营销中心培训--房地产基础知识

20:37:511房地产基础知识营销中心培训系列第二讲20:37:5121、房地产土地及地上建筑物及附着物以及所拥有的权益的总称。房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。20:37:513按用途（功能）划分居住房地产市场：普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等非居住房地产市场：写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等20:37:514按档次划分——高档房地产市场如甲级、乙级写字楼市场——中档房地产市场——低档房地产市场20:37:515按区域范围划分整体房地产市场如全国房地产市场、某城市房地产市场区域房地产市场市区房地产市场、郊区房地产市场。20:37:516按交易方式划分（具有使用与投资的双重性）——房地产使用市场——房地产投资市场（自用、出租、消极性保值、积极转手）20:37:517按流转次数划分一级市场（具体为土地使用权出让市场）二级市场（具体为新开发的商品房的初次交易市场）三级市场（具体为新开发的商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）20:37:518房地产市场周期上升期、高峰期、衰退期、低谷期20:37:519房地产需求一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。决定房地产需求量的因素：主要有该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；相关房地产的价格水平；消费者偏好；消费者对未来的预期。20:37:5110房地产供给开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。决定房地产供给量的因素：主要有该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；开发商对未来的预期。20:37:51112、房地产业从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。20:37:51123、房屋法律意义上的“房屋”一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据一些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。20:37:51134、建筑平面图平面形式：平层（平面）、跃式、顶层复式、别墅朝向：东南、西南、东北、西北、正南、正北、正东、正西平面尺寸：米、平方米、平方口尺、坪内部间隔：入户门的位置、阳台、窗、洗手间、厨房材料及室内装修表等20:37:5114［昆明地产］20:37:51155、建筑立面图建筑外观和装修，标高，立面尺寸，窗台，阳台，檐口及艺术处理。20:37:5116数字|关键词|东西南北中［昆明地产］20:37:51176、建筑刨面图建筑外观和装修，标高，立面尺寸，窗台，阳台，檐口及艺术处理。住宅层高：2.6~3米写字楼：3米厂房及商铺：3.5（考虑梁高、空调、消防等管线）20:37:511820:37:51197、容积率指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。20:37:5120容积率=总建筑面积÷建设用地面积①容积率1别墅（独户、联排、叠层）②容积率1~2.4多层③容积率2.5~4小高层④容积率4高层。20:37:5121计算题：某地块占地232亩，建筑面积26万平方米。问：容积率为多少？20:37:51228、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。20:37:51239、套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。20:37:512410、套内房屋使用面积指套内房屋使用空间的面积，不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。20:37:512511、建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。20:37:512612、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。20:37:512713、建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。20:37:5128楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。20:37:512914、户型比指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。20:37:513015、开间开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。20:37:513116、进深进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。20:37:513217、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高，净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。20:37:513318、跃层一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。20:37:513419、复式一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。20:37:513520、错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。20:37:513621、地下室是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有储藏间、人防、机房等。20:37:513722、露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。20:37:513823、阳台一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。20:37:513924、飘窗一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封闭落地居多，不计算面积。20:37:514025、砖混结构砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。20:37:514126、框架结构框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。20:37:514226、钢结构钢结构即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。20:37:514327、剪力墙结构剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构，它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。20:37:5144目前２５—３０层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构。高层建筑的容积率高，土地使用率也高，开发商乐于建设，从建筑经济角度而言，框—剪结构的经济效益是最佳的。但它的缺点是房型布局有局限性、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。此外，钢筋混凝土结构造价较高，一般多层住宅建筑成本在１０００元／平方米左右，而钢筋混凝土高层建筑造价在１８００元／平方米左右，故高层住宅售价一般较高。20:37:514528、灰空间“灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等.20:37:514629、微利房微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。20:37:514730、商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。20:37:514831、安居房安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。20:37:514932、经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。20:37:515033、小康住宅是指为实施国家重大科技产业工程2000年小康型城乡住宅产业工程项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。20:37:515134、住宅按层数分有多层（4-6层）小高层（7-17层）高层（18-33层）超高层（33层以上）20:37:515235、公共服务设施：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他。20:37:515336、智能化大厦又称智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。20:37:5154智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS）办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS）其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。20:37:515537、商业圈商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。20:37:515638、开盘一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。20:37:515739、起价某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意.20:37:515840、基价经过核算而确定的每平方米商品