欧亚山庄初步营销思路

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1广东中原地产代理公司2012年6月25日【不走寻常路】——欧亚山庄2012年下半年营销报告Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010Part1我们看世界Part2我们看自己Part3世界看我们目录——我们处在怎样的市场环境中？——项目理解/项目打造——营销策略/推广部署/推货计划Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010我们看世界Part1——我们处在怎样的市场环境中？Codeofthisreport|4广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结市场环境2011年全年广州十区二市别墅新增供应75.7万平方米，同比去年减少26%；十区二市别墅成交74.6万平方米，同比去年分别减少6%、7%。成交均价14304元/平方米，同比上升23%，幅度较大。供应量正逐年减少，成交价年年递增，市场呈供不应求状态。——数据来源于中原数据库/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2011年别墅供求成交走势供应量（万平方米）成交量（万平方米）均价（元/平方米）Codeofthisreport|52011年广州别墅供应主要分布在花都、番禺、从化、增城等四大板块，成交量也是以四大板块为主，但由于产品类型、城市资源占有差异，别墅价差较大，天河区别墅均价超过5万元/平方米，番禺均价近3万元/平方米，而外围区域如增城、花都、从化均价在1-1.4万/平方米。度假型别墅供应占主导，从化、花都以度假、第二居所为主，增城、番禺则以自住型别墅为主，稀缺性比较突出。市场环境——数据来源于中原数据库广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|6市场环境荔城中心区荔城中心区荔城中心区力源愉苑欧亚山庄迪亚春天尚东紫御中信香樟墅恒大山水城侨建御溪谷金地荔湖城碧桂园凤凰城保利东江首府广悦轩泊爵以荔城为中心，增城的别墅区可分为三大圈层。其中欧亚山庄处在荔城市中心位置，位于百花林水库旁，区域位置及自然环境十分优越。合景誉山国际锦绣御景国际和黄别墅项目广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|7市场环境2011年2月至今荔城别墅成交近350套，目前市场可售货量296套，供求基本平衡，但未来1-2年增城中心区（荔城）供应达997套，供应量较为充足；城区在售别墅项目少，除本项目与尚东紫御外其他都为尾盘销售，城央别墅供应量较少。项目在售户型价格开售时间已售未售待售锦绣半山御景208-240㎡三层联排8300-9600元/㎡（毛坯）2009年8月28日328套21套0套荔城花园275㎡连体和351㎡双拼15000元/㎡二期未知74套2套26套锦绣御景国际160-300㎡双拼和联排14000-26000/㎡（毛坯）2011年2月28日275套29套0套力源愉苑266-330㎡联排10700元/㎡（毛坯）2009年10月36套12套12套尚东紫御412-507㎡双拼16500元/㎡（毛坯）2011年4月8日7套107套74套和记黄埔项目（待售）未知未知未知//约300套欧亚山庄洋房：201，347，439㎡叠加：333，299㎡洋房7300元/㎡叠加12000元/㎡含装修2011年07月01日47套131套（按销控计算）289套合计773套296套701套广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结——数据来源于阳光家缘Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目名称锦绣御景国际尚东紫御欧亚山庄开发商广州市敏捷房地产开发公司尚东地产广州市金圳源置业有限公司地址增城市荔城街府佑路与荔星大道交汇处增城市增城大道168号增城荔城街百花大道23号总占地667000平方米123333平方米170000平方米总建面1150000平方米127000平方米130000平方米货量情况有双拼、四拼、联排，可售21套已售7套，108套可售洋房、叠加别墅、双拼、联排及独栋56洋房，69套叠加别墅（按销控计算）物管公司及管理费广州市群力物业管理有限公司别墅2.5元；非住宅2元广州新中酒尚东物业酒店管理有限公司2.80元/平方米·月广州市顺捷物业管理公司2.00元/平方米·月项目定位坡地雅居生活城央稀缺资源型泛别墅珍藏级·别墅私有圈产品情况208-240㎡三层联排别墅270m²、412㎡、494㎡、507㎡四层双拼200、347㎡洋房333、299㎡叠加别墅客户群50%为本地政府官员，40%为本地生意人或私企业主，10%为周边生意人政府官员及企事业单位老板本地周边客户为主市场环境重点项目对比广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010项目区域位置自然景观资源营销推广力度配套设施小区成熟度规模户型创新/优势价格（元/㎡）锦绣御景国际1.2-2.6万力源愉苑1.07万尚东紫御1.65万锦绣半山御景0.83-0.96万欧亚山庄1.05万市场环境在售项目对比从在售各项目对比来看，本项目在小区规模，景观资源比较优越，但由于产品户型、配套设施、小区成熟度及营销力度欠缺，在销售价格上，相比其他项目相对较低。广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|10市场环境目标客户群分布偶得客户重要客户核心客户新塘及周边荔城市区客广州、东莞等地广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|11年龄：40-65岁职业：本地政府官员及生意人为主购买别墅的目的：为第一居所自住为主，少量为度假及投资客户，能够满足身份感、尊贵感对别墅的关注点：客户对别墅的区域环境、私密性要求较高，关注发展商及物业管理公司的品牌及服务质量市场环境客户特征小结广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|12市场环境总结：增城别墅市场未来两年约有900多套产品推出，供应量充足；而客户群都是以本地客为主，客户数量逐步减少。更有诸如和记黄埔等知名发展商抢夺市场！竞争激烈！区域内限价限贷政策对于高价值的别墅物业，造成了相当大的销售障碍。欧亚山庄若想在这场战役取得一定的成果，则必须在和记黄埔未推出市场前，针对自己的优势加以包装，占先机，抢市场！广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010我们看自己Part2——项目理解、项目打造Codeofthisreport|14项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结项目理解开发商广州市金圳源置业有限公司物业公司170000平方米地址增城荔城街百花大道23号占地面积170000平方米建筑面积130000平方米开盘时间2011年5月6日产品类型洋房、叠加别墅、双拼、联排及独栋货量总货量467套，一期货量178套，可售131套（按销控计算）剩余货量56洋房69套叠加别墅（按销控计算）销售价格洋房7300元/元叠加10500元/（毛坯）Codeofthisreport|15项目理解项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结联排别墅400㎡叠加别墅307/347㎡叠加别墅333/299㎡独立别墅630㎡洋房200/347㎡一期货量：一期Codeofthisreport|16项目理解从货量分布看，主力户型是333㎡的叠加别墅及200㎡的洋房，占总货量的64%；从已售货量，销售集中在333㎡的叠加别墅及200㎡的洋房上，占已售的84%。一期二期类别叠加别墅洋房待售待售合计备注面积333㎡299㎡200-201㎡346-347㎡439㎡货量（套）602848266130159467已售套数（套）1811842//43不含4套90㎡未售套数（套）422730224//414已售占比（%）42%2%42%9%5%//9.10%项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结Codeofthisreport|17项目理解政策优势在政策及建筑用地双重限制下，项目稀缺性凸显！《最新限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。进一步限制了别墅类房地产项目的开发。板块优势位于备受业界关注的广州东版块，为下一轮的投资发展热点！地段优势处于荔城市中心位置的城央别墅，稀缺性不可复制！资源优势环山绕水，资源景观资源不可复制！项目位于百花水库旁，东临百花大道，南面为荔枝自然保护区，三面环山，项目景观资源的优越性不可复制。小区以“一水，两岸”的规划设计，以“环形”分布的主车道分成两个主要区域，形成了悠长的堤岸风情和半坡荔枝别墅。城央山水别墅，具备打造东部富人区的条件！项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结Codeofthisreport|18项目面临的3大问题项目理解户型面积过大且地下室全算面积，赠送面积较少。项目现场难以体现豪宅特质的尊贵感及优越感，包括小区园林氛围的打造、物业管理公司名气及管理、项目配套设施、销售包装的打造等。限价问题影响到签约时需分两份合同，当双拼等产品价格高达1.8万时，此种付款方式将受到考验。可解决不可解决暂不可解决项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结Codeofthisreport|19本项目优劣势均非常突出，但作为稀缺城央山水别墅盘，具备打造广州东豪宅项目的潜质！在项目已整体建成，户型无法改变，限价限贷政策暂时得不到放松的情况下，唯有将豪宅项目的尊贵感，身份感打造极致，以增加项目的竞争力！项目理解项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结Codeofthisreport|20本项目应如何打造？——参考市场公认的豪宅项目的打造，如何增加产品的附加值，打造豪宅特质？Codeofthisreport|21项目打造项目珊瑚湾畔星河湾·海怡半岛项目定位水岸纯美大宅中国一线城市中心不曾见、不再有的私属半岛产品类型280-610㎡独栋别墅359㎡、521㎡平层豪宅产品赠送面积花园面积基本1：1无管理公司及管理费和黄属下家利物业，管理费3.5元/㎡广州市星河湾物业管理有限公司金钥匙物业管理服务，管理费4元/㎡会所配套整个建筑及室内设计简约、时尚，充满尊贵感。会所配套其齐全，根据业主需求设有9大主题，包括休闲茶吧、餐厅、体育场地、健身设施及各种康乐设施等，尽显优越的业主生活方式装修奢华，注重细节。会所打造业主交流平台，具体未定小区配套小学、幼儿园小学、幼儿园，五星级酒店项目照片参考项目\项目包装Codeofthisreport|22临湖别墅均设有亲水私家码头项目打造珊瑚湾畔——特色园林参考项目\项目包装Codeofthisreport|23项目打造珊瑚湾畔——销售中心（模型）注重细节上的打造，如沙盘上小区道路的打造、户型标识及沙盘虚拟生活场景的设计单位号参考项目\项目包装Codeofthisreport|24区位图重点突出项目的位置，同时着重对项目水景资源的标识售楼部内设置LED屏幕播放项目宣传片及音乐，令销售中心充满时尚、舒适的气氛。项目打造珊瑚湾畔——销售中心（区位图及LED屏幕）参考项目\项目包装Codeofthisreport|25项目会所配套其齐全，根据业主需求设有9大主题，包括休闲茶吧、餐厅、体育场地、健身设施及各种康乐设施等，尽显优越的业主生活方式；同时，场地对业主优惠开放，充分显示了业主的特权及尊贵感。项目打造室