永定河孔雀城72期营销推广方案

思源经纪2011年7月永定河孔雀城7.2期营销推广方案谨呈：京御地产导言：随着上半年房地产市场监控报告的陆续面市，本轮调控政策在紧缩货币政策的影响下，对楼市的调控并未产生预期的效果报告目录项目本体分析市场环境分析项目定位分析营销推广建议报告目录项目本体分析市场环境分析项目定位分析营销推广建议项目发展回顾项目开发环境分析项目本体SWOT分析项目本体分析报告目录项目本体分析市场环境分析项目定位分析营销推广建议宏观政策、市场环境区域竞争市场区域竞品项目分析区域市场客群市场环境分析宏观政策2011.1.16国八条限购限价2011.6.20保障房开工大限2011.4.20加大住宅供地2011.5.1一房一价全国执行2011.1.27房产税改革2011.1.20货币政策收紧国务院办公厅发布“国八条”扩大限购范围、加大限购力度央行年内六次上调准备金率两次加息房产税改革上海、重庆试点迈出实质性步伐国土部：今年加大住宅用地供应加大对闲置房地产用地的清理力度《商品房销售明码标价规定》涨价没门保障房开工时间设大限11月底前必须全面开工市场环境分析宏观政策央行不断加息，购房者还款压力加大，导致购房者购买力度下降。房贷折扣大幅度取消，购房者享受不到优惠，银行制定多处附加条件，使贷款难度加大。市场环境分析宏观政策银行放款时间加长，刚需要购房者贷款节奏放缓，加息后，贷款购房比例更是缩减到20%以内。购房者迫于银行政策的调整，购房力度大幅度下降，一线城市楼市成交量下降明显，许多购房者观望情绪严重。市场环境分析宏观政策小结随着宏观政策的不断出台，限购，加息已经成为一线城市打压房价的一种手段，银行贷款难度加大，一次性付款成为现在购房者的首选，价格也成为了现在购房者共同关注的话题，针对宏观政策，推出低价格，高回报的产品成为了开发商的首选。随着房地产观望情绪严重，越来越多的购房者选择了不限购的远郊经济圈，价格也在购房者的承受范围之内。外来人口日益增多，许多外来户口在京受限的同时，同样会考虑京郊项目，不动产依旧是大众首选。市场环境2011年上半年北京市商品房市场供应、需求量均成上升趋势，但供应量大于需求量；从商品房供需比值来看，供需比值进一步增大，市场供过于求，导致后市竞争激烈。市场环境分析市场环境2011年上半年商品房成交价格走势2098821752186682227919152202892098719980229402052023545241311977921595222182066422080050001000015000200002500030000成交均价（元/㎡）2011年北京市商品房成交价格在6月份受香河风波的影响，价格下降后，到了7月，又慢慢回稳。自限购令颁布以来市场陷入量跌价滞局面市场环境分析市场环境5月计划开盘数量45个，受市场影响实际开盘数量只有15个6月计划开盘数量37个，市场开始放盘7月计划开盘项目仅28个，计划开盘数量连续三个月下滑。其中，计划7月开盘的纯新盘达10个，占总计划开盘数量的35.7%10318271537280102030402011年各盘实际开盘数量实际开盘数量市场环境分析市场环境分析市场环境“环首都经济圈”是在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。固安县是南北交通重要的核心地段，无缝与北京对接轻轨，第二机场的落户，为固安的市场带来了冲击。市场环境分析市场环境“天子脚下”的固安，地处天安门正南50公里，恰好位于中国的“咽喉地带”，可辐射中国北方5亿人口的巨大市场，自古就是兵家的必争的膏腴之地。当中国的经济发展从广东、浦东发展到“第三台发动机”--京津冀的时候，固安成了一片沸腾的热土，迅速成为最有活力和最具投资价值的区域之一。市场环境分析市场环境固安永定河孔雀城位于京开高速与永定河交汇处，毗邻106国道，距天安门正南50公里，属于环首都经济圈经济建设的核心地段。北侧为大型主城区，地理位置优越。靠近首都第二机场。市场环境分析市场环境小结随着北京市场限购严重，房产交易量持续下降，环首都经济圈的蓬勃发展，固安的经济发展迅速，越来越多的投资商来到固安，发展固安的市场，针对固安良好的发展空间，开发固安的房地产市场成为了许多开发商的理想选择。再不受限、离首都近的同时，更多的购房者会瞄准固安的房地产市场。市场环境分析区域竞争市场•开盘数量：7个•物业类型：住宅、别墅•典型项目：金地仰山5月•开盘数量：9个•物业类型：住宅、别墅•典型项目：金地仰山、旭辉御府6月•开盘数量：12个•物业类型：住宅、别墅•典型项目：旭辉御府、金地仰山、华润公元九里7月大兴区大兴区作为南城计划新兴区，市场放量逐月增加，后期众多新盘将会进驻大兴；在后期市场大量楼盘中同类产品增加，市场竞争将更加激烈市场环境分析北京永定河106国道橘洲中宏新界学府芳园红城汇丰家园万汇广场孔雀大卫城天顺家园方城馨苑第九区恒基现代城永定河孔雀城竞品项目普宅项目核心区北部区域南部区域孔雀英国宫龙TOWN区域竞争市场区域竞争市场序号项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率产品情况销售价格1孔雀大卫城1000002500002.5一居60㎡二居90㎡三居110-135㎡跃层200㎡二期6300三期65002北京第九区534001498002.686㎡两居、160-170㎡四居65003恒基·现代城970002400002.5一居68㎡，二居85-97㎡，三居140㎡6500-70004中宏新界1400005000002.9一居50㎡二居70-80㎡，三居140㎡75005K2红树湾700001600002.3二居80-90㎡三居120㎡跃层200㎡80006国泉城192600600002.5二居75㎡，三居114㎡6300-6400市场环境分析区域竞争市场序号项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率产品情况销售价格7橘洲400001360002.9一居60-70㎡，二居80㎡，三居120-130㎡67008孔雀英国宫4200008200001.8一居室50平米，二居室80-88平米，三居室103-123平米6800-70009中央公馆26585280000.9二居80㎡-100㎡三居100㎡-140㎡650010紫御城22000830002.95二居85㎡-86㎡580011方正英郡750002200002.5一居44㎡-54㎡，二居70㎡-90㎡，三居133㎡650012龙town43000010000002.02一居57㎡-67㎡二居82㎡-96㎡三居106㎡-128㎡6500市场环境分析市场环境分析区域竞争市场小结随着固安工业区的日益完善，加上固安县众多大盘兴起，许多同类产品竞争激烈，京南第一盘的位置受到严重考验，后期推出的产品将面临最大程度的考验。项目概况项目位置：大兴区兴盛街与乐园路十字路口西北角产权年限：70年总建筑面积：17.18万平米容积率：1.5绿化率：35%建筑形式：花园洋房、平层别墅、小高层户型情况：花园洋房145—280㎡小高层公寓90—315㎡平层别墅235—450㎡销售分期情况:分多期开盘，端午节期间进入市场；区域竞品分析旭辉御府市场环境分析推广诉求：社区会所、低密度住宅、赠送花园；客群定位：追求高品质生活的高收入人群；外部竞争：华润、保利、金地群楼立，项目销售压力大；销售进度：①项目6月5日开盘，首盘放量332套；②项目开盘主推130-160平的户型，开盘当天认购120套，成交率约36%；③项目当期对外报价23000元/平米，实际成交价为20000元/平米；优惠情况：①开盘当天一次性92折，按揭95折；②持VIP卡再享98折，七日内转签再享98折营销情况区域竞品分析市场环境分析区域竞品分析市场环境分析推广近况旭辉御府本次推出的50套房源均为精品花园洋房，户型为150-270平方米三到五居，十字方厅南北通透，双开门私属电梯，刷卡直接入户。特惠价定位正常均价低3000元左右。项目概况项目位置：大兴新城北区产权年限：70年总建筑面积：27.5万平方米容积率：1.8绿化率：30%建筑形式：板楼小高层户型情况：二居87-92平米，三居89-140平米，四居140-180平米销售分期情况:四期在售市场环境分析区域竞品分析金地仰山营销概况推广诉求：花园洋房，地铁沿线，配套完善、低密住宅客群定位：自住型和改善型外部竞争：项目周边配套完善、区位优势、品牌效应，竞争处在有利地位销售进度：①项目5月1日开盘，主推花园洋房②项目开盘主推80-180平的二居至四居户型③板楼报价19000、花园洋房报价23000，项目实际成交价约20000优惠情况：①全款96折，按揭99折市场环境分析区域竞品分析推广概况金地仰山项目待售户型为96平米起三居，起价20000元/平米，南北通透，明厨明卫。现可携带身份证、户口本、结婚证至售楼处进行排号，开盘当天可享全款96*98折。项目1期复式尾房在售，为117-170平3居、180平4居。2期80-138平米2-3居在售，均价19000元/平米。市场环境分析区域竞品分析项目概况项目位置：固安106国道与朝阳大道交界处产权年限：70年总建筑面积：82万平米容积率：1.8绿化率：35%建筑形式：叠拼别墅、花园洋房、小高层、高层户型情况：50平米的一居到123平米的三居销售分期情况:分多期开盘，预计7月中旬进入市场；营销重点：异国风情、低密度人居、景观住宅。开盘情况：7月23日开盘市场环境分析区域竞品分析孔雀英国宫推广诉求：英伦风格、英式花园、低密住宅；客群定位：自住型、投资型外部竞争：周边项目较多，同类产品竞争压力大销售进度：①项目7月23日开盘；②项目开盘主推80——120主力户型；③项目当期对外报价6800元/平米优惠情况：排卡优惠1万元营销情况市场环境分析区域竞品分析推广近况市场环境分析区域竞品分析孔雀英国宫首期新品上市，80-90平米精致两居，110-120平米阔景三居，携手英国皇家园艺协会打造国内首个英国皇家级园艺社区。现凭身份证登记申请置业基金，无需缴纳任何排卡费即可享受总房款抵减1万元优惠。项目概况项目位置：房山区窦店镇镇政府以北200米处产权年限：70年总建面积：16.4万平方米容积率：2绿化率：30%建筑形式：板楼小高层户型情况：二居80㎡,三居95㎡-120㎡销售分期情况：分期销售区域竞品分析市场环境分析万科幸福汇营销概况推广诉求：花园洋房，配套完善、低密优势客群定位：自住型、投资型外部竞争：配套完善、总价适宜、品牌效应、区位优势销售进度：①项目6月5日开盘，首盘放量180套项目后期货量约1000套（80平两居、95-115平三居）②项目开盘主推80平的二居户型③项目报价10000，实际成交均价9500④面市户型均为小户型，开盘当天成交量约80%区域竞品分析市场环境分析区域竞品分析市场环境分析推广近况万科幸福汇现均价每平米一万元，办卡可享99折优惠，并现场抽奖送精美床单，网友当场5人填表办卡。项目概况项目位置：固安城区新源西街大龙堂地块产权年限：70年总建筑面积：100万平米容积率：2.02绿化率：31%建筑形式：住宅、精装公寓，联排别墅户型情况：一居：57~67平，二居：82~96平；三居：106~128平销售分期情况:分多期开盘，7月23日开盘市场环境分析区域竞品分析龙Town营销情况推广诉求：西班牙风格、水景住宅、风水顾问客群定位：居住型、追求高品质生活、离城不离城居住者外部竞争：低密住宅、配套完善楼盘动态：①项目排卡完毕，7月23日推盘，推盘量400套；②项目首期面市产品为高层景观住宅和精装公寓，面市产品户型为58平的一居到130平米的三居，主推两居。面市均价预估6700元左右③预计项目后市二期产品仍以景观住宅和精装公寓为主优惠情况：排卡抵1万元房款市场环境分析区域竞品分析推广近况市场环境分析区域竞品分析龙Town属于西班牙式风格，总共分为四期开发，一期和四期是高层景观住宅，二期和三期是联排别墅。一期