民主党对监管楼花销售说明的意见

1民主黨對監管樓花銷售說明的意見背景1.隨着經濟復甦，房地產市場又開始活躍起來，各地產發展商自去年起已開始陸續推銷他們的新樓盤，包括一手樓花的樓盤。與此同時，市民發現新樓盤的「發水」情況問題嚴重，一個住宅單位的實用率一般只得七成，亦有低至五、六成。而在物業銷售說明書中列出的樓宇呎價，看起來便宜，若以「實用面積」計算，呎價卻高出多倍。有市民更投訴在參觀樓盤時，不獲派發樓盤價單或只獲派發個別預約參觀單位的價單。2.近期報章雜誌及電子傳媒又再度報導多個樓盤出現「發水」、建築面積報大數等問題，令不少置業人士再次擔心「貨不對辦」。近年的樓盤很多以「豪宅」作招徠，大部分都設有停車場、會所、花園，且越來越大，以更好的室外居住環境吸引準置業者垂青，當這些面積也計入「建築面積」時，便更突顯出「發水」的情況。香港測量師學會亦提出修訂現時「銷售面積」的定義，以處理部分問題。13.目前的物業賣買安排明顯是向地產發展商傾斜，讓他們可謀取暴利，而對準置業者則缺乏保障，包括消費者未能獲得全面資訊，沒有統一及清晰的樓宇銷售規則，令消費者多付樓價，以及欠缺具阻嚇力的規管機制，監管違規的發展商。4.2000年，政府曾推出《未建成住宅物業銷售說明條例草案》的白紙草案（《白紙草案》），諮詢公眾意見。但2005年，政府卻以發展商的自我規管制度成效良好為理由，終止推行立建議。我們認為現在應是時候再進行檢討，研究立法及加強現有措施，以更有效規管樓花銷售安排，落實保障消費者的權益，同時發展商亦可有規則可依循，一起建立公眾對物業賣買市場的信心。何謂「發水樓」5.「發水樓」是指有關發展項目的出售總建築面積多出其可建總建築面積的比例。現時政府賣地，有規限每個項目的地積比率，屋宇署對項目的可建總住宅樓面面積（GrossFloorArea）（“可建建築面積”）有清晰定義2，建築事務監督可按規定批准豁免部分1見明報2007年1月9日。2根據《建築物（規劃）規例》第23(3)(a)條經建築事務監督批准的總住宅樓面面積，為在每層CB(1)1265/06-07(02)2地方不計入總樓面面積之內。發展商在「入則」時，就是按這個標準計算。一般來說，住宅單位的出售建築面積應是指根據這標準計算的總住宅樓面面積，按比例攤分的面積，這亦是《未建成住宅物業銷售說明條例草案》的建議。這個面積相等於單位的「出售面積」（SaleableArea）加上獲建築事務監督批准的所有共用面積按比例攤分的面積。36.但現實上，發展商在出售樓盤時，根本不理會「入則」時的「建築面積」計算方法，各自用自己的計算標準，根本就是「無皇管」。無良的發展商取巧地，將獲屋宇署豁免計入總樓面面積的地方也計入出售的「建築面積」，因此，發展項目的出售總建築面積便多出其可建總建築面積，從中「發水」，賺取更豐厚的利潤。「發水」取巧招數將屋宇署不計入總樓面面積的地方計入單位需要攤分的共用面積出售：7.廿多年前，發展商都以屋宇署的標準計算出售的「建築面積」；既然屋宇署不計停車場或花園平台，發展商亦不將之計入出售的「建築面積」而攤分給買家。但近幾年，發展商樣樣都計，將停車場、花園平台等也計入出售的「建築面積」，從中獲取暴利。48.早幾年，政府為推廣環保及創新樓宇的設計，亦制訂一些鼓勵措施，包括將一些環保及創新設施，豁免計入總樓面面積。5發展商卻將這些環保設施包括環保露台、公用平台花園、公用空中花園`也計入出售的「建築面積」，進一步助長「發水」效益，從中獲取更多利益。環保團體長春社指環保樓可豁免部分樓面面積不計入「建築面積」內的措施有被濫用之嫌，有關的環保設備不值這麼高的樓價。6將屋宇署不計入總樓面面積的地方計入單位出售面積出售：9.立法會於2006年11月收到一宗投訴個案，指位於九龍塘的畢架樓面水平（包括地面水平以下的任何樓面）量度所得的建築物外牆以內的面積，連建築物內每個露台，以及外牆的厚度。根據《建築物（規劃）規例》第23(3)(b)條，建築事務監督可批准豁免部分地方不計入總樓面面積之內，包括私人停車場/上落客貨區、升降機、空調或暖氣系統或任何相類似由機械或設備佔用的地方，包括水箱、爐房、泵房、電錶房、發電機房、電力變壓房、電話機房、污水處理機房、垃圾房、垃圾槽及漏斗房。建築事務監督亦可根據《建築物條例》第42條，豁免不計若干重要或康樂設施，例如火警庇護層、電訊及廣播設備室、位於平台的花園、遊樂場地、護衛員室、管理處、壁球室、健身室等。3見立法會文件CB(1)1936/99-00頁2。4見壹週利2006年9月21日報導。5根據《建築物條例》規定，獲豁免計入總樓面面積的環保設施（須符合某些條件）包括：露台、加闊的公用走廊及升降機大堂、公用空中花園、公用平台花園、遮陽篷及反光罩、非結構預製外牆、工作平台、隔音屏障等。6見南華早報2006年3月13日報導。3山峰的地產發展商將冷氣機平台及幕牆計入「出售面積」（SaleableArea）7之內。該發展項目屬預售樓花同意書（ConsentScheme）方案（“同意方案”）項目。810.根據「同意方案」的規定（通函第47號），冷氣機平台（A/CPlatform）不應計入可出售樓面面積，故冷氣機平台或類似的設施亦不會獲准計入標準賣買合約內的「出售面積」。但發展商卻以樓宇設計時，有關的設施是冷氣機房（A/Croom），故不是冷氣機平台而應可將有關面積計入「出售面積」內。發展商並獲屋宇署批准不將“冷氣機房”計入可建建築面積。11.地政署以「同意方案」的規定只列明“冷氣機平台”而沒有列明“冷氣機房”不可計入「出售面積」，故接受發展商的解釋。12.相似的情況亦出現於計算單位的幕牆（curtainwall）面積方面。根據「同意方案」的規定（通函第40A號），「出售面積」的計算方法是由物業單位圍牆的外端作起點計算，遇上有窗台的情況，則須在賣買合約附件3中另外列明。但發展商則指幕牆是主人房的結構圍牆，故可從幕牆的外端作起點計算，將幕牆包含的窗台部分也計入「出售面積」。同時，發展商卻以幕牆不構成大廈結構系統的一部分（即不是承載着大廈）及幕牆升起離開地面等情況，獲屋宇署批准不用計入建築樓面面積。13.地政署則以「同意方案」的規定沒有「幕牆」的定義，故不可判發展商違規，而容許從幕牆的外端作起點計算「出售面積」，增大出售面積。「發水樓」對消費者的損害14.透過「發水」的行為，將獲豁免的總樓面面積計入出售之「建築面積」內，發展商一方面不用就有關面積向政府“繳付”地價，或就個別環保設施（如環保露台、工作平台及非結構預製外牆）而言，只收取較相宜的優惠地價，但另一方面卻將有關樓面出售賺取利潤，而由於攤分的共用面積和住宅單位本身的面積也是採用同一個樓價標準計算，發展商可說是兩邊「賺」，「賺」完政府，再「賺」消費者。15.推出環保設施原意是讓市民可享有更好的室外居住環境，故以減免地價方式鼓勵發展商多採用環保設施，但這優惠卻沒有轉嫁到消費者身上。相反，消費者卻要以住宅單位樓價來購買環保設施。地產商不用為環保付代價，消費者卻要付高昂的代價才能享7香港律師會雙語委員會2000年翻譯版中的“SaleableArea”翻譯為“可銷售面積”。8「預售樓花同意書方案」是由地政總署之法律諮詢及田土轉易處推行。方案規定發展商須證明擁有足夠的財政能力完成發展項目，並規定賣買交易須採用標準賣買合約，列明發展商和買家的權利和義務。發展商則最早可在單位預計落成前20個月售樓。4用更好的綠化居住環境。這對消費者而言，是否公平和合理呢？16.透過「谷大」單位的出售之「建築面積」，使在計算單位的呎價時相對地降低，製造假象以為樓價很相宜，甚至製造一手樓平過二手樓的假象，吸引消費者購買，但若以「出售面積」計算單位呎價，樓價可能對消費者未必具吸引力而令他更審慎地去作出是否購買的決定。「發水樓」的例子17.根據有線電視2007年2月中報導：—元朗四季豪園的總建築面積有8.8萬方呎，但總出售面積（連天台面積）有27.4萬呎，發水逾二倍。一個建築面積2,778方呎的單位，售六百多萬元，但實用面積為1,022方呎，即實用率為36.8％。若不計車房、前後花園及天台，內籠可用面積只有約800多方呎。18.根據南華早報2006年10月25日報導：—港島香島道33號獨立洋房發展項目的的總銷售建築面積為63,809方呎，較屋宇署批准的總建築面積超出48%。—將軍澳君傲灣（地鐵站上蓋物業）的總銷售建築面積則超出核准的總建築面積（914,794方呎）19%。—粉嶺皇府山其中一個單位，銷售建築面積為952方呎，但出售面積只有762方呎，其餘的190方呎共用地方，若以當時2005年1月出售時4,412元呎價計算，即要用838,999元購買190方呎的共用面積。19.根據壹週刊2006年9月21日報導：發展商項目出售總面積(萬方呎)年報公布的可建面積(萬方呎)發水比例(%)長實、和黃、地鐵東涌映灣園三期159.3131.521%新世界、周大福、地鐵將軍澳居傲灣108.891.419%新地、恒地、南豐、華懋、地鐵將軍澳豪庭32.528.016%信和大角咀一號銀海83.073.114%20.根據南華早報2006年3月13日報導：項目環保設施的總面積環保設施佔總建築環保設施的地價環保設施在開售時的環保設施的「增值」5(萬方呎)面積(%)(百萬元)售價(百萬元)比例(%)*西灣河嘉亨灣14.09.27不用付地價653.2(以$5,000呎價計)—大角咀港灣豪庭5.63.0710.1147.5(以$2,800呎價計)13.6大角咀凱旋門3.53.069.7329.2(以$10,000呎價計)32.9北角逸樺園5.813.82.4301.1(以$5,500呎價計)124.5*環保設施的「增值」比例=(環保設施在開售時的售價-環保設施的地價)/環保設施的地價監管制度不足21.就監管發展商銷售樓花的問題，法律改革委員會早於1995年已建議制定法例作出規管，包括必須製備售樓說明書及載列指定資料，並訂明罰則，以懲處違規行為。但自2001年6月香港地產建設商會提出一套有關制作未建成住宅物業銷售說明書的作業指引，政府便以發展商的自我規管制度成效良好而擱置立法建議。所以，目前根本沒有一套完備的法例規管發展商銷售樓花的安排。22.商會指引欠強制效力：香港地產建設商會的指引，只供其會員作參考之用，並沒有約束效力，會員縱使不跟從有關指引亦不會有任何懲罰性措施。再者，現時沒有強制所有參與地產發展項目的機構均需要加入香港地產建設商會，故非商會會員的地產發展商並不用參照商會指引的建議。23.指引欠清晰劃一定義：香港地產建設商會的指引，建議售樓說明書內必須提供「出售面積」和「建築面積」，前者須依照法律諮詢及田土轉易處通函40A內買賣合約所載出售面積的定義計算，後者卻只籠統地為「出售面積」、獲分攤之公用面積及該單位業主所私用的其他面積的總和。沒有清楚列明包括哪些攤分的公用面積、環保設施，消費者根本無從得知有關項目的「建築面積」計算方法是否合理？24.指引並沒有清楚訂明公用面積及業主私用的其他面積的定義，亦沒有要求說明書須列出所有計算入「建築面積」的單位部分，因6此，消費者實很難得知說明書所示的建築面積包括哪些範疇。各發展商亦藉此漏洞，隨意取巧地計算出售的建築面積，並不受任何監管。25.指引呎價誤導市民：商會指引亦沒有規定說明書須列明以「出售面積」計算的單位呎價，因此，發展商紛紛以「建築面積」計算單位呎價，並在價目單中列出。消費者看到價目單的呎價時，很容易被誤導以為很相宜，而不知道列出的呎價是以包括公用設施及環保設施的面積計算出來的，若以「出售面積」計算，則可以相距很遠。「同意方案」規管不足26.商會指引對規管樓花銷售缺乏效力之餘，需要得到地政總署批准才可以「同意方案」形式預售的樓花項目亦出現規管不足的情況。根據「同意方案」出售的樓花項目，須按法律諮詢及田土轉易處的規定，採用標準賣買合約，當中訂明銷售面積的定義，但卻沒有訂明建築面積的定義，故當發展商在銷售時以建築面積計算樓價推銷時，買家根本不知道單位的銷售建築面積是怎樣計算出來。27.根