金源·国际营销推广执行方案(初稿)

金源·国际营销推广执行方案贵州畅想房地产顾问有限公司睿智于心畅想于行畅想顾问-黔西项目组金源·国际目录1、营销推广策略2、营销推广定位3、营销推广执行☆网络广告方案☆展点☆短信☆派单☆电话☆户外☆电视☆电台☆报纸营销推广策略产品定位宣传销售营销推广策略产品精装公寓写字楼商铺其他产品ABCD时间任务2013-10营销推广策略产品SWOT分析S-优势•核心地段，交通便利•配套齐全，生活方便•业态多元，完善享受O-机会•酒店开业，火爆招商•精装公寓，地区唯一•甲级办公，高端大气W-劣势•支撑有限，竞争巨大•精装价格，认可不足•商业产权，接受迟疑T-威胁•楼盘众多，截断客源•差异明显，有待推广•宏观调控，前景不明营销推广策略产品金源·国际是由贵州标大房地产开发有限公司所开发的黔西首席CBD......酒店及步行街已竣工开业，现正火爆推出SOHO精装公寓及5A甲级写字楼......高端大气上档次的设计以体现现代感、时尚感，并集专业化、智能化为一身......城市综合体典范，中央商务龙头，交通枢纽、发展核心、配套齐全，绝对值得拥有......高标准精致装修，“拎包入住”，为您省时、省心、省力、省钱......户型多样、弹性空间满足您的自由选择，高配置、高服务，自用皆投资，一举两得......营销推广策略01025A甲级写字楼------次级销售产品.SOHO精装公寓------主力销售产品最后考虑商铺销售及招商主力产品营销推广策略第一阶段：客户：过渡性自用为主卖点：生活方式及概念第二阶段：客户：自用及投资并重卖点：商圈、配套、产品第三阶段：客户：以投资客为主卖点：升值及投资回报第四阶段：客户：以投资客为主卖点：写字楼及商铺销售首席、高端、时尚、宜居、精致、享受树立形象吸引少量冒险型投资客彰显特点吸引冲动型的过渡性自用客户商圈、配套、产品特点及个性吸引观望型的自用客户认筹吸引观望型的投资客认筹启动写字楼及商铺销售广告/活动升值潜力、投资回报、价格优惠、付款灵活等营销推广策略广告/活动PDCA循环检查计划改善执行制定营销推广计划方案执行营销推广计划和方案调整及完善营销推广计划方案检查计划及方案执行效果广告营销推广策略媒体优缺点电话费用低，受众可选择性强信息保存性差DM单费用低，受众可选择性强信息保存性差，具广告创造性限制展点费用低，受众可选择性强区域性限制，具广告创造性限制户外费用中等，驻留时间长，效用持久受众可选性差，有区域性限制，具广告创造性限制短信费用低，受众面广可选择性强信息保存性差网络相对费用低，信息载量大，灵活性强，交互性强受众面狭窄（以年轻族群为主）报纸灵活及时，时效性强，盖面大，受众面广，信息清楚，可信性高过于昂贵，保存性差电台费用较低，时效性强，传播面广，信息频率高信息保存性差，信息驻留时间短电视灵活及时，时效性强，盖面大，受众面广，信息清楚，可信性高过于昂贵，保存性差营销推广策略A组合B组合C组合营销推广策略A组合媒体及效果比重（%）派单50%展点30%电话20%营销推广策略B组合媒体及效果比重（%）网络50%短信30%户外20%营销推广策略C组合媒体及效果比重（%）电视50%报纸30%电台20%营销推广策略10月11月12月1月2月3月4月5月媒体选择形象期预热期强销期持销期电话派单展点户外短信网络报纸电台电视持续进行，不断回访持续进行，依照节点依照节点与地点选择持续进行，长期驻留依照节点，选择受众选择推广平台依照节点，选择受众╳╳╳营销推广定位市场定位整体定位功能定位形象定位-黔西首席CBD-新老城区核心地段-交通枢纽、发展核心-抢占财富制高点-SOHO精装美宅-即可拎包入住-省时、省心、省力、省钱-5A甲级写字楼-现代、时尚、智能-自用、投资两不误-城市综合体典范-领跑中央商务-环境宜居、配套齐全-享受生活办公之便捷营销推广定位功能形象市场主力客户71%-都市新贵-拆迁户-个体企业主-企业中高层管理者次级客户22%-企事业单位-灰色收入群体补充客户7%-外地人士整体定位营销推广定位整体定位标大房地产于黔西核心地段及未来发展中心，全力打造首席CBD中央商务区，为您抢占财富先机城市综合体典范，以品质和价值引领未来核心发展，兼顾现代与时尚、自由与快捷、高端与服务配套齐全，生活宜居，办公便捷，集居住、办公、购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的全功能享受以25—45岁的本地目标主力客户群为主，兼顾自用与投资客，同时兼顾首次与二次以上置业关键点市场功能形象客户营销推广定位项目形象主题关键字：品质与价值、现代与时尚、自由与便捷营销推广定位项目形象主题品质与价值核心地段发展中心黔西首席财富先机营销推广定位项目形象主题现代与时尚精装公寓商务办公休闲娱乐时尚购物营销推广定位项目形象主题自由与便捷户型自由配套完善交通便利高端服务营销推广定位补充客户群主力客户群目标主力目标客户-都市新贵-拆迁户-个体企业主-企业中高层管理者-企事业单位-灰色收入群体-外地人士营销推广定位主力目标客户描述-都市新贵-拆迁户-个体企业主-企业中高层管理者抓住主流客户群，是市场主要购买力所在；年龄层大多定位在25—45岁之间，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定的知识和经验，所以才真正知道所要购买物业的价值-外地人士有一定的经济能力，但不满足于现状，看好黔西发展潜力，想到黔西发展事业；需求的物业类型以三房、四房以内，以及具有投资升值空间的商铺、写字楼也是考虑的物业-企事业单位-灰色收入群体他们关心的是物业的品质与投资价值，对价格不太敏感，购买的物业类型为大面积住宅或办公用房，面积需求相对较大营销推广定位主力客户年龄层次定位客户群营销推广定位客户群主力客户来源地域定位营销推广执行主要营销推广模式节点式营销围绕认筹与开盘两个重要节点进行宣传炒作，以项目整体定位为基础，重点强化形象主题，以打动潜在客户并达到蓄客量，有效促进项目开盘热销事件性营销结合时效性较强的重大事件来进行项目宣传，在吸引潜在客户群持续关注的同时有效提升项目知名度及价值感，使之有效促进项目销售营销推广执行营销推广方案部署项目形象预热期营销阶段：形象宣传、产品宣传、为开盘蓄客时间控制：一个半月宣传主线：项目整体形象与产品重要节点：销售人员进场、物料到位、广告拓展、项目认筹重点工作：1、市场考察及销售人员的招募及培训；2、项目整体宣传及阶段性营销方案的确定；3、准备销售资料、广告宣传物料与道具；4、客户蓄积、推盘计划确定，以及认筹、开盘的筹备营销推广执行营销推广方案部署开盘热销强销期营销阶段：开盘销售、持续推广时间控制：二个半月宣传主线：产品价值、升值及回报重要节点：认筹回款、举办活动、客户答谢重点工作：1、阶段性营销计划以及广告媒体宣传计划；2、客户接待、维护、蓄积工作；3、客户认筹、转签、放贷、回款工作；4、客户看房展示、回访以及以老带新工作营销推广执行营销推广渠道广告网络短信户外展点派单电话A+B宣传组合客户B组合A组合营销推广执行促销推广活动优惠活动以老带新买房送礼付款折扣团购打折开盘优惠认筹优惠配合广告宣传相互结合客户营销推广执行营销推广方案广告电话回访受众选择：老客户、登记客户、来电来访客户、其他潜在客户重点工作：形象宣传、产品宣传、协助蓄客及销售回访时间：每天恰当时间回访时限：预热期、开盘前后、强销期、持销期准备工作：销售资料、客户清单、电话执行人员：项目销售人员营销推广执行营销推广方案广告派单派单选址：项目周边、莲城大道、大转盘、水西大道、水西公园重点工作：形象宣传、产品宣传、蓄客及销售派单时间：人流密集时段或周末派单时限：预热期、开盘前后、强销期、持销期准备工作：准备物料（DM单+名片）金源·国际CBD执行人员：外联派单人员营销推广执行营销推广方案广告设展点设点选址：安居小区，甘家庄、火电厂、甘棠等重点工作：形象宣传、产品宣传、蓄客及销售设点时间：每周天气允许时间设点时限：依照销售节点、预热期、开盘前后、强销期准备工作：销售资料、X展架、物料（DM单+名片）执行人员：销售人员轮值营销推广执行营销推广方案广告户外户外选址：人流量大的区域商业中心，如大转盘等重点内容：项目形象、认筹信息、开盘公告、产品促销投放时间：开盘前一个月投放时限：3-6个月准备工作：户外广告创意执行人员：外联广告投放单位营销推广执行营销推广方案广告短信主投放区：黔西县城（次投放区为黔西周边）工作重点：将项目信息精确投放至目标客群投放时间：项目开放认筹及开盘前的周末投放时限：开放认筹前、开盘前、优惠活动前准备工作：短信内容创意执行人员：外联短信推广平台营销推广执行营销推广方案广告网络主打网站：搜房、亿房等主流房地产网站工作重点：形象宣传、产品宣传、定期更新项目资讯、炒作项目论坛以及话题投放时间：项目认筹、开盘、优惠活动前一个月投放时限：预热期、开盘前、强销期、持销期准备工作：网络推广创意执行人员：外联网络推广平台营销推广执行促销推广活动描述认筹优惠•认筹金交1万抵2万！•认筹金交2万抵3万！开盘优惠•开盘当天前已认筹客户不仅优先参与摇号选房，同时再享现金返还优惠！团购打折•单位或个人组团同时认筹5套以上至10套以内（不含10套）通通打98折！•如同时认筹10套以上通通打95折！付款折扣•认筹及开盘期间一次性全额首付50%的贵宾，除了享受其他优惠的同时再享一个98折！•如一次性全额付清所有房款更可享95折！买房送礼•开盘当天前已认筹客户不仅享受“开盘优惠”，更有“好礼”相送！以老带新•“老带新，有惊喜！”已认筹的老客户每介绍一个新客户认筹成功，不计面积大小，老客户全部都有“红包”答谢！营销推广执行营销推广方案广告派单受众选择：老客户、登记客户、来电来访客户、其他潜在客户工作重点：形象宣传、产品宣传、协助蓄客及销售回访时间：每天恰当时间回访时限：预热期、开盘前后、强销期、持销期准备工作：户外广告创意执行人员：案场销售人员小结定位包装推广综合上述：市场竞争激烈+产品差异明显+没有价格优势......唯有经验—策略—创新—行动......不断改善，从而求胜！！！销售成功2013-10