万科城销售手册(8-20)部分修改

中原地产为您我做到万科城1万万万科科科城城城销售手册中原地产为您我做到万科城2前言万科城统一说词思路一、概况：介绍万科城的整体概况，在此要强调三个基本指标万科城是沈阳万科06年投巨资打造的一座都市水岸新城，开发建筑总面积超过100万平；万科城位置，突出和平的长白；万科城整体定位；二、万科城发论1、万科为什么要造一座城首先要讲万科的实力，万科是房地产领域的领跑者，是第一个上市房地产公司，在全国有十八个分公司。其次要讲万科的企业理念（把尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。）万科城就是在这样的万科企业理念指导下为沈城人精心打造的一座梦想之城最后谈万科在沈阳的实力见证，已开发的六个项目。正因为上述三点万科才有能力去造一座属于梦想的都市水岸新城2、万科为什么选择在长白造一座城首先要讲和平，强调和平的万科城，重点阐述和平区域价值其次要讲和平长白，重点阐述长白未来的区域价值，它是沈阳的陆家嘴。突出它和陆家嘴的相似性（都依托于成熟的老城区、都有一条河（江）流过城市、都是一块处女地、都是在城市大变革的背景下发展起来的、政府的选择）再次要讲和平长白的万科城，重点阐述万科认识到它的区域价值才决定要做高端，而且是100万平。政府也希望通过引入万科来实现双赢。3、万科要造一座什么样的城首先整体介绍它是一个什么样的城。规模、建筑形式、规划设计、景观设计等。重点突出我们聘请德国设计师事务所、日本景观设计公司的目的和意义（通过德国人的严谨和细节打造一座现代、领先与时代的一座水岸都市城；通过日本景观公司的设计，突出万科城冬季景观的效果和异国风情）其次讲一期的整体规划，重点阐述洋房的稀缺性、专利性和尊贵性；小高层的舒适性。再次谈万科城近期上市的信息4、住在万科城里的生活享受主要阐述万科的物业。中原地产为您我做到万科城3第一部分：产品介绍篇一、客户接待：（门前接待）您好！欢迎光临万科城我是万科城的客户理事XXX，请问您贵姓/请问您是第一次来万科城吗？（确认新老客户）。现在由我为您简单介绍一下万科城开发商：沈阳万科永达房地产开发有限公司景观设计单位：日本户田芳树规划设计单位：德国KTP建筑设计事务所销售顾问公司：中原(香港)物业沈阳分公司二、万科城发论：（沙盘区）开场白一、理念的引导万科城——新都市主义住宅的代表作，与以往的城市建筑不同的是万科城强调对环境的重视和建设。万科城充分考虑个人与社会、自然、城市的关系，通过科学的规划设计，营造都市中的温馨与宁静，将现代都市生活中的诸多要素充分整合，构筑一个完善、便利、现代的生活空间，在充分享受都市文明的同时，为城市的上层提供一种快节奏、低生活成本、多样化娱乐的都市生活模式。二、项目位置的介绍我们的地理位置：经南京街，过工农桥第一个交通岗沿长白西路向西行沈500米即可到达园区。万科城万科城北侧紧邻规划约160m宽的河堤公园和约300m的开阔浑河水面，是沈阳为数不多的滨水社区之一，南临长白西路，西临胜利桥，东临工农桥；该区域向北通过工农桥和胜利大桥与和平区紧密相连，距太原街、南站仅约4公里，距北站约8公里；向南则通过沈苏快速便利抵达苏家屯；未来通过浑南大道、滨河路向东连接整个大浑南区域，区位优势非常明显。长白的发展前景：长白新区的整体规划是由上海同济大学作的整体规划，定位为沈阳市的高品质居住区，根据市政规划，规划建设集高级居住、金融商贸、现代服务于一体的综合性新城，形成金领、银领、白领聚集的富人经济圈。长白新区不仅是金廊银带区域上的重要节点，更是沈阳新的都市中心的主要组成部分，是集科技会展、商务办公、文化娱乐、高尚居住等多功能为一体的滨水新城。是体现沈阳现代化大都市的滨水区形象的标志区域。中原地产为您我做到万科城4在长白新区规划中，选择了体现大都市滨水景观的公共建筑，临河布置，如大剧院、音乐厅、会展中心、体育中心、美术馆、艺术中心，以及相配套的五星级酒店，还有一定数量的办公写字楼、高级公寓及配套的商业设施。一轴、两带、两区设计一轴：长白大街（沈苏快速干道）是区域重要的景观道路，商业、文化、娱乐、科技、研发等设施布置在景观绿化带后，与绿化交相辉映，构成约三公里长、100米宽的世纪大道。两带：即浑河滨水景观带和浑河灌渠绿色滨水走廊。浑河滨水景观带沿线的建筑沿河展开，形成由东到西低、高、低、高的频率节奏。会展中心以环境、体量而著称，写字楼及宾馆区以高密度和集约式竖向空间发展为特征。规划利用浑南灌渠的取水口，调整灌渠的形态，化直为曲，形成沈阳市第四大城区系。两区：即商务文化区和会展体育休闲区。商务文化区总占地面积约一平方公里，规划高层星级酒店、办公写字楼、SOHO公寓、剧院、音乐厅、现代艺术馆、美术馆、商业中心等公共建筑，形成多功能的混合区域，打造长白新区的新地标。会展体育休闲区临河布置体育中心、会展中心等公共建筑，通过与浑河滨水自然滩地相结合，以宏大气势形成浑河滨水区的重要标志。居住用地成滨河景观靠近浑河规划布置高档次的低层和高层住宅，形成美丽的滨河景观，丰富天际轮廓线。没有真山有真水合理利用长白地区5.7公里长的浑河滨水岸线资源，提高区域环境品质与生活质量，重点突出临河商务办公区，塑造现代都市的滨水地区新形象。河滩地强调城市功能，滩地内以滨水公园、广场、活动场地等为主，引入多样化城市公共活动。在沈阳，很难有像长白新区这样大片的土地。一方面，与老城区仅有一桥之隔，另一方面，丰富完整的土地资源为日后的新城市发展提供可能的可能。处于与上海浦东相似的区位和背景，即可以延续了沈阳市老城区，又可以通过新的产业、空间调整，与老城区形成互动。今天的长白新区与浦东的陆家嘴的发展有惊人的相似，可以想象明日的长白新区就是今日的陆家嘴。发展动作：投资100个亿的深圳航空城就在万科城的东侧。目前长白已吸引了格林、新加坡的许氏兄弟等知名开发商，和记黄埔意向拿地中；三、项目园区的规划万科城是万科06年旗舰大盘，总占地约35万平，总建筑面积约100万平。建筑形式为多层、小中原地产为您我做到万科城5高层、高层等多种产品相结合。建成之后将拥有六千多套精品住宅和四千多个专用停车位，综合绿化率高达约40%。园区的规划理念：现代大气、别致、新颖（定位园区方位）一期占地7万平左右，建筑面积10万平左右，属低密度的具北欧风情的高宜居性居住社区。四、景观规划万科城景观的设计主题即：森林自然和文化所共同构成的回廊都市，即都市、森林以及文化互相交融和谐共生的住宅城。在万科城一期的景观中，主要分为商业部分与园区部分两个有机组成部分：一、商业街规划理念，现代、开放、气势壮阔。它是展现万科城国际化大都市的形象窗口。万科城商业街采用的建筑风格是原汁原味的挪威奥斯陆北欧风情；整个商业街分为步行街-长白西路商业街和商业内街-长白二街。商业街立面设计通过木材、金属、玻璃、劈开砖四种材料的有机组织，呈现出现代、简洁、凝重的商业风格。休闲的座椅、阳伞，行人可以漫步其中，或小憩其间。同时很好的考虑了商业牌匾、包装的设置，进行精心的灯光照明设计，营造出一个夜间流灯异彩、灯火辉煌的商业街形象。商业街的标志：售楼处一栋纯净的、现代感十足的，钢结构建筑艺术品。白色的躯体挺立于深色调的建筑群中，体现了其素雅却又张扬的个性。是商业建筑群的领袖、王者。在长白二街对面，一尊大红色的雕塑“生命”诞生了，此雕塑由景观设计大师户田芳树操刀设计，主题寓意为“生命”，造型有强烈的节奏感及韵律感，象征生命的律动；红色的选择，更强调生命的鲜活和生动；三栋形式各异的点式商业与背景商业街相互映衬，营造了一个个空间各异、变化丰富、尺度宜人的商业内街两个形态各异的点商，一深一浅，对比中有着和谐。一冷一暖，冲击中蕴藏着共生。冰冷的钢铁，柔和的木头，构筑了一个精彩的商业亮点。商业街两侧众多富有创意的机器人，体现了万科城未来城的生活概念，时尚效率，并结合二侧由万科精心逐棵挑选的行道大树一道，为万科城的业主们营造了温馨与浪漫的城市氛围。二、园区园区的景观设计源自日本街坊的规划概念，主要由道路、绿地与公园三部分组成。道路：万科城的道路提供了高密度、有机的、符合人的角度的亲切空间，曲线形的街道形态在呼中原地产为您我做到万科城6应了浑河这个母亲河水元素的同时，给业主带来曲径通幽的婉转街道空间，使业主回家的路不再一目了然，增加了生活的情趣，路边的停车空间在没有车子停靠时，扮演了绿色广场的角色绿地：在主要入口的景观气氛渲染下，令宅间景观结合私家花园，保持景观的连续性，植栽设计则演绎了丰富的季节感，使园区四季有景。公园：住宅街区的核心绿地设计成为开放的活动场所，儿童是人类的希望，也是人们聚集的核心凝聚核，儿童游戏场的设置为万科城街坊吸引了人气，制造了街坊邻居交流的良好空间，是个极度生活化，富有人情味的活动与交流空间。以“春”为主题的中心绿地游园：象征人生的开始。五、单体设计，户型设计。（介绍产品细节，进一步阐述设计理念）单体设计一期以情景洋房、板式小高层和点式小高层为主；情景洋房户型设计情景洋房，万科的专利产品，一种介于多层住宅与别墅之间的产品形态，通过一系列的建筑设计手段，让住户拥有更多的户外活动空间、更广阔的生活视野及可享受别墅般的生活。户型面积从130-182平，设计特点家家露台、层层退台、间间错层、7.3-8.1的宽阔横厅设计；小高层户型设计：万科城小高层的建筑风格，是典型的挪威奥斯陆北欧风格。外墙砖采用国内最好的劈开砖，立面简洁、新颖、别致。大堂部分采用芬兰木，最生态的木头。阳台部分的栏杆，是沈阳公司有史以来最昂贵的阳台栏杆，打造了万科城小高层高贵的身躯。电梯采用日立品牌，采用双回路供电，使用安全性无须担心，小高层户型面积从81-130平都有，户型设计特点1．充分考虑北方的自然气候特征，从日照、采光、通风、节能等方面出发，大部分主要卧室及起居厅均有南向采光。3．平面布局分区明确，使用系数高。室内房间方正，易于布置家俱。4．住宅结构体系以剪力墙为主，均采用外保温；5．厨房中洗、切、烧流线清晰，且结合排烟道的设置，合理摆放冰箱。6．卫生间可分为单卫或多卫，考虑干湿分离，并适当设置储物间，合理布置洁具。7．水、暖、电系统设置集中管井，三表出户，燃气表设于厨房中。所有户型均设置入户可视对讲机、宽带网络、有限电视、电话等接口。8．采暖方式采用分户供暖方式，并考虑设置热表的位置，暖气管在地面垫层内铺设。空调方式中原地产为您我做到万科城7均采用分体空调，室外预留空调室外机位，空调冷凝水有组织排放。三、竞品说辞区域对照-长白与浑南发展快于浑南A、长白岛是和平区近年开发的最完整的土地，和平区政府是沈阳最富裕的两个区，开发长白是和平区政府的既定策略，其先后邀请专家论证了几十次，对长白的规划倾注大量心血，不动则以，以动其发展速度就会超过浑南，目前长白西路已经开通；B、长白新区面积小。总面积10平方公里左右，因此政府在长白新区的规划上必然精耕细做，而不能像在浑南新区的发展上采取粗放式经营战略，浑南新区面积120平方公里。这么大的新区其发展必然是长期的，事实证明也是如此的。C、其次长白的发展属于和平区的整体发展战略，沈河的浑河桥开通带动了浑南的大发展，而工农桥是属于和平的桥头堡，而规划中的三好桥也将横跨两岸，直通长白，还有新开通的胜利桥，相信有这三座大桥开通必会带动长白新区的快速发展。竞品对照万科城超越A、河畔新城：长江后浪推前浪区域价值：所属区域是产业区，周边配套是产业配套，而万科城的配套是属于商业生活配套。适合居住。所属区域主要以商业开发为主，规划有多层和高层的居住建筑，形成高档次的生活区，富民桥连接的区域是沈河区低价值的区域；工农桥连接的是和平区商贸购物中心南京街。从项目出发仅需4公里左右的车程就可以到达太原街。长白将建设成为多元化的集商贸、酒店等现代化配套的区域，紧临长白岛中央商务区；河畔新城周边则是大学城和开发区为主。配套方面：万科城所处区域属于和平区，而且毗邻繁华的南京街，周边生活娱乐配套齐全，在教育配套上有和平一小，38中、中国医科大学等知