42.后来营销-购物中心扩建改变三部曲

购物中心扩建改变三部曲后来营销策划机构后来营销专注商业地产，原来不行，后来行面积扩充、品质提升、类型转换。大多数北美早期的购物中心，都规划了未来面积扩充的空间。比较具有代表性的例子是，如果一间购物中心有三家百货公司，通常都会设计成十字型平面；更具代表性的扩建型态，就是将新的商店街与原有的购物街衔接在一起，或是在主力商店的末端再加建新的百货公司。对于一间购物中心有三家百货公司，通常都会设计成十字型平面的例子是：湖之洲购物中心与伍德菲尔德商场，因此在接下来的扩建开发阶段，其商场平面就长出第四条手臂，并且使该部分在增建的时候，并不会影响到原购物中心部分的营业行为。还有其他可能的商场扩充模式，其中最独具创意的方法，大概就属瑟韦花园商场所用的方式，它用阿拉伯数字『8』做为购物街的基本平面，最初只盖了『S』型的部分，剩下来的部分，分成二个l/4部分，分期完成。更具代表性的扩建型态，就是将新的商店街与原有的购物街衔接在一起，或是在主力商店的末端再加建新的百货公司。其比较有代表性的例子是，幽谷拱廊商场(GlendaleGalleria)，其于1976年的平面，是一条笔直的购物街贯穿整个平面，两端各衔接一家百货公司，第三间百货公司则配置在中间，于1983年的扩建计画中，就从原有购物街的一端，长出一条手臂，使商场变成『L』型的平面配置。到了这个阶段，由于该购物中心的成长发展，以及邻近街廓的使用强度增加，因此，必须在该商场一期开发的另一侧，加盖一座复层式的立体停车场，以容纳更多的停车需求。此外，新购物街的扩建部分，延长到附近的街廓内，而且本次扩建部分的二层楼购物街，利用一座二侧开满店面的桥，跨越将开发基地从中间一分为二的公路上空，连接到一期开发的购物街楼层上。诚如幽谷拱廊商场所说明的事实，一条线形的购物街平面，二侧末端皆以主力商店收尾，当该商场面临扩充的时候，的确会出现不少问题。在这样的情况之下，可能必须将一条新的购物街，接在原购物街的某一端上，但是这个方法并非每一次都奏效。位于迈阿密的蝶德兰得购物中心(DadelandMall)，它完工于1961年时，是一条哑铃形的平面、单层楼面、无顶盖式的购物街，然而，后来在1969到1970年代之间，原购物街开始加盖、加入空调设备、并且进行商场扩建工程。不过，在这一条长方形的基地里，最适合进行扩建工程的区域，落在基地最东侧之主力商店的后方，因此，一条新的购物街加上一间新的主力商店，实际上就盖在这个范围，但是，却把一期开发的一家百货公司夹在中间，购物者想要从一条购物街走到另一条购物街时，都必须穿过这一家百货公司。在此同时，在这个基地里也兴建了第一座复层式的立体停车场，以补偿因商场增建而被占用的平面停车空间。到了1985年，商场的面积又扩充，而且进行重新整修，增加了二间新的、较小型的百货公司，并加盖了二座新的立体停车场，并将进入购物街的入口位置，作了必要性的调整，其中还包括调整了美食街的位置。游憩场购物中心也是位在一块比例相似的基地上，它早就预先设想了购物街未来扩建的可能性，因此，该商场的设计已经克服了线形延伸所衍生的问题——就是如果在原有的一期开发购物街，二端各配置了一家主力商店，购物街将无法接续下去，因此该商场的扩建部分，可以衔接原来的购物街发展下去。在许多的案例中，随著某一块基地上开发案的扩建，连带都会扩充其零售卖场的面积，在这种情况下，使得幽谷拱廊商场与蝶德兰得购物中心，必须沿著延长的购物街部分加盖多层楼的立体停车塔，以方便购物者进出，这一种做法也让人联想到，另一种购物街成长的模式——往垂直方向发展。在南湾盖乐瑞雅购物中心与西城阁商场二个案例当中，从其基地高度使用的情况来看，现在实际上都算是都会型的购物中心了，但是二者在进行改建的时候，都盖成1950年代的无顶盖式、近郊型购物街的形式，增加的卖场面积，就是在原建物再往上加盖三层的购物街部分，人们可以从沿著建筑物旁边兴建的停车平台，直接走到每一层购物街。同样地，这二个案子的这种扩建方式，必然对购物街的部分，连带进行重大的整修改建，以赋予这些空间最跟得上时代流行的特色。