易居中国-新乡市盛润盛世年二期房地产营销战略

《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网盛世年华收官之作盛润·盛世年二期营销战略《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网目录Contents市场·扫描2营销·策动4推广·谋划35定位·延展33产品·研判31攻击·执行36《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品·研判NO.1产品形态分析产品现状综述（标红部分）：建筑形态：典型点式高层（地面以上25层）。分布特点：毗邻新飞大道，自北向南呈线性分布（共3栋，本栋楼宇处于最北端）。产品形态：临街为3层商业，剩余楼层（22层）为住宅产品。体量指标：楼宇建筑面积约1.8万平米。（住宅：约1.6万，商业：约0.2万平米）一《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品现状分析：产品·研判建筑形态：典型点式高层建筑，在区域市场中，属于大众化产品，较其他竞争对手不具备绝对优势。分布特点：◆紧邻新飞大道，地段优势和投资价值彰显无遗。◆本栋楼宇处于最北端，整栋楼宇的采光性相对较差，但其北侧附近再无高层建筑物，视野开阔，观景效果佳。产品形态：临街底商+高层住宅，典型的临街高层业态分布特点，同时兼顾商业、居住和投资价值。体量指标：目前区域市场刚性需求较大，项目总体量较小（不足2万平米），整体去化相对迅速，适合“短、平、快”的操作。一《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品·研判NO.2户型统计分析高层住宅户型统计分析表户型套数套数比例面积（平米）面积比例朝向朝向比例两室两厅(E)44套25%82.73约24%朝南25%两房两厅(F)44套25%81.36约24%朝北25%三房两厅(B)44套25%132.78约40%朝南25%一室一厅(G)44套25%44.18约12%朝北25%合计176套100%100%100%一《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品·研判楼体楼层平面户型图一《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品·研判户型分析1.朝向分析（1）南向户型较大（大两房、三房），采光性佳，舒适度较高，适宜居住；北向户型面积较小（一房、小两房），总价低，投资价值较高，更适宜投资。（2）北向户型均较小，既有效规避了“90/70政策”，同时，可以结合产品特点，在后期销售中灵活实行捆绑销售或将两户改造合并为一套，促进进行销售。2.户型分析（1）户型类型丰富，面积跨度广，同时兼顾居住、投资等，客户可选择范围较广。（2）户型均为全明设计，功能布局较合理，有助于提升市场认可度。一《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品·研判3.面积分析（1）面积段控制合理,户型设计迎合当地市场需求,主力户型为市场畅销户型.（2）面积区间在迎合市场的同时也兼顾户型创新,丰富户型的类型和面积跨幅(主要针对投资客的小户型),在追求户型差异化的同时,也实现客户差异化.4.总价分析住宅户型:面积较市场主流面积段小,总价低,降低了置业门槛,更容易被置业者接受.投资户型:市场产品稀缺，同时面积小，升值大，功能多，在总价方面相对其他户型也拥有优势。一《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网产品·研判一结论：通过以上的综述、分析，可以看出本项目的产品是：一个体量较小，适合“短、平、快”快速操作的赢利型产品；一个以迎合市场需求为主，同时兼顾创新的大众化产品；一个紧靠新飞大道，未来升值潜力巨大的投资型产品；启示：面对这样的产品结论，从利润最大化角度来说，本项目在进入销售阶段前，需要对市场近期走势有一个准确地把脉和研究。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网二市场·扫描NO.1区域市场综述1.高新区阶段性开发（初步开发）告一段落，近期区域市场氛围初步形成。该区域从03年开始起掀起一阵开发热潮，在一段时期内，同时涌现出多个项目楼盘。到目前为止，这些楼盘和社区开发已基本进入尾声，部分楼盘已经开始入住。区域市场规模也初步形成。伴随着政府发展重心的转移（新区开发），该区域的开发也将告一段落。2.区域内市场供应量和消化量双双持续走高。与高新区开发相伴随的是区域市场的活跃和发展。近几年高新区内商品房市场的供应量和消化量双双持续走高，带动了区域市场的活跃和氛围的形成，使其成为新乡市房地产市场代表区域。有效支撑和推进了新乡房产市场的成熟。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网区域内市场存量不足，近期新飞大道两侧高层更加稀缺。伴随着政府重心转移和区域市场阶段开发的告一段落。目前，区域市场内的产品市场存量不足。具体体现在：新盘供应量衔接不上，老盘开发接近尾声。市场面上多层仍旧有存量，但余量不足。高层稀缺，新飞大道两层更是出现高层空白。3.区域内产品形态丰富，多层依旧为市场主流，高层、小高层暂露头角。目前，区域内产品形态丰富，多层、小高层、高层和别墅以及单位自建房，呈现出“乱花渐与迷人眼”的形象。但总体来说，多层仍为市场市场主流，高层和小高层暂露头角，从长远角度来看，将成为区域未来发展趋势。二市场·扫描《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网市场销售价格稳步提升，上涨幅度和空间，较市中心和新区有一定差距。区域内楼盘市场价格近年来也随着整体市场的发展和区域开发的成熟也逐步增长，呈现出逐年稳步提升的现状。目前，区域内多层均价基本维持在2000元/㎡，高层均价基本在2200元/平米。在均价高度方面，与市中心楼盘价格有一定的差距；在上涨幅度和未来上涨空间方面，与新区楼盘有一定差距。6.目标客群来源渠道相对稳定。该区域目标客户群体来源渠道总体来说，相对稳定。具有一定的固定性和区域性。通常以区域内居民、区域内大型企事业单位职工、区域内私营业主以及区域投资客等。二市场·扫描《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网区域竞争对手近况二市场·扫描对手一：建业天鹅堡建筑形态高层、小高层总体量约13万销售均价2800元/㎡销售情况售罄目标客群针对高端客户，以私营业主为主，客户以市区为主，其他区域较少。近况分析：该项目可作为区域内高端项目的标杆，其价格也是本区域的标杆，其目标客群与本项目也有一定的差异化。目前，该项目销售已结束，鉴于其地理位置和建筑形态来说对本项目有一定的参考价值。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网对手二：隆基·金禧园二市场·扫描建筑形态多层、多层带电梯总体量约9。6万销售均价2100元/㎡销售情况90%以上目标客群中档产品，客户主要为区域内企事业单位职工、周边固定居民和新乡县的区域内目标客群。近况分析：此项目产品以多层产品为主，其中有多层带电梯的创新产品。作为区域内中高档楼盘产品的代表。目前销售已进入清盘期，无后续开发量，未来对本项目入市销售影响不大，可作为本项目的参考对象，对项目的价格制定以及目标客群的研究和把控，提供一定的参考依据。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网对手三：青青家园建筑形态多层、小高层总体量约9.3万平米销售均价多层：2100元/㎡小高层：2300元/㎡销售情况三期：90%四期：1.6万平米目标客群中高档产品，目标客群与隆基金禧园的目标客群基本一致。近况分析：产品较为新颖，为高新区目前的代表项目。项目共分为4期开发，目前在售为第3期。目前销售情况良好，3期销售已基本完毕，4期以多层为主，预计在明年推出。该项目4期为多层产品，与本项目产品形态不同。可将其3期作为本项目的参考对象，进行研究。二市场·扫描《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网二市场·扫描NO.3区域市场未来预测区域发展模式将由狂飙式转为平稳式发展模式。政府发展重心的转移和区域发展的初步成熟，为该区域未来的发展放方向奠定了基调：将会向平稳发展的模式转化。未来市场供应量将会有所降低，市场存量相对不足。目前，该区域内主要楼盘销售已基本进入尾期，市场现有存量不足。未来新增楼盘有限，市场供应量会相对降低，而目前市场的刚性需求仍将持续一段时期，市场存量相对不足。高层和小高层将会成为该区域的产品发展趋势。受土地稀缺性和整体发展形势影响，未来高层和小高层将会成为市场主流。区域主力户型将会逐步减弱，向紧凑型和实用性转化。受“国六条”政策和目前宏观发展趋势影响，户型将逐步紧凑。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网二市场·扫描NO.4项目自身SWOT分析S（优势）：w（劣势）：O（机会）：T（风险）：1.紧邻新飞大道的地段优势2.特有小户型的稀缺优势3.公众对该区域的认可优势与周边准现房项目的比较劣势。4.一期现房实景的品牌优势1.新飞大道上高层产品的空白2.区域市场的存量不足3.体量小，“短平快”的操作成功机会较大。4户型较主流户型更紧凑实用。政府发展重心的东移，所带来的潜在影响力。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网定位·支点项目定位突破方向关于定位……..定位是对项目自身潜在的价值进行突破重组和挖掘升华。好的定位等于成功的一半项目定位核心价值定位项目价格定位