X年长沙热销楼盘分析-湘江世纪城

用心构筑美好生活2019/10/231热销楼盘分析---湘江世纪城旭辉集团营销管理部2008年11月用心构筑美好生活2019/10/232项目总评湘江世纪城在2008年长沙房地产市场一片低迷的大环境下，无论是销售情况，还是社会影响力，都成为了长沙房地产市场一大亮点。项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积高达400万平方米；项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提升项目的档次；户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主，户型设计合理，大量采用拐角阳台、户内飘窗、户内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化；销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。后期销售平稳，平均月销量高达44万平方米；价格：价格定位准确，低价入市，吸引到了较多关注。营销推广：推广力度较大，仅开盘后三个月，共投入广告费用800万人民币；用心构筑美好生活2019/10/233第一部分销售情况简述第二部分第三部分第四部分产品情况分析可比项目分析营销推广分析用心构筑美好生活2019/10/234产品情况分析第一部分用心构筑美好生活2019/10/235第一部分产品情况分析——项目简介湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的综合社区。湘江世纪城位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江流水由南向北，浏阳河、捞刀河自东而西，三面环水的绝佳格局。湘江世纪城紧邻的滨江文化园（两馆一厅），是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。用心构筑美好生活2019/10/236第一部分产品情况分析——项目简介开发商湖南湘水雅境房地产开发有限公司项目地址长沙市开福区五合垸占地面积675799㎡总建面积4000000㎡总栋数114总套数22000套建筑类型高层、裙楼建筑结构框剪容积率3.5绿化率60%建筑密度10.98%车位比1：1物业代理世纪金源物业管理有限公司开盘时间2008年6月27日预计推广周期3年用心构筑美好生活2019/10/237第一部分产品情况分析——项目简介配套设施教学配套湘江世纪城内有6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全程引进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教育理念。商业配套6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱写一幅商业繁华的大篇章。休闲配套世纪金源集团将投入数十亿巨资建设一个面积约为20万平米的大型购物中心，集数万种商品、数十种业态、集购物休闲餐饮娱乐运动等潮流元素于一体，创造属于长沙人的世界级购物天堂。用心构筑美好生活2019/10/238第一部分产品情况分析——项目周边情况政府机关：开福区政府休闲配套：新河三角洲（两馆一厅）商业配套：五家岭商圈、四方坪商圈医疗配套：湘雅医学院交通配套：汽车北站用心构筑美好生活2019/10/239第一部分产品情况分析——户型配比一期共有房源6120户：两房两厅一卫（90㎡-100㎡）1680户；三房两厅一卫（125㎡-135㎡）1440户；三房两厅两卫（135㎡-145㎡）1470户；三房两厅两卫（145㎡-160㎡）180户；四房两厅两卫（145㎡-155㎡）900户；四房两厅两卫（155㎡-165㎡）90户；四房两厅两卫（165㎡-175㎡）180户；四房两厅三卫（175㎡-185㎡）120户；五房两厅三卫（205.71㎡）60户。五房1%三房51%四房21%两房27%用心构筑美好生活2019/10/2310第一部分产品情况分析——户型分析经济两房90.79㎡一梯两户,板式结构.动静分区,干湿分区.主卧客厅朝南.双飘窗设计.独立工作间.南向大阳台.用心构筑美好生活2019/10/2311第一部分产品情况分析——户型分析标准三房137.66㎡一梯两户,南北通透.12㎡超大入户花园.主卧客厅朝南.双向飘窗设计.主卧独立卫生间.南向大阳台.用心构筑美好生活2019/10/2312第一部分产品情况分析——户型分析大气三房156.71㎡一梯两户,南北通透.12㎡超大入户花园.11.5㎡阳光户内花园步入式衣柜.独立主卧卫生间.客厅超宽观景窗.用心构筑美好生活2019/10/2313第一部分产品情况分析——户型分析舒适四房168.48㎡一梯两户,南北通透.8㎡阳光入户花园.客厅、主卧、书房朝南.独立主卧卫生间.客厅超宽观景阳台.用心构筑美好生活2019/10/2314项目规模两馆一厅湘江自然景观通路设计户型设计品牌湘江世纪城第一部分产品情况分析——产品亮点用心构筑美好生活2019/10/2315第一部分产品情况分析——产品亮点开发商品牌：世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集团，目前在中国大陆已投资1000多亿元人民币，集团以“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营矿业开发、物业管理”为六大支柱产业.在2007年“中国房地产业排行榜”中名列第5位，具备中国房地产开发一级资质.到目前为止，世纪金源集团房地产总开发面积为1000万平方米，为改善市民居住环境和城市基础配套设施的建设做出了突出贡献。在福州、南昌、北京、重庆、昆明等地留下了许多经典之作。所得荣誉：2007“中国服务业企业排行榜”中第120位2007“中国房地产业排行榜”中第5位2006城市建设杰出贡献奖用心构筑美好生活2019/10/2316第一部分产品情况分析——产品亮点规模：超大型复合型地产项目占地面积约100万平米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住居民数量约为6万人。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。用心构筑美好生活2019/10/2317第一部分产品情况分析——产品亮点自然景观：三面环水全览江景位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江流水由南向北，浏阳河、捞刀河自东而西，形成三面环水的绝佳格局。用心构筑美好生活2019/10/2318第一部分产品情况分析——产品亮点市政配套：两馆一厅项目所属区域为捞霞组团。湘江世纪城紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆区。用心构筑美好生活2019/10/2319第一部分产品情况分析——产品亮点通路设计：全城人车分流首创中国独一无二的“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流，创建人居环境的典范社区。整个地下层、近百万平米的面积全部架空，设置市政交通层和地下车库，将车流全部导入到地下，除了必要时的消防车外，在地面上根本见不到任何机动车辆。用心构筑美好生活2019/10/2320第一部分产品情况分析——产品亮点园林绿化：独享湘江风光带湘江世纪城精心打造这片瑰丽的风景、创造最具特色的湘江风景，强调湘江风光带的文化内涵，作为湘江世纪城的天然私享花园，将所属的湘江风光带设计为怀古惜今（精品开放式公园园区）、缤纷四季（精品花木景区）、渐行渐悟（自然风格景区）三大景区，多角度体现湖湘文化的精彩。用心构筑美好生活2019/10/2321第一部分产品情况分析——产品亮点户型设计：户户尽揽湘江美景建筑户型设计秉承以人为本的原则，精心雕琢每一寸空间。在各项功能分区明晰的前提下，考虑不同所需，保证室内空间的精确度，全面满足购房人需求。湘江世纪城户型南北通透、户户朝阳、户型方正无浪费面积，住宅为23-33层的南北向板楼结构设计，绝大部分住宅还设置私家入户花园，充分保证多方向采光及观景;大部分楼座还设置观光电梯，让业主尽揽湘江美景。用心构筑美好生活2019/10/2322销售情况分析第二部分用心构筑美好生活2019/10/2323第二部分销售情况分析——房源情况0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月一期二期三期从2008年4月首次开盘至今，共开盘三次，共推出房源约3000套。其中：一期于2008年4月开盘，至2008年7月销售量已达到90%以上；二期于2008年6月开盘，至2008年10月销售量达到90%以上；三期于2008年9月开盘，至今销售量已达到60%。从开盘至今总体销售量约为2550套。（数据截至至08年11月20日）1500套1000套500套用心构筑美好生活2019/10/2324第二部分销售情况分析——房型去化分析已售房源中，90㎡-100㎡两房和125㎡-135㎡三房为主要去化房型，选择此类房型的客户基本以首次置业和改善型购房动机的客户为主。6%7%39%14%34%90-100125-135135-145145-160160+用心构筑美好生活2019/10/2325第二部分销售情况分析——销售情况价格走势：08年4月底一期开盘价为3900元/㎡，到7月一直呈逐步上涨的态势，直到8月有轻微下滑。至今价格走势较平稳。400605350159142146271445043004150390044004500450001002003004005006007004月5月6月7月8月9月10月36003700380039004000410042004300440045004600销售套数销售均价成交情况：从08年4月开盘和5月，周销量一直为长沙商品房全市销量榜首位。6月过后，月销量相对平稳，一直保持在长沙商品房全市销售榜前10的位置。销售回款：从08年4月开盘至今，项目总销售面积高达31万平方米，总计回款约为8亿元人民币。（数据截至至08年11月20日）用心构筑美好生活2019/10/2326目前销售现状：现在价格分三个档次，最东面靠湘江北路价格最低3900元/平米起，均价约为4100元/平米；中间位置均价4500-4800左右，视景观不同价格不同；靠江的江景房最高价6200元/平米，最低5500元/平米。11月20日一期开始交房。目前每天销售大厅客户来访约60批次。第二部分销售情况分析——销售情况用心构筑美好生活2019/10/2327第二部分销售情况分析——营销节点分析1.蓄客期：由于项目蓄客户期已处于长沙房地产市场整体下滑的阶段，因此在开盘前并没有进行广告推广，只是通过多家单位的走访，邀请到了开福区政府、高支队等多家单位的团购客户。2.展示期：项目工程进度较快，开盘前已有20栋封顶，样板园林和样板房也陆续开放，配合其开盘后的大量广告投放，较好的体现出了开发商的实力以及项目的规模。3.开盘期：一期开盘，较好的把握住了团购客户，1500套房源中，在4-5月销售量已达到1000套，其中80%为团购客户，成交均价仅为3600元/㎡。4.强销期：紧接着6月又推出房源1000套，并同时投放大量以项目热销为诉求点的大版报广，吸引客户上门来访，达到了较好的效果。5.持销期：7月后，项目进入持销期，销售量有所下滑，项目适当的减少了报纸广告的投放，采用了多种广告的投放方式，但效果一般。6.10月，项目再次采用了团购的方式销售，对滨江小学等多家单位进行走访，邀请到了大量的团购客户，优惠力度加大，最大折扣达7.8折。得到了较好的效果，当月成交量上升85%。用心构筑美好生活2019/10/2328销售推广手法评价：1、开盘氛围营造：大气势，造城；树立大品牌开发形象；2、延期预售实力表现：一期开盘时已经有20栋封顶；3、一期大量团购客户，人气造势比较成功：一期以3600元/平米低价团购，积聚不少购房人气；4、区位优势、板块优势：三面临江，临开福区政府、汽车北站，交通区位优势比较明显，板块造势也较为成功，两馆一厅的建设也给该板块带来不少机会与关注。5、价格定位