XXXX年太原合生紫悦府营销工作汇报

合生紫悦府营销工作汇报目录二、项目本体分析三、推售及货量分析一、太原房地产市场分析四、前期营销工作总结五、开盘前营销工作计划六、视觉展示七、保障要求一太原房地产市场分析（一）宏观角度：房地产市场环境分析（二）微观角度：重点竞争对手分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月新增土地供应面积走势对比（单位：万平米；不含存量）1.太原市近两年土地市场新增供应统计及分析太原市新增土地供应2011年1-9月同比2010年1-9月上涨72.43%；政府加大土地供给主要为了缓解房地产市场产品供不应求引起的房价上涨，试图增加未来市场产品供给，同时新增大量经济适用房建设用地。（一）宏观角度：房地产市场环境分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月土地成交面积走势对比（单位：万平米）太原市土地成交面积2011年1-9月同比2010年1-9月下降39%；其原因主要为2011年因限购令等因素影响，房地产整体市场较为低迷，对开发商资金链造成冲击，影响开发商拿地信心与能力。2.太原市近两年土地市场成交统计及分析（一）宏观角度：房地产市场环境分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月新增商品房市场供应面积走势（单位：万平米；不含存量）太原市商品房市场供应面积2011年1月-9月同比2010年1月-9月上升59%；其原因主要为2010年产品存量较大以及2011年开发商为了回笼资金等增大了产品放量。3.太原市近两年商品房市场新增供应统计及分析（一）宏观角度：房地产市场环境分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月商品房市场成交面积走势（单位：万平米）太原市商品房市场成交面积2011年1—9月同比2010年1—9月上涨39.6%；其原因首先为2011年市场上入市产品放量较大，太原市非一线城市，受限购令等因素影响相对较小。4.太原市近两年商品房市场成交统计及分析（一）宏观角度：房地产市场环境分析5.供求关系走势2010-2011年太原市商品房市场供求关系走势基本保持供求平衡的状态，市场发展态势良好，太原房地产市场处于一个稳中求发展的机遇之下。注：数据来源于思源太原市场监测2011年2月末太原限购令发布，4月推盘量归0，形成市场成交量急剧反弹的现象。2011年9月，根据“金九银十”传统旺季，开发商加大推货量，达到一年中的最高值，但是消费者观望心态与宏观环境影响，成交量只是略有上浮（一）宏观角度：房地产市场环境分析6.成交均价走势2010-2011年成交价格走势保持平稳递增的态势，自2011年5月开始太原市房地产市场呈现成交均价稳步递增，与成交面积走势出现截然相反的态势，使得太原市场出现了“量跌价升”的现象。（一）宏观角度：房地产市场环境分析2010年9月——2011年9月太原市商品房市场成交均价走势（单位：元/㎡）太原房地产宏观市场特点小结2006年起，一线房企陆续进军太原，统计显示近5年内共推售3.2万套中高端房源，而在未来一年内，将有1.3万套中高端房源面市，竞争强劲，为了占领市场份额，品牌先行。太原市场竞争压力市场进入品牌主导阶段在销售思路上，星河湾、恒大、富力等品牌在销售过程中适应太原市场地域特性和客户特征，采用推广先行的操盘思路，从而取得了良好蓄筹效果。太原市场地域特性2010年-2011年房地产市场：星河湾带动太原2010年高端市场热销，对整体市场均价影响较大。呈现出两个特点：1）商品房成交价低于周边同类城市，形成了“洼地效应”；2）市场秩序较为混乱，品牌房企更受客户青睐。（二）微观角度：重点竞争对手分析高端项目分布示意及slogan【万达公馆】城北；大师匠心，豪奢传承【摩天石】城北；本质高端不动产【万国城MOMA】河西；科技建筑，远见未来【昌盛双喜城】城南；世界晋商的家【星河湾】城南；一个心情盛开的地方【恒大华府】城南；传世大宅，家族荣耀星河湾万达公馆摩天石万国城MOMA昌盛双喜城合生创展紫悦府富力爱丁堡公馆恒大华府茂业天地待售项目在售项目竞品一：2010年销售总额冠军——星河湾太原星河湾是太原高端住宅标杆性项目，创造了销售奇迹，合适的入市时机、高端市场的空白带来的微观环境优势、巨大的品牌效应、优质的产品都为其引爆市场创造了良好的条件。1.在售项目（二）微观角度：重点竞争对手分析星河湾项目基本情况：项目名称星河湾占地面积83780平方米电话7266666建筑面积213639.30平米开发商星河湾地产绿化率48%投资商星河湾地产公摊10%—15%建筑规划设计太原市建筑设计研究院容积率2.55景观规划设计太原市建筑设计研究院销售进度一期尾盘100余套开盘日期第一次2010.8.19交楼期1号园2011.9.30物业管理星河湾物业管理物业费3.00元/平米·月车位数住宅9938泊；商业305泊；学校23泊楼层与楼栋数一期18栋24、25层高层对市场评价限购令对本案的销售有促进作用付款方式一次性/按揭施工进度一期全部封顶,其中1号园9月底交房,2号园正在做外立面装饰.（二）微观角度：重点竞争对手分析星河湾项目2010年热销原因分析：从市场角度分析：原因一：国家宏观环境角度2011年国家出台了严厉的房地产调控政策，对行业造成了强大的冲击，但是也促使消费者消费模式由“多买”向“精买”的转变。而星河湾作为高端项目中精品项目，在限购的情况下，成为高端置业客户的首选。原因二：太原房地产市场环境角度星河湾强大的品牌号召力与优质的产品，成为太原市房地产高端项目细分市场中具有绝对竞争优势地位的产品。（二）微观角度：重点竞争对手分析星河湾项目2010年热销原因分析：（二）微观角度：重点竞争对手分析从项目自身角度分析：原因一：星河湾品牌号召力星河湾作为全国知名豪宅运营商，其名声深得客户认可，在整个太原星河湾的销售过程中，存在很大一部分省外客户即星河湾项目老业主。原因二：星河湾产品实力星河湾的产品无论从户型、装修、物业、配套等都处于全国前列，其销售过程中实景销售的模式及产品自身的精心打造让客户为之震动。原因三：成功的线下营销星河湾进驻太原的销售模式一改太原整个市场坐销的营销模式，辅之以行销的模式，并通过大量的线下客户拓展活动狙击了大量的山西地市客户；同时星河湾在进驻太原前还采用了圈内营销，及大肆在房地产圈内炒作其项目，形成了很好的市场口碑。竞品二：2011年1到10月成交金额冠军——万国城MOMA当代节能置业股份有限公司以房地产为主业，进行相关产业多元化发展的投资集团，创始于1995年，注册资金2亿元，现有员工800多人，其中科技研发人员80多人，是国内最大的建筑节能型企业。（二）微观角度：重点竞争对手分析万国城MOMA项目基本情况项目名称万国城MOMA占地面积12.4495公顷电话[phone]建筑面积52.3万平方米开发商山西当代红华置业有限公司绿化率60%投资商山西当代红华置业有限公司公摊15-20%建筑规划设计中外园林建设有限公司容积率3.86承建商北京建工总户数一期885户，三期19#楼276户地理位置万柏林长风西街16号丽华大酒店斜对面本期户数276景观规划设计中外园林建设有限公司销售进度截至目前，一期售罄，三期19#楼销售90%电梯费——开盘日期2010-11-28、2011-7-23物业费2.00元/平米·月（二）微观角度：重点竞争对手分析万国城MOMA项目2011年热销原因分析：从市场角度分析：原因一：国家宏观环境角度2011年全国房地产市场国家宏观调控从行政手段出发，对整个市场的冲击力度非常大，但由于国家宏观调控主要在商品住宅上，而万国城MOMA商业用地的性质，导致其不限购。原因二：太原房地产市场环境角度2011年太原房地产市场，尤其是高端豪宅市场受限购令等国家行政手段调控的影响，各大项目销售骤降，而其商业用地的性质，为其脱离了限购令的束缚。（二）微观角度：重点竞争对手分析从项目自身角度分析：原因一：万国城产品实力万国城MOMA借助其科技住宅的理念，以及2011年度所推bc公寓酒店式服务的产品性质让其赢得了大批客户；同时，万国城借助其地段优势——唯一长风文化商务区内公寓产品，加之2011中博会的举办，客户非常看好其升值潜力，投资客户蜂拥而至。原因二：成功的线下营销万国城MOMA在少量的线上媒体推广下，借助非常成功的线下联动活动，让其在2011年的市场中非常抢眼，同时在维护客户关系，挖掘来客户的购买力上，也是其成功热销的原因之一。万国城MOMA项目2011年热销原因分析：（二）微观角度：重点竞争对手分析项目名称万达公馆占地面积373335.20平方米电话3177777/3188888建筑面积150万平方米开发商大连万达集团股份有限公司绿化率30%投资商大连万达集团股份有限公司地理位置杏花岭解放北路与北大街交汇处龙潭公园东建筑规划设计太原市建筑设计研究院容积率3.67承建商中国建筑第二工程局有限公司景观规划设计太原市建筑设计研究院销售进度一期及二期B1组团推售完毕，二期B2组团现推3#/4#现已开盘，截止现在销售38套。竞品三：万达公馆万达公馆独特卖点重点突出地段价值湖景价值中国商业地产第一品牌城市综合体配套概念（二）微观角度：重点竞争对手分析竞品四：摩天石项目名称摩天石占地面积5.6万平方米电话6977777/6979999建筑面积23.13万平米开发商山西君联房地产开发有限公司绿化率46.77%投资商山西君联房地产开发有限公司建筑规划设计德国欧亚瑟容积率4.13承建商歌山建设集团有限公司总户数318地理位置万柏林滨河西路滨河体育中心东门(滨河西路51号)交房标准半精装景观规划设计德国欧亚瑟销售进度一期尾房十几套，二期销售率为80%，三期未销售汾河一线景观独特的产品设计（室内7米挑空花园）超五星级酒店太原最高建筑摩天石独特卖点（二）微观角度：重点竞争对手分析竞品五：昌盛双喜城项目名称昌盛双喜城占地面积106667万平（156亩）电话[phone]建筑面积48万平方米开发商山西大唐双喜置业有限公司绿化率40%投资商中国昌盛容积率3.87景观规划设计海南京创国际建筑设计研究有限公司销售进度一期尾房近百套3公馆蓄客中，预计年底开盘（小面积蓄客，大面积直售）地理位置小店亲贤北街9号（亲贤街和并州路交汇处）销售价格精装16000元/㎡，小户型15000元/㎡，大户型20000元/㎡折后18000元/㎡开盘日期2009-8-28建筑实体呈现亲贤北街地段价值装修奢华概念昌盛双喜城独特卖点（二）微观角度：重点竞争对手分析竞品六：恒大华府恒大华府独特卖点顶级奢华精装概念恒大地产山西市场影响力凡尔赛宫皇家园林（二）微观角度：重点竞争对手分析项目名称恒大华府占地面积266亩电话7978888建筑面积48万平米开发商太原俊景房地产开发有限公司绿化率48%投资商恒大地产集团太原有限公司物业公司金碧物业容积率4.13承建商中铁建设集团有限公司总户数1393地理位置小店晋阳街与体育西路交界处交房标准顶级奢华精装景观规划设计——销售进度11月12日盛大开盘当日销售90余套竞品七：富力爱丁堡公馆富力爱丁堡公馆独特卖点富力地产太原市影响力超高绿化率林荫下的公馆奢华精装概念2.待售项目（二）微观角度：重点竞争对手分析项目名称富力爱丁堡公馆占地面积139000平方米电话3032777建筑面积568000平方米开发商太原富力城房地产开发有限公司绿化率55%投资商富力地产集团物业公司待定承建商天力建设建筑设计ACLA（香港）国际景观设计有限公司总户数1393地理位置杏花岭解放北路与胜利街交汇处西北角交房标准精装修景观规划设计KAS凯斯筑景设计有限公司销售进度待售，项目展示阶段竞品八：茂业天地项目名称茂业天地电话6977777/6979999物业地址小店亲贤街与体育路的交汇处，紧邻山西省体育中心占地面积5.6万平方米建筑面积23.13万平米绿化率30%开发商深圳茂业国际控股有限公司产品业态产权建筑面积高档住宅出让157900.37㎡步行街出让7226㎡酒店公寓出让18585.3㎡写字楼出让/租赁83609.27㎡百货自持招商104537.51㎡购物