XXXX年西安广天地产浐灞项目营销战略方案

广天地产·浐灞项目营销战略方案北京合晟尚圆房地产顾问有限公司西安分公司2010-6-20提到京基实业，对于合晟尚圆的市场研发团队所有成员来讲都已不在陌生；提到咸宁路项目，对于合晟尚圆策略团队所有成员来讲都不在茫然；60个工作日的脑力风暴，带来的是我们对于该项目的重新理解与诠释，感谢大家一起走过……1、宏观市场分析a)一线城市房地产市场分析b)西安5月楼市状况分析c)总结2、西安市场分析a)浐灞区域市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析c)LOFT产品市场调查分析d)总结第一篇、市场篇1、宏观市场分析从房地产销售状况分析看，1～5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1～4月回落10.3个百分点。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。从房地产开发完成情况看，1～5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重过半。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%。从房地产开发企业本年资金来源看，1～5月为27288亿元，同比增长57.2%，企业自筹资金9541亿元，远高于国内贷款，开发商似乎也没有因为销售的下降而手中的现金流减少。a)一线城市房地产市场分析面对楼市新政，房屋销售应声下降，开发商投资则不减反增。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。环比涨幅为连续14个月新低。面对新政，房屋价格开始出现松动，涨幅缩小。信贷政策走向的不确定性。二手房市场热度开始降温。1、宏观市场分析a)一线城市房地产市场分析1、宏观市场分析b)西安5月楼市状况分析5月西安楼市：供↓70.77%、销↓29.41%、价↓5.79%供：新批预售面积40.05万平方米环比下滑70.77%。销：商品房成交100.21万平方米环比下滑29.41%。价：西安住宅成交均价5647元环比下滑5.79%。1、2010年一、二季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。2、政策压力下,预期房价下调促使投资/投机性需求明显衰减。3、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。4、2010年以来政府对高房价抑制意图明显,优惠收紧。5、供小于求的形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比下跌。未来全国宏观市场环境不容乐观！宏观市场支撑与导向《结论》1、各个区域城市根据其自身状况调整房价幅度；2、市场的供应量将进一步加大；3、投资投机客户急剧下滑或遭遇封堵。刚性自住客户成为购房主力大军2、西安市场分析a)浐灞区域市场分析浐灞区域规划分析预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。第三代新城——西安浐灞生态区2、西安市场分析a)浐灞区域市场分析浐灞区域规划分析新区将具备五大功能：一、将形成生态型滨水城市新区；二、形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；三、浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地区总部经济；四、是打造高品质城市滨水居住区，吸纳来自老城区的居住人口；五、是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目的定点和建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区。2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析1号区域项目序号项目名称总建面（㎡）总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状1恒大绿洲68000044103.3145%住宅81.830065002009-5-1在售1檀香园1000006362.5540%高层、小高层8516747002009-3在售1东方绿洲26343350001.7444%高层、多层87.814041002009-8-31在售1暖山康城30000024533.4247%高层9714956002008-11-29尾盘1万合世家20000020003.530%高层住宅38.413036002010-4-28在售1国际幸福城1000000300003.540%高层752803500未开盘认购中2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析2号区域项目序号项目名称总建面（㎡）总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状2福邸铭门20000020005.340%高层、小高层91.4818058002010-4在售2新东尚23000018294.338%高层住宅6217258002009-9-26在售2沁水新城40000020001.1970%小高层、高层、别墅9023056002010在售2恒大名都31000025973.3148%跃层、高层6018054872008-9-27在售2广厦水岸东方110000070002.245%高层7718549002009-4-25在售2荣德.棕榈湾18000016003.9840%多层、高层8813850302007-6-30售罄2金海湾（经适房）23000019804.348%高层811272000~3500元/㎡未开盘认购中2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析3号区域项目序号项目名称总建面（㎡）总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状3中新浐灞半岛3100000800002.0245%高层、小高层、多层、别墅7021870002007-6-7在售3普华浅水湾64000060002.6135%高层9030758002009-10-24在售3御锦城3000000300002.0442%高层、小高层、多层9022068002009-9-26在售3西岸国际花园16000040003.4940%小高层、高层8013045002010-6-1在售3浐灞新城70000010002.3940%多层、小高层6012029002009-11-1在售3灞柳新居1400004501.840%多层5912219002008-11-8在售3丽水花都.居尚1000008003.235%高层、多层8712045002008-1-1在售3新兴·骏景园24000020003.4640%高层、小高层、花园洋房9215555002009-9-5在售3康馨花园1800008342.340%多层7314820002008-2-17售罄3东城水岸10000010001.530%多层7812820002008-12-17售罄3浐灞黄金城21000055001.851%高层、小高层38130.9735002010-6认购中3紫郡观澜1000008263.9848%高层461604000未开盘前期咨询3浐灞一号60000048004.648%高层88.0914353802010-5-23在售2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析区域内市场供应量较大，大盘较多，为西安继曲江板块之后的第二大热点板块；区域内在售项目面积区间基本为80平米以上的相对舒适型住房，30—60平米的经济紧促型住房稀缺；区域内在售已售项目根据开发周期及综合品质价格呈现三个阶段，初级阶段2000-3500元/平米，中级阶段3500-5000元/平米，目前阶段5500-7000元/平米；区域内在售已售项目的开发定位为中等略偏高，针对客户群主要以（经济收入较低）首次置业者或由于家庭的需要-改善型客户。区域市场支撑与导向《结论》2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析结论1：区域内项目开发以居住为主结论2：区域内小户型拥有一定的市场空间区域市场支撑与导向《结论》2、西安市场分析c)LOFT产品市场调查分析项目名称总建面㎡总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状逸翠园（i都会）106000030422.540%高层、loft3410080002009-8-8在售奥林匹克花园100000060002.540%多层、小高层、精装LOFT335151002009-12-6在售东方罗马花园30000010002.840%小高层、高层3969100002009-3-15在售新东尚23000018295.238%高层5017255002009-4-11售罄紫薇尚层1800001863330%住宅、商业、LOFT、公寓5117785002009-9-19尾盘公园天下17000016993.140%高层、小高层40180120002006-9-30售罄橡树街区1400009004.3540%住宅、公寓、SOHO工社蓝调商街369668002007-10-20在售尚品国际110000744430%精装loft4070120002010-5尾盘2、西安市场分析c)LOFT产品市场调查分析项目名称总建面（㎡）总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状领袖长安6000010003.140%精装loft30605000__唐延公馆360007005.335%loft3511098002010未开盘高新品阁35191.444834.935%复式、平层、LOFT329285002009-12-1售罄云景兴庆苑35000600620%平层、复式5014658002008-7-1尾盘橙仕空间31554.994184.1232%高层46.46105.2685002009-2-12售罄首秀133204946.8636%高层4012062802009-12-27在售西安“LOFT”经典案例剖析开发商陕西西高置业有限公司项目位置高新区高新三路8号产品类型高层占地面积8733.30平方米总建面积31554.99平方米项目产品规划1栋高层，共1栋，总高15层。容积率4.12绿化率32%总套数418套产品面积区间55-105㎡主力户型：46.46—105.26㎡开盘时间2009-2-12交房时间2010-05-01现阶段动态在售房源85-105㎡，均为loft结构，2010年9月交房，目前为准现房。目前均价8500元/平方米橙仕空间开发商西安新明基置业有限公司项目位置西高新唐延路与科技六路交汇处产品类型高层、点式占地面积40000平方米总建面积140000平方米容积率2.964绿化率40%总套数892套产品面积区间Loft主力户型40.62-104.71㎡开盘时间2008-04-18交房时间2009-08-31现阶段动态橡树街区目前现房发售，30-68㎡一室户型参考均价6800元/平米，94㎡两室户型参考均价6200元/平米。目前均价8300元/平方米橡树街区I都会开发商和记黄埔地产（西安）有限公司项目位置高新唐延南路与绕城高速交汇处东南角产品类型高层占地面积484909平方米总建面积1060000平方米项目产品规划34平米-56平米户型为主，层高5.3m，可灵活打通组合。Loft2.0更以80平米-100平米户型为主，三层两户，6米挑空，2.5米阳台。容积率2.50绿化率40%总套数1600套产品面积区间LOFT19层面积区间34-56平米，LOFT20、29层，面积区间80-100平米。开盘时间2009-8-8交房时间2010-09-30现阶段动态i都会为逸翠园2期项目，主打loft多功能户型，参考均价8000元/平米，预计2010年9月底入住。目前均价8000元/平方米紫薇尚层开发商西安高新技术产业开发区房地产开发公司项目位置西安市太白南路东侧产品类型高层、小高层占地面积56454.88平方米总建面积150000平方米项目产品规划共10栋高层，集住宅、商业、LOFT、公寓为一体的多元化、复合性综合社区。容积率5.5绿化率30%总套数1583套开盘时间2007-12-22交房