伟业顾问郑州鑫苑逸品香山营销推广执行

偉業顧問B·A·Consulting商战无序，策划先行此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！偉業顧問B·A·Consulting【鑫苑·逸品香山】二期营销推广执行方案伟业顾问2010.11报告整体思路第一部分：项目团队组织架构及简历第二部分：一期年前销售措施第三部分：二期周边市场分析第四部分：二期项目价格第五部分：二期推广计划第六部分：二期推广预算逸品香山2期人员架构表：共25人策划经理：郭斌销售经理：付耀辉销售主管2名销售助理1名置业顾问15名外部业务支持专家智囊团国内外知名设计师、分析师团队，为项目出谋划策为项目提供海量客户资源及分销、推广渠道为项目提供高端客户资源及异地分销、推广渠道运营管理中心营销策划中心市场研究中心内部业务支持为项目成功运营提供人员、资源、数据平台保障为项目制定核心运作策略，独立于执行团队外策略保障为项目提供高端客户资源顾问公司为项目提供产品方面的技术支持。伟业执行团队人员策划主管潘冲客服专员1名营销总监：李海民策划主管薛亚博项目总支持：郑州公司总经理：孟珈亦郑州公司常务副总经理：李鹏飞伟业执行团队人员基本介绍：10年房地产从业经历，多次成功操作项目实现热销，擅长营销组织，把握营销节奏及销售团队管理；操作项目：郑州21世纪居住社区、郑州中凯城市之光、北京亚运新新家园、亿城碧水云天颐园、亿城西山华府、国兴观湖国际、北京龙湾别墅、领秀新硅谷、贵阳中国铁建国际城、鑫苑景园。10营销总监：李海民基本介绍：10年案场操作经验，操作不同业态项目，并具有独到的案场管理经验；很强客户谈判与掌控能力；操作项目：江城、伟业硒岸、如果爱、芝华室、开封东方花园、鹤壁滨水兰庭、安阳中华学府、天下城、新郑名苑、嘉禾芙蓉园、中央文苑；销售经理：付耀辉基本介绍：4年房地产从业经历，具有扎实的策略基础，善于策略把控、优化资源，执行力较强，具备多种类型物业操盘经验。操作项目：北京原乡美利坚、居易龙泊圣地、居易五云山、远大理想城、逸品香山1期；策划经理：郭斌目标回顾—伟业销售业绩2010年1月-10月，伟业销售业绩一览表2010年1月-10月份伟业共完成销售额1.65亿，完成总任务106%双代期间：2010年4月份-10月份完成1.07亿，完成总任务110%0200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1-10月0%50%100%150%200%250%任务实际完成完成比例　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1-10月任务20001800200017502500175010507501000100015600实际完成14981182314035891954112211071183760101616551完成比例75%66%157%205%78%64%105%158%76%102%106%报告整体思路第一部分：项目团队组织架构及简历第二部分：一期年前销售措施第三部分：二期周边市场分析第四部分：二期项目价格第五部分：二期推广计划第六部分：二期推广预算年前一期销售措施===房源梳理======套数面积金额套数面积金额/万套数面积计划金额/万五房182268552029344911502230616012378632454942810705八层7106248833868026871062495337068410000商铺875042551473995725142613468230246829012717合计979943855967621589178731552332687862701771823422逸品香山1期房源及销售情况一览表一期总量已销售可售项目共计979套，累计签约916套，金额5.2亿元，套销售率94%；项目共计94385平米，签约87315平米，面积销售率93%；五层共计182套，签约150套，销售率82%。洋房累计均价7178元/㎡；八层共计710套，签约710套，销售率100%。高层实现均价元5394/㎡；商业共计87套，签约57套，销售率65.5%。商业实现均价10395元/㎡；2010年项目整盘总销完成95%，11月-12月目标完成4000万截止11月11日，项目房源梳理明细表：年前一期销售措施===10月份成交分析渠道来电来访成交费用短信34713143.6万户外865826万社区拓展2959130.9万搜房网241912.5万营销活动122820专业市场派单526120.510月成交客户渠道分析050100150200250300350400短信户外社区拓展搜房网营销活动专业市场派单02468101214来电来访成交10月份共成交24套洋房，其中成交最高的渠道为社区拓展与短信；11月—12月营销推广重点渠道：1、加大社区巡展力度，突出老业主优惠政策。2、市区低密度二手房经纪人拓展执行；3、在短信投放加入老业主购房特别优惠政策；一期洋房销售策略高度：抗通胀、投资增值、企业避税渠道：二手房、老业主、房管局数据销售：强化说辞、投资白皮书、提升老带新力度年前一期销售措施===岁末鑫苑老业主感恩回馈月---三盘联动【活动目的】：为促进目前香山、景园、现代城的项目销售，解决剩余洋房滞销难点，提高老业主与推荐成交的比例，保障下阶段任务的顺利完成；【活动时间】：11月15日—12月15日【参与楼盘】：鑫苑逸品香山、鑫苑景园、鑫苑现代城【参与对象】：鑫苑所有项目老业主【活动主题】：感恩有你，鑫苑业主全城总动员！【业主权益卡】：（1）、此卡仅限于购买鑫苑置业郑州在售项目有效（项目开盘除外）；（2）、购买每套单位仅限使用一张；（3）、业主推荐亲友凭此卡可享受购房优惠，香山景园10000万元，现代城优惠1000元；（优惠不可叠加）；（4）、业主介绍新客户购房成功后，业主享受推介人奖励；（5）、最终解释权归鑫苑置业有限公司；报告整体思路第一部分：项目团队组织架构及简历第二部分：一期年前销售措施第三部分：二期周边市场分析第四部分：二期项目价格第五部分：二期推广计划第六部分：二期推广预算本案项目周边市场分析•逸品香山二期推出的高层产品的类似产品，除怡丰森林湖在北区北段外，其他如琥珀名城、罗马假日、金蓝湾、普罗旺世均分布在北区南段。罗马假日怡丰森林湖琥珀名城金蓝湾普罗旺世项目周边市场分析项目名称怡丰森林湖普罗旺世金蓝湾罗马假日琥珀名城示意图项目位置惠济天河路北段金水区国基路与索凌路惠济金杯路与银河路金水区郑州市花园路与北环金水区花园路与国基路物业形态联排别墅、花园洋房、小高层别墅、多层、小高层、高层小高层，多层高层多层、小高层、高层总建面（万㎡）50130162135容积率1.051.53.452.812.3成交均价（元）60007000620065005800•从区域在售项目看，周边同类高层项目以80-90㎡两房为主，位置优越、交通便捷和配套完善是主要卖点，均价为5800-6500元/㎡；•北区北端项目高层产品较少，怡丰森林湖的为多层洋房产品，价格在6000元/㎡；报告整体思路第一部分：项目团队组织架构及简历第二部分：一期年前销售措施第三部分：二期周边市场分析第四部分：二期项目价格第五部分：二期推广计划第六部分：二期推广预算项目价格：===蓝海曲线分析======序号加权因素权重系数得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值1开发商品牌5%100.540.240.270.35100.52项目位置20%61.261.261.220.461.23道路交通15%91.3591.3591.3540.660.94产品品质20%61.251515161.25项目规模5%90.4580.490.4590.4580.46园林景观5%60.340.240.280.450.257周边配套10%60.660.660.620.250.58周边环境10%80.880.870.71011019社区配套5%70.3570.3570.3550.2550.2510社区成熟度5%80.470.35100.550.2560.3100%757.15646.45676.55574.90676.50逸品香山加权值和（X）普罗旺世金蓝湾琥珀名城森林湖楼盘名称加权值和（X）市场均价(P)权重系数(Q)A普罗旺世7.15700040%B金蓝湾6.45620030%C琥珀名城6.55580015%D森林湖4.90600015%E逸品香山6.505548100%根据周边交通配套强与本项目的同类产品进行价格体系分析，本项目实际价格测算为5548元/平；竞争项目的选定：近郊项目中设置小高层及高层物业较少，主要是普罗旺世、森林湖、金蓝湾、琥珀名城等少量物业。===价格对比======建议本项目首推小高层均价为6200元/㎡；1、本项目实际测算价格5548元/平；2、轨道交通与田园生活前景描述；价值包装提升300元/平；3、鑫苑品牌价值再梳理；价值提升200元/平；项目价格4、伟业团队执行力，价值提升100元/平；项目价格根据逸品香山一期年涨幅40%，编制二期销售计划；认筹开盘15层小高层总计12日1月2月3月4月5月6月7月8月9月价格涨幅（%）40%5%0%2%2%5%3%3%3%高层均价（元）7500620063006300642665556882708973017520面积去化（%）100%15%8%3%3%5%10%5%4%5%高层面积（㎡）11538617308923134623462576911539576946155769高层总销（元）8653974751073092875815471021808016222441773781510079411711408970313369915443387660认筹开盘8层洋层总计11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月价格涨幅（%）40%6%0%5%3%高层均价（元）850075007950795083488598面积去化（%）100%10%6%4%4%8%高层面积（㎡）7631976324579305330536106高层总销（元）6487118405723928036404182242694552548292752494831·商业总计11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月价格涨幅（%）40%商业均价（元）19000面积去化（%）100%商业面积（㎡）4544高层总销（元）863360002011年2011年2011年全盘价格涨幅（%）面积去化（%）全盘面积（㎡）全盘均价（元）全盘总销（元）40%100%19624983501600445315报告整体思路第一部分：项目团队组织架构及简历第二部分：一期年前销售措施第三部分：二期周边市场分析第四部分：二期项目价格第五部分：二期推广计划第六部分：二期推广预算地铁-----是逸品香山最本质的购买理由……逸品香山客户购房范围扩大拉动物业快速升值减少时间成本关键词：扩大城市生活半径……地铁---将改变鑫苑逸品香山香山关键词：轨道改变生活、繁华与静谧切换、年轻人温馨的小家核心价值===二期项目定位======鑫苑地产-----全球首席轨道示范社区地铁口、低总价、创新户型、别墅环境氛围核心价值全球首席轨道示范社区---要实现什么？北区轨道示范区：通过轨道实现北区快速发展繁荣；2期业主轨道示范区：轻松实现客户都市与田园生活模式的切换；鑫苑逸品香山轨道示范区不仅仅是一个地产项目，更是引领郑州北区轨道生活方式的开创者；核心价值核心价值【品牌定位】【核心价值】鑫苑地产—全球首席轨道示范社区地铁口、低总价、创新户型、别墅环境氛围【推广主题】15分钟我与城市保持的距离鑫苑逸品香山2期【配套阐释】别墅区景观配套，享受宁静的生活；地铁口交通便利，15分钟到达市区；社区一站式商业街区，幼儿园、游泳馆、私家会所；地铁改变生活：生活工作更