金科_重庆visar国际营销方案_149PPT_XXXX

过五关斩六将VISAR国际4月总结及5月推广计划LOFT公寓■U&D公馆■涉外商务领馆■VISAR国际广场第一部分4月营销现状市场明道4月市场，以迅雷不及掩耳盗铃之势——由动如脱兔，转为静若处子。现状市场明道宏观市场市场区域市场[2009年12月9日]二手房营业税免征时限，由“2年”变成“5年”。[2009年12月14日]国务院常务会议提出，“遏制部分城市房价过快上涨势头”，出台增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等“国四条”。[2009年12月17日]五部委出台规定，拿地首付不得低于50%。[2009年12月23日]财政部等制定新政策，五年内非普通住宅转让全额征营业税[2010年1月10日]国务院出台11条措施，包括二套房贷首付不得低于40%、省级政府对房地产市场稳定负总责、加大对金融机构房地产贷款业务监管。[2010年4月14日]购买首套房且建面在90平以上的，贷款首付不得低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日]房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷。[2010年4月20日]取得预售许可的商品房须在10日内一次性公开全部准售房源及价格，并按照预售方案申报，明码标价。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改。[2010年4月21日]中国银监会银行监管一部主任杨家才接受央视采访时表示，二套房以家庭为单位认定，包括本人、配偶及未成年子女。[2010年4月27日]中行恢复存量房8.5折利率，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例，分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍[2010年4月]近日,有媒体称重庆“房产特别消费税”方案可能已获批。【2010年5月1日】央行宣布2010年第三次上调存款准备金利率0.5个百分点，达到17%。…………政策，犹如超速后的急刹车一般从“新华六评”开始，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。4.26，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，在“混沌期”这个新概念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样！而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，是否意味着调控的又一次大发力呢？宏观市场市场区域市场4.19日上证大盘指数重挫5%上证地产指数重挫8%深证地产指数近乎跌停新政背景宏观市场市场区域市场世联地产四大城市2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%牛宏观市场市场区域市场同期股市大盘上涨20%宏观市场市场区域市场1.政府的两面性宏观市场市场区域市场2.信贷投放持续放量宏观市场市场区域市场3.因09热销，市场供给不足宏观市场市场区域市场4.通胀预期加速——同期大盘上涨20%，存款利息2.52%宏观市场市场区域市场宏观市场市场区域市场宏观市场市场区域市场名人言论：李嘉诚秘诀：当所有人都退出（观望）时进入任志强潘石屹：下跌是房价的唯一选择看完了全国市场，我们看看重庆。——重庆区别于全国市场。宏观市场市场区域市场——五大中心城市之一，未来五到十年，巨变，特别是两江新区挂牌，将使重庆，全面超越深圳天津重庆的救命稻草——一万亿投资计划，未来5年拉动重庆经济高速增长。——重庆主城将在10年内扩展到1000平方公里，主城人口600万增至1000万。——人民币升值，外资涌入，参考日本，房地产成为外资最好的天然媒介，享受汇率升值和房产升值双重收益。——通胀预期，导致资本流入房地产投资市场。宏观市场市场区域市场【小结】重庆总体房价水平不高，未来发展潜力巨大，因此在未来10年内，成为整个中国，乃至世界的聚焦点。宏观市场市场区域市场【市场预判】：1.重庆房价受新政影响较小，下行空间延期到来；2.房价下跌空间有限，全国市场30%，重庆15%；3.持续时间短，重庆有望在下一个机会点后再次爆发。宏观市场市场区域市场【客户预判】1.部分客户会降价销售手里投资房源；2.整理资金，观望楼市，转战其他市场；3.合适时机，抄底重庆。宏观市场市场区域市场【KFS预判】1.小KFS活命，大KFS稳起。2.即时调整产品和营销策略3.拿地，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本。宏观市场市场区域市场VISAR的春天还没开始，就迎来了寒冬。现状市场明道四月客户数据分析-来电VISAR国际来电表631630626721216010203040506070江北沙坪坝大渡口九龙坡渝中区渝北区南岸区巴南区外省郊县——来电144组，渝中区38%（大坪50%）,九龙坡19%，外省及区县占18%来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾VISAR国际来电途径渠道6%户外15%报纸13%网络39%友介3%路过22%其他2%四月客户数据分析-来电途径——网络为重——主要来电原因为房交会期间相关媒体宣传和销售部样板间的开放来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾四月客户数据分析-来访VISAR国际来访区域分布221416687937219956472156616122250102030405060708090江北沙坪坝大渡口九龙坡杨家坪直港大道谢家湾袁家岗石坪桥渝中区大坪肖家湾渝北区高新区石桥铺南岸区巴南区外省郊县——来访462组，九龙坡区占50%来访，渝中区23%，区县10%来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾四月客户数据分析-来访途径——老带新，员工介绍1%，重点加强VISAR国际来访途径渠道3%户外11%报纸5%网络9%友介4%路过45%其他1%老带新0%电台0%房交会22%员工介绍0%——咨询问题：开盘时间，销售价格，以及开盘优惠措施和交房时间；来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾VISAR国际来访意向户型30-50m2,40%50-80m2,40%100m2,10%商业,10%四月客户数据分析—来访意向户型——30-80平米户型区间是主力，小户型，总价低，自主满足刚需，投资门槛低来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾四月客户数据分析—来访客户抗性分析1.周边有部分新开楼盘如华润二十四城于四月中旬开盘，均价在8000元每平米左右，且楼盘体量大配套齐客户有较大抗性和比较；2.奥园康城月五月中下旬开盘，产品同质化严重且为精装房价格预计比我们楼盘价格低100原每平米左右；3.于同等商务性质楼盘比较，配套单一、开发体量较小、位置交通现目前不是很方便、客户对区域位置有一定抗性；4.跃层户型开间太小空间浪费面积大，生活使用极不方便，公寓不通气用途受限客户较有抗性；5.和周边楼盘比价格抗性较大，大多要观望等销售价格出来以后决定；来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾四月客户数据分析—来访客户抗性分析毋庸置疑：最大的抗性依然是市场趋势不明朗。来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾四月客户数据分析—VIP卡办理情况4.19新政4.105.2合计办理120张，意向度？来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾春天的急刹车：VISAR来电来访周表623924815139762179725050100150200250300第一周第二周第三周第四周第五周来电来访4.19来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾VIP客户购买意向VIP客户购买意向投资66%自住28%投资或自住6%来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾VIP客户分类A类客户48%B类客户52%来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾VIP客户户型需求区间VISAR国际VIP客户需求户型31m236%34-54m227%68m232%62m24%商业1%来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾4月营销回顾外卖场来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾报媒来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾时报世博专题来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾网络来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾焦点网：来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾新浪网：来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾搜房网：来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾4.17日新浪乐居看房团来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾4.24搜狐焦点看房团，办卡6张看房团来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾售房部来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾KK超市来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾来电分析现状来访分析VIP分析4月回顾四月发生费用现状市场明道面对突如其来的寒冬市场VISAR国际首先要“明道”现状市场明道摆在VISAR国际面前有2个问题——项目属性——如何推广当前形势下，VISAR国际有无必要重新建立项目属性，并进行针对推广？答案NO项目属性明道推广传播VISAR国际的属性？——商务属性项目属性明道推广传播VISAR国际的商务属性目的：——提升项目调性——溢价能力更强——区别周边市场——类似于SOHO的商务空间是商住皆可的项目属性明道推广传播VISAR国际商务属性推广目前面临的客户抗性——市场购买信心——10000元以上的价格抗性——较高的首付门槛——可能会挡住部分纯住宅客户项目属性明道推广传播首先我们明白——建筑空间的使用属性是由使用人赋予的。前奏1项目属性明道推广传播VISAR国际商务住区与普通滨江住宅区别？——本质上讲是一盘菜，无区别项目属性明道推广传播VISAR国际是商务投资品=住宅投资品项目属性明道推广传播客户当前对于VISAR国际最大的抗性是什么？客户思维由新政前“买哪个楼盘的房子？”——变成新政后“现在买不买得房子？”前奏2项目属性明道推广传播没错，是购买信心，现在“人心不可用”。客户关注价格不假，但其根本是关注价格的趋势，是涨还是跌，如果涨再高价格也会买，如果跌再低也要等，“买涨不买跌”。市场唱多唱空多如牛毛，但大多数人对短期房地产市场都无法预测，一片混沌。——对未来是涨是跌无法预期时，大家都会暂时撤退观望。项目属性明道推广传播四辩VISAR坚持商务调性营销：如果项目属性改为住宅，且不说前期做的大量铺垫和现场工作受到影响，我们暂且求解：1.更改项目属性推广后能否提升客户购买VISAR国际的信心？——不能2.能否抵御客户对于VISAR国际的价格抗性？——不能3.能否降低首付门槛？——不能4.是否会让客户觉得我推广是商务因此不能居住？——不会项目属性明道推广传播所以，我们认为：VISAR国际应该坚定不移的走商务调性项目属性明道推广传播思路有了，推广怎么做?项目属性明道推广传播项目属性明道推广传播先看看判断：1.客户关注的是整个市场的趋势，而不是价格；2.客户对于广告的关注度明显下降，不敏感；3.除非是超强销售诉求，否则广告石沉大海；4.改变整个市场的信心，非一己之力能为之；结论：VISAR国际，5月无广告。——没有强力销售诉求，广告做了白做；——VISAR费用紧张，100多万还有7个月；——保存实力，过冬！项目属性明道推广传播项目属性明道推广传播不做广告做什么？——做渠道现状市场明道隆重推广VISAR国际5月营销策略：——海马计划海马释义:1.VISAR国际项目与渠道的紧密结合；2.不光鲜，低调的渠道形象；3.性情温和，但动如脱兔的渠道作风；现状市场明道海马计划要旨:1.以渠道拓展为主要推广传播手段；2.成立VISAR国际专案组，移师现场联合办公；3.线上无广告支持，线下做足现场体验。现状市场明道变危机为机会第二部分5月营销优术5