑫天骄城11.31万方400待定摩天逸品3.3万方地上车位及车库待定金家广场购物中心3.7万方377待定赣华·康居苑1.5万方地上待定天意小区3.7万方地面车位、地下车库出租模式，地下80元/月，地上60元/月目前区域市场内没有在售车库行为，整体对于车库类产品尚未形成市场意识，仅采取原始出租行为，并无参考依据建议待市场具备氛围时再行销售。•项目地处老城区，于3年前开盘销售，是蔡甸区较早的位数不多的大型项目，现已成熟入住但入住率极低；建筑形式以多层为主，已形成现房。项目分析——项目概况项目分析——SWOT分析项目SWOT综合对比分析优势（S）劣势（W）S1：项目规模可观且较早具备宣传效应，可发挥其品牌效应优势；S2：临湖，具备打造景观资源S3：项目紧邻城市道路,且有后期利好规划;S4：项目座享老城区成熟配套,临近广场商圈;W1：临蔡甸油库，且前期搬迁并未成行，成为项目直接硬伤W2：周边目前处于开发热潮,环境不是很理想,且有后期的开发跟进，竞争激烈；W3：水景目前处于逐渐污染严重状态，影响居住质量；W4:目前极低的入住率丧失居住氛围；机会（O）O1：多层产品逐渐减少，长远来看具备强升值空间O2：日益改善的交通环；O3：中心城区房价高涨刺激近郊板块的置业热；O4：崭新的空间布局;O5：强大的政府支持.借助品牌效应，重树品牌形象；改造景观资源，弱化油罐硬伤；挖掘多层优势；借助新政效果，采取低价入市取得口碑效应；组织社区活动，营造社区居住氛围；威胁（T）T1：现行调控政策直接影响楼市行情，遏制成交；T2：地产大鳄的进驻势加剧未来区域的竞争力度；T3：周边一些小的