苏宁环球北塘项目营销方案

苏宁环球北塘综合体项目——营销策略报告——谨呈：目录一、商业市场二、住宅市场三、项目本体四、营销策略一、商业市场2010/042011/012013/02新“国十条”出台新“国八条”出台新“国五条”出台宏观政策总结由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市严格实施限购令，全面限购的政策力度更大。新“国五条”的核心就是严格遏制住房投机投资，鼓励住房消费。政策加大了20%的二手房个税，对房地产住宅市场有一定的影响。宏观政策分析宏观政策对于无锡整体商业市场的影响不大，主要是针对住宅市场有一定程度的影响，但对于住宅市场的影响也主要集中在二手房市场。宏观环境分析城市区域地位无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区、江阴市、宜兴市无锡是我国著名的鱼米之乡，也是一座现代化工业城市，我国民族工业的发源地之一，素有：小上海“之称。江苏省长三角都市经济圈城市形象定位：无锡在长三角的地位显赫，几何中心价值无限宏观环境分析目前，无锡商业处于更新换代的关键时期；原有以中山路商圈为核心、专业市场零散分布；2007年开始，无锡规划的22个城市综合体陆续开工建设，并相继投入使用，总建设面积近1000万方，总投资额近600亿元，主要分布在崇安、南长和北塘区；另有新规划的城市综合体50多个，在全市范围均衡布点；2009年10月，无锡地铁开工建设，也为未来地下商业的发展奠定了基础。城市商业环境发展历程无锡市的商业基本完成了由传统商业向现代商业转型，综合商业及特色商业开始出现，未来无锡将出现更多类型的商业，如休闲商业、文化旅游商业等，无锡未来商业前景看好。无锡商业市场分析2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月2012年06月2012年07月2012年08月2012年09月2012年10月2012年11月2012年12月2013年01月2013年02月2013年03月供应面积4.672.532.7415.106.5713.437.817.7823.6921.0721.6011.2929.111.573.92成交面积5.013.144.2011.889.325.006.506.084.616.928.2810.9011.332.403.90成交均价115821265013972253721044613400152811194716083122681066799561269613025156730500010000150002000025000300000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00万平米2012年1月-2013年3月商业市场月度走势2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月2012年06月2012年07月2012年08月2012年09月2012年10月2012年11月2012年12月2013年01月2013年02月2013年03月供应面积13.4129.8928.5181.6590.4176.4873.3653.27120.1590.3896.3160.7553.4729.9243.53成交面积20.2532.3661.1054.6571.7066.5365.9955.7456.7658.3459.4179.7461.3127.6754.80成交均价8939820877921150879438321844182758497822584578250858279878482020004000600080001000012000140000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00万平米2012年1月-2013年3月商品房市场月度走势2012年整体商品房市场逐渐回暖，整体成交量平稳上升，2012年12月月度成交达到最高点。2012年商业市场整体成交保持良好的上升态势，至2013年初商业市场成交有所下滑，主要是由受到春节假日的影响，随后3月商业市场成交有所回升。无锡主要商圈格局河埒口商圈中山路商圈太湖广场商圈商圈出租率主力商业项目区域特点整体档次零售餐饮休闲娱乐中山路商圈100%大东方百货、八佰伴、崇安寺步行街传统商业中心、商业高度集中，以百货公司为主要代表项目，新近引入新型商业步行街区中高档60%25%15%青石路商圈95%金太湖国际城、欧风街沿街商铺无锡市特色街，以各类餐饮为主要代表，结合服饰零售中档25%60%15%河埒口商圈85%无锡万达广场新兴商业中心，以万达广场为主的购物、餐饮、健身、休闲、娱乐、办公、家具等服务的城市综合体中档50%30%20%太湖广场商圈80%茂业百货、台湾欢乐城主打中高档商务商业项目中高档55%25%20%长江北路商圈75%新区哥伦布、欧尚超市发展成熟的商业圈，主力打造高端生活商业街区中档25%50%25%东亭商圈70%龙湖时代天街、宜家购物中心综合体无锡专业市场的聚集地，商业向专业化、集群化、规模化、连锁化方向发展中档45%35%20%中心商圈无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区，外围组建多个城市商业次中心中山路商圈现状中山路商圈范围中心区是解放环路以内的区域，是无锡最为成熟的经济商圈，承担着行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，历来是商家入住无锡的必争之地。发展历程：中山路商业圈为传统商业圈，解放后自发形成，加上政府的有效引导发展至今目前是无锡唯一一个最大最成熟核心商业圈。商圈特点：从该区域的整体业态配比来看，由于该区域集中大量百货公司，因此区域仍以零售为主。商业步行街及中山路、人民路两侧的餐饮、娱乐业态实现该区域的业态多元化。辐射半径：此商业圈辐射至除江阴、宜兴的整个无锡范围，因商圈内高中低档次产品都涵盖其中所以消费人群也是大而全，各年龄层次都包含其中。60%25%15%零售餐饮休闲娱乐中山路商圈业态分布中山路商圈业态为零售为主，餐饮、休闲娱乐为辅。火车站商圈现状无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。但由于火车站本身的人流因素，周边商业多以中低档为主，难以有较大突破。锡澄路发展历程：火车站商圈主要由工运路和兴源路组成，以火车站为核心商圈，辐射周围。商圈特点：无锡历史较早的商圈之一，人流量巨大，以火车站及汽车站顾客为主要消费人群，经营品种也比较单一，商品档次相对较低，以商务宾馆为主，休闲娱乐、餐饮次之。辐射半径：此商业圈的消费来自于四面八方的人群，因商圈内以火车站为核心，中低档次产品都涵盖其中，消费人群各个消费层次均涵盖其中。火车站商圈业态分布20%50%30%餐饮商务宾馆休闲娱乐火车站商圈业态为商务宾馆为主，餐饮、休闲娱乐为辅。青石路商圈现状发展历程：旧时以通惠路为核心，为无锡的交通要道及商品集散中心。改革开放后逐渐被中山路代替。政府出资打造欧风街，逐渐形成无锡的饮食一条街。现进行大力度改造工作，集成以吴桥广场为核心的北塘城市副中心。商圈特点：从该区域的整体业态配比来看，该区域以餐饮业态为主。伴有沃尔玛、家乐福等大卖场，周边伴有专业市场。辐射半径：此商业圈辐射包括北塘的无锡西北部地区，因商圈内以中低档次产品为主，客群以周边原住民为主，各年龄层次都有。15%60%25%休闲娱乐餐饮零售北大街中山路青石路商圈业态分布与中山路相连的北大街、青石路、青石西路统一更名为中山路，改变过去“一路多名”的历史，从而成为贯穿无锡中心城区的一条主干道，全长5.5公里。青石路商圈业态为餐饮为主，零售、休闲为辅。商圈格局小结中山路商圈集中较多的百货公司，使得业态分布主要以零售为主，餐饮在区域中较少。火车站商圈由于受到火车站的因素业态分布主要以酒吧、商务宾馆为主，餐饮并不是核心区域。青石路商圈未来的规划主要侧重于餐饮为主，一方面从欧风街的整体改造，另一方面政府规划打造新“中山路”，未来商业潜力较大。小结青石路商圈内商业体分布凤凰798街区金太湖国际城欧风新天地底商青石路商圈商业未来竞争激烈，其中以金太湖国际城为商圈标杆商业项目。金太湖整体商业分3期建设，一期已经开业，二期部分开业，三期建设当中，即将推出，整个项目规划有国际电影院、真冰溜冰场、光影水街、国际百货、中心MALL、商业步行街等丰富的商业业态。项目名称：无锡金太湖国际城地址：北塘区青石路518号开发商：无锡金太湖房地产开发有限公司规模：建筑面积：68㎡容积率：3绿化率：25%层数：地下一层，地上四层开业时间：2009.9.29（一期）售价：住宅：1-1.1万/平米商铺：1F4万元/平米2-3F2-3万元/平米4F2万元/平米销售模式：统一运营管理租金：2-5元/平方米/天物业费：9元/平方米/月停车位：地上600个，地下3000个一期商业三期商业二期商业一期万象之城：8万方，09年开业三期活力之城：20万方二期不夜之城：4万方，2010年底开业重点商业项目分析—金太湖国际城金太湖一期商业业态分布序号类别一期数量所占比例1百货11%2摄影11%3服装4135%4美甲/化妆/饰品54%5甜品87%6中式快餐1211%7西式快餐44%8特色餐饮2522%9美食小吃1110%10休闲娱乐65%汇总114100%1F的业态主要以服装零售为主，辅以美食小吃和快餐的形式2F的业态主要以服装零售为主，辅以特色餐饮的形式3F的业态主要以特色餐饮为主，辅以休闲娱乐的形式4F的业态主要以特色餐饮为主，少量休闲娱乐的形式百货1%摄影1%服装35%美甲/化妆/饰品4%甜品7%中式快餐11%西式快餐4%特色餐饮22%美食小吃10%休闲娱乐5%一期商业业态占比一期金太湖二期商业业态分布二期商业香港采蝶轩兰桂坊NO.1自助KTV蜀湘楼英伦雅阁和亦健身会所英雄电玩恒记甜品重庆富侨足浴餐饮30%甜品10%休闲娱乐50%咖啡/茶馆10%二期商业业态占比二期金太湖三期商业业态分布三期商业中心Mall大型书城幸福蓝海电影院国际百货真冰溜冰场光影酒吧街三期商业业态占比百货40%酒吧20%休闲娱乐40%三期商业三期商业序号类别数量所占比例1百货32%2摄影11%3服装4132%4美甲/化妆/饰品54%5甜品97%6酒吧22%7中式快餐129%8西式快餐43%9特色餐饮2822%10美食小吃119%11休闲娱乐129%汇总128100%金太湖整体商业业态分布比例2%1%32%4%7%2%9%3%22%9%9%金太湖国际城整体业态分布百货摄影服装美甲/化妆/饰品甜品酒吧中式快餐西式快餐特色餐饮美食小吃休闲娱乐金太湖国际城的整体业态分布比例为：餐饮占43%，零售占32%可见餐饮为其业态主力，其中特色餐饮占到了22%的绝对比重。金太湖国际城—主力店品牌一期：万象之城汇聚沃尔玛、肯德基、时尚小百货、三福百货、奇乐儿儿童乐园、银河系电玩、钱贵KTV等国际、国内知名商业巨头，一期已于2009年9月29日成功开业。肯德基沃尔玛儿童乐园品牌餐饮休闲购物一期商业金太湖国际城—主力店品牌二期：不夜之城大型中式酒楼、夜总会、酒吧、足浴、美体健身等餐饮娱乐为主，二期在2010年年底交付使用，现已部分开业。休闲娱乐二期商业餐饮娱乐已签约商户：金太湖国际城--主力店品牌国际百货真冰溜冰场中心MALL幸福蓝海国际影院三期商业三期：活动之城规划国际百货、精品生活馆、时尚小百货，国际影院、真冰溜冰场等商业业态，三期即将推出市场……已签约商户：其他业态商家……..金太湖国际城自行运营管理是目前主流的运营模式，保证了业态的分布和招租的便利性商业部分开发商选择自持统一运营管理，销售模式以售后包租形式：10年包租，每