关于明码标价对商品房销售的影响

明码标价售房的影响品牌营销部策划中心2011年3月23日一、政策内容二、影响分析三、执行评估及我司建议政策内容33月16日，发改委发布了《商品房销售明码标价规定》；主要内容如下：自2011年5月起，所有新建商品房销售均需公开标示商品房价格，相关收费及影响商品房价格的其它因素；二手房参照执行；明码标价实行“一套一标”，按单价计算的，还应标明单价；对其它影响价格的因素也应该进行公示，如项目基本情况，五证，楼盘基础设置配套情况，当期销售房源的情况及销售状态、优惠及折扣等；对已经销售的房源，也应该进行标示，如果同时标示价格，应当标示已售房源的实际成交价格；开发企业不得加价销售商品房，且不得收取未予标明的费用；对于取得销售条件的房源，开发企业需一次性公开全部销售房源，且明码标价；执行计划时间：2011年5月1日；主管机构：各级政府价格主管部门4明码标价，“一套一标”：目前，行业内在商品房销售时，没有标明价格，及各种费用、折扣等的情况非常普遍；开发企业可以根据需要随时调整价格，但是消费者的知情权得不到保障，实际上是由于监管不力，开发企业利用信息不对称谋取商业利益的方式，有违法嫌疑；在市场向好的时候，不明码标价，会造成开发企业随时调整价格，不受任何约束，这个整个市场的价格“疯涨”提供了条件；在市场向下的时候，开发企业可以灵活而随意利用折扣，误导消费者，损害消费者权益；因此明码标价，“一套一标”，可以有效规范行业行为，对商品房价格过度上涨有一定抑制作用；政策影响5明码标价，“一套一标”：明码标价，“一套一标”可以很好的保障消费者的权益；避免开发企业宣传的“均价”“起价”等吸引客户，制造热销假象；对开发企业的营销能力提出了更高的要求，如果定价过低，会导致商业利益受损，如果定价过高，则销售难度加大，因此开发企业的营销管理需要更加精细化，才能取得平衡；政策影响6政策影响未经重新备案审核，不得加价销售：标示的价格为备案价格，如果开发企业要加价销售，需要重新备案价格；这给开发企业加价设置了制度障碍；可以在一定程度上抑制价格的过快上涨；对开发企业的影响：如果定价过低，想通过调整价格的方式来提高利润率，将变得越来越困难；如果定价过高，则只能通过较多的折扣和优惠甚至是降价的方式销售，这给项目的后续销售、客户满意度、企业品牌等会造成一定程度影响；对客户的影响：客户的恐慌性购房的心态会减少，在与开发企业的博弈的格局里变得更主动；7政策影响已销售房源需标示成交价格：如果已售同类房源成交价格相对低，则对目前销售造成影响，客户会有抗性；如果已售同类房源成交价格高于现在同类房源，则客户会清晰知道项目在降价，目前很多项目的价格小调都是通过优惠等间接的隐秘的方式进行，这也会造成客户的观望心理，阻碍成交，除非现在的价格足够低，但这会损害开发企业的利益；如果这一条落实的话，对现场销售的压力很大，客户投诉很有可能会增多；8政策影响一次性公开全部房源，且明码标价：目前很多项目都是采取小批量，多批次的方式销售，一方面营造供不应求的销售态势，一方面通过这种方式不断调整价格，实现更高的价格；一次性公开全部房源，且明码标价，将会使得，供应要求的销售态势很难达到，客户不会那么恐慌，而且后续调整价格难度加大，对抑制价格上涨有一定作用；9政策影响-小结可以一定程度上抑制房价的上涨：开发企业涨价有了制度的障碍；可以有效保护消费者的权益；可以有效减少客户纠纷及客户投诉；但某些措施短期内可能会增加客户投诉，如公示已售房源价格；客户在与开发企业的博弈过程中能力增强；开发企业很难再利用信息不对称营造供不应求的现象，让客户恐慌；对开发商的营销能力提出了更高的要求；整体上看，有利于行业的规范和健康发展。10明码标价不是新出台政策，之前已经有多次明确的制度及法律文件出台：1982年，国家把明码实价作为行业基本制度；1985年，明码实价普遍推行；1987年，国家发布明码实价管理条例，不明码实价属于违法；1990年，国家发布关于商品实施明码实价的规定；1994年2月25日，印发关于商品明码实价的规定；1998年5月1日，第一次以法律形式规定卖家明码实价的义务。但是在房地产行业，尤其是商品房买卖领域，抑制执行的不好；究其根本，违规成本低、执行不彻底、监管不到位，是明码标价一直以来难落实的主要原因；之前监管均有房管部门执行，本次将物价管理部门纳入商品房销售环节，增加了监管的力度；但从以往经验看，已经执行的难度看，本次政策的执行的可持续性、一致性、落实的程度都不乐观。执行评估11我司多数项目在销售过程中也为明码标价，且有些项目在销售中有违规嫌疑，：部分项目无预售证及开盘；有项目无预售证即收取定金；严重的捂盘惜售行为可能也有。作为一家品牌央企；我司个项目在销售过程中需向客户提供诚信、规范的服务，因此建议我司个项目在综合法规及各城市行业特点的基础上，尽可能按照诚信、规范的方式销售房屋；各子公司个项目营销管理需更加精细和专业，精确把握市场及客户情况，作出最佳的销售方案。对我司个项目建议THANKYOU!