房型设计——房地产营销的关键

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房型设计——房地产营销的关键房产销售业绩的好坏，建筑物本身的设计占有很大因素。经过十分严峻的市场博杀之后，发展商们开始意识到，营销策略的第一步应该从规划设计开始。纵观97年房地产市场，倍受欢迎的住宅商品房在设计上往往有以下三个特征。一、每个房间的大小形状合适，功能安置得当随着人们生活水平的提高，房间功能的划分也越来越细。现在，一套最基本的标准套房应该是由卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台所组成。按照《住宅建筑设计标准》，各类功能房间的净面积不得低于以下规定：主卧室12平方米；双人卧室9平方米；单人卧室6平方米。起居室12平方米。厨房：三房5.0平方米；二房4.5平方米；一房4.0平方米。卫生间：3.5平方米因为受房屋总价的限制，大部分消费者对大面积的的房屋很少问津，发展商也意识到大面积的单元不好销，所以新近推出的房屋，多半是略高于国家最低标准线上的精细拿捏。由于房间的面积相对偏小，因此在房型的设计上，首先是房间的格局要求特别方正。对大房间来讲，格局方正往往很呆板，不规则的房间反而富于变化，然而，对经济型的小房间来说，不规则的格局则显得很局促，放上家具，布置就更难。除了大小合适、格局方正这一共同要求以外，各功能房间各自的独特要求也是房型设计的关键。对卧室而言，采光、隐蔽是最必要的，至于朝南，主卧室外，一般也不太苛求；对于厨房和卫生间，通风则是最必要的，而且最好是自然通风，如果没有办法，也一定要设置通风竖井，否则的话，居家品质就很受影响。厨卫最好还要求能够采光，采光好的厨卫通风一般也没问题。另外，好的厨房设计往往还带有一个小阳台，便于有些家庭什物的放置和晾晒；至于起居室，朝南和采光应该是最必要的，作为家庭的活动中心，充满阳光的温馨空间是相互沟通的纽带，是家庭和睦的标志；最后是阳台，有不少人喜欢将它封掉，发展商为多计算建筑面积，也一股脑儿的将它封掉。其实，空间不大的阳台是都市人接触自然的唯一私人领地，除非是临路的房间，一般没有封掉的理由。凭栏远眺，都市的晨曦将给予您无限的遐想。二、每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。实践中，我们总结出这样一些基本原则：起居室中的餐厅部分应该和厨房相连，客厅部分则应该与阳台相接，正门的设置应有一个玄关，以避免一打开房间，外人将您的家居一览无余……然而，各房间搭配组和对起居室最大影响则反映在正门与各房间的房门之间的连线上。正门与各房间的房门之间的连线应该越短越好，越集中越好，这样，可以降低人员的走动对厅房面积的最大侵占和对格局完整性的最大影响。作为一个衡量标准，一个好的厅房至少应该有二面相临的墙是没有门的，因为这样稳定性好而且便于家具的放置。此外，好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和阳台相连的客厅分而不离，相互的空间精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料在不同的时间段可以彼此借用，以增加实际的使用面积。同时，餐厅和客厅之间的无形分割线最好就是正门与各房间的房门之间的连线，以避免走道的另外设置，在客观上造成实际利用面积的下降。三、整栋大楼平面、立面简洁实用，得房率高而不谬。上海人对房型的最后一个关注便是得房率，但大多数人并不知道得房率的高低与建筑物平面、立面的公用空间的安排密切相关。换句话说，购房者对得房率的计较，反映到对设计师的要求，就是以走道为纽带的每套房间的布局，否在不损害各自功能的基础上，更加紧凑合理，更加少的占用公用面积。同一楼层，楼层与楼层之间，整个平面与立面的三维动线简洁流畅，则得房率自然上升。反之，若平面安排不经济不合理，让宝贵的建筑面积浪费在重复叠置的走道里，浪费在不科学安置的设备间里，则得房率必然下降。上海房地产市场出现的蝶型高层，其实就是在兼顾每套单元的功能基础上，又屡创高得房率的典型设计然而，盲目追求高得房率也并非说是好事。譬如，我们最常见的一梯二户的多层住宅，为得到高的得房率，层与层之间的楼梯设置多为二段折叠式，家住六楼人家，单程上下就得爬十二段楼梯，再怎么讲，这也不是一种合理的设计。就得房率而造成设计误区的还有走廊的宽度，高品质住宅的走廊往往给人以宽敞、大度的感觉，不会因由此而损失得房率而觉得不太适合。建筑作为凝固的艺术，内容与形式的完美统一是最高境界。成功的设计所造就的建筑物，不仅在外观造形、内容结构上能给人带来愉快的审美感觉，而且最重要的是在实际使用时，它更能顾及到日常生活的方方面面，并且达到最为经济的建筑成本。市场告诉我们，好的房型设计，应该是大楼的每间房间、每套单元及其搭配组和都能同时满足上述的三项要求，因为以自已辛苦所得购房置业的消费者，对建筑师们的要求是，尽可能的贯彻以使用功能为基础的设计准则。