郑州写字楼-XXXX年凯利国际中心营销提报

1凯利国际中心沟通稿一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目录一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目录写字楼发展历程：近年来快速发展，开发项目迅速增加，已形成较为集中的商务办公区域起步阶段萌芽阶段1997年前2000年前2004年前探索阶段2008年前发展阶段理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心、安华大厦融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰、鑫苑•金融广场、楷林大厦阶段时期代表项目特征规模小，设备简陋、户型单一；租赁为主，无收费标准，价格混乱；物业管理水平低下以高层建筑为主；出现通信、网络等现代化设计；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，物业管理水平有所提升。SOHO类的商住楼陆续供应；户型、配套更加科学、齐全；投资型客户明显增多；省直行政区及其周边区域和郑东新区CBD逐渐形成主要商务办公区域专业写字楼开始吸引实力型客户；竞争使开发商增加停车、电梯等配套的投入，但物业管理水平仍处于较粗放水平；2008年后发展阶段裕鸿国际、曼哈顿广场、建业置业广场、方圆创世综合性、多功能、复合型形式的项目为主，专业开发水平进一步提升，企业总部向标杆项目的聚集效应进一步明显；郑东新区CBD迅速崛起；郑州写字楼市场经历完整发展阶段，市场对写字楼物业认识到位，鉴别能力较强；写字楼市场格局逐渐明晰，形成省直（经三路-农业路）、郑东新区CBD两大主流办公区域；写字楼物业开发水平稳步提升，但物业管理服务水平仍处于相对滞后的阶段；2011年至今写字楼功能又一完善、建筑用材更加考究，郑东新区新客站商圈目前正在形成汇艺大厦、升龙广场、绿地之窗、绿地中央广场、建正东方中心等郑州写字楼发展历程写字楼格局分布：老商务区依托老城区核心地段，经规划引导形成新的龙头集聚区CBD；高铁开通后的高铁站版版块、未来将产生龙子湖、副CBD中心、二七新城等新的写字楼聚集地区划板块特征金水区经三-农业路得益于省直机关聚集，较早发展，区域配套成熟、商务氛围浓厚、品质尚可、租售情况较好，以大中型企业、单位为主。代表项目：鑫苑金融广场、省汇中心、国际企业中心、苏荷中心金水东依托大型综合体，交通便利、商务配套完善、机构集中，户型较大、品质尚可、销售较好但入驻率较低，多大中型企业。代表项目：升龙环球广场、曼哈顿金融中心；郑东新区CBD规划推动快速崛起的中央商务区，当前最热门的标杆区域，中高端云集，租售价领军市场，销售较好但入住率较低，多为国内外知名企业总部和办事处。代表项目：千玺广场、绿地峰会、河南国际商会大厦新站规划引导的商务办公集聚区，品质好，商务配套尚不健全，大面积为主，销售价格高，国内外大中型企业为主。代表项目：汇艺大厦、升龙广场、绿地之窗、绿地中央广场、建正东方中心等管城区紫荆与商圈相成，交通便利、配套成熟，形象设施较落后，小面积产品为主，多小型企业，未来供应以旧改项目为主。代表项目：兴达国贸、裕鸿国际、金成国贸中原区碧沙区域行政商务功能减弱，存量不大，未来供应主要依托城中村改造的城市综合体，以中小面积产品为主，多中小型企业。代表项目：中原万达广场，西园国际广场二七区运河规划引导的商贸物流办公区域，依托旧改项目，档次多元、产品丰富。代表项目：航海路沿线在建：升龙联合广场、升龙金中环；二七运河规划项目紫荆板块副CBD板块二七新城板块经三板块郑州写字楼市场格局金水东板块高铁站站板块成熟板块规划板块碧沙板块龙子湖板块郑州写字楼发展历程写字楼格局分布：郑州整个甲A级写字楼的分布主要集中在东区，老城区受规划限制，目前甲A写字楼项目较少且不集中，主要集中在郑东新区CBD版块、金水东路版块、高铁站版块。郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程从2009-2013年7月份郑州写字楼投放35726套，投放量为5666487㎡，成交28415套，成交面积为3977745㎡；2013年1-7月份成交均价为11115元／㎡；剩余库存7311套，存量为1688742㎡，按照2013年前七个月的月均去化量来算，需要去化13个月的时间。郑州写字楼发展历程从2009-2013年7月份郑东新区写字楼投放39649套，投放量3790563㎡，成交215904套，成交面积为2143750㎡；2013年1-7月份成交均价为12240元／㎡；剩余库存3745套，存量为1646813㎡，按照2013年前七个月的去化量来算，需要去化30个月的时间，郑东新区写字楼严重供大于求。郑州写字楼发展历程房地产市场回暖，写字楼价格上涨郑州市区主城区住宅限购，投资客户转向商业写字楼，、绿地千玺广场、绿地中心、美盛中心等国际甲+级写字楼项目开盘销售，成交价格进一步上涨2011-2012年区域内打捞写字楼项目上市，严重供大于求，以价换量，价格下滑从2009-2013年7月份郑东新区写字楼成交价格走势来看，2009年-2012年郑东新区写字楼销售价格持续快速上涨，但是由于2011年-2012年区域内大量的写字楼项目入市，郑东新区写字楼严重供大于求，2013年前七个月成交价格下滑至12300元／㎡，市场处于以价换量的状态。未来5-10年郑州写字楼格局图文化路商务带高铁商务带金水路商务带CBD副中心商务带龙子湖商务带花园路商务带二七商务带紫荆山商务带河医商务带碧沙岗商务带航海西路商务带二七新城商务区郑州写字楼发展历程高新区商务带航海东路商务带郑汴-商都路商务带一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目录写字楼产品水平：硬件打造稳步提高、管理服务水平相对滞后；老项目车位、会议室等商务配套普遍不足体量：大型综合体项目的写字楼物业，如兴达国贸、曼哈顿等基本在10万㎡以上；户型：多数新项目搭配灵活，覆盖小户型单间到大户型全层，各种户型销售情况均比较良好；配套：当前全市老项目均存在车位预置和公共会议室等商务配套不足的问题，未来对于入驻企业必将造成不便；外观：普遍采用现代风格，层高普遍较低，一般采用公共位置带精装、套内毛坯形式发售项目区域容积率户型（㎡）车位配比(个/100㎡)电梯配比(台/10层)层高（米）曼哈顿金融中心金水区6.5100-20000.483.13.6绿地千玺广场郑东新区5.61160-300，26000.425.14.3绿地之窗二期5.591/120/2600.582.23兴达国贸管城区6.598/119/218，33000.333.23.45郑州市代表性写字楼项目供求情况郑州写字楼产品特征分析写字楼产品水平分析（下附表）市场上高端写字楼的标准层层高普遍在3.6米及以上，中端写字楼层高在3.2-3.5米区间，层高在3.2米以下的为低端商住楼、SOHO等。从标准层面积看，1400-2000平米为市场主流，中高端写字楼单层划分的间数多在8-12间，少数单层面积较大的项目单层达到15-18间，套均面积150-200平米的标准层划分在高端项目中最为常见。随着写字楼项目供应的增多、竞争的加剧，许多项目通过整体规划、高度、立面造型的标新立异来突出产品特色、增加项目卖点、塑造地标形象，主要表现有立面风格的多样化、高度的多样化、特殊造型、平面布局的特色等。郑州写字楼产品特征分析写字楼产品水平附表：项目区域容积率建筑规模建筑层数标准层面积主力分割面积楼层产品分布层高外立面大堂电梯新田广场二七区13.1720万㎡20层————1-5层商业，5-20层办公3.8米玻璃幕墙精装修——鼎盛时代二七区4.492.6万㎡2栋16层800㎡47-400㎡1-3层商业、4-16层办公4.8米Low-E玻璃约1200㎡，挑高10米6部高速智能电梯（2栋）索克9號高新区3.32.2万㎡地下1层，地上15层1400㎡50-1400㎡，可自由分割——5.1米（LOFT）全玻璃幕墙精装，8.7米挑高6部静音电梯兴达国贸管城区6.512万㎡27层3500㎡200-3300㎡1-4层商业、5-27层办公3.45米高档石材+LOW-E玻璃+纯铝扣板700㎡石材装修商务大堂，挑高12米10部电梯正商国际广场管城区——20万㎡3栋22层1260㎡186-1260㎡1-3层商业、4-22层办公3.7米外墙白色石材与Low-E玻璃组合5.4米挑高8部电梯（每栋）瀚海北金金水区8.7815.4万㎡2栋25层1800㎡自由分割地下一层永辉超市，1-4层商业，4-25层写字楼3.6米LOW-E中空玻璃与高档金属板材相结合大堂是大理石、花岗岩、人造石材、吸音材料等高档材质并采用独特的拼接方式12部进口高速电梯瀚海璞丽金水区8.7816万㎡25层1030㎡、1714㎡、1795㎡待定1-3层为商业，4-25层为写字楼3.6米LOW-E中空玻璃与高档金属板材相结合精装修12部高速进口电梯郑州写字楼产品特征分析写字楼产品水平附表：项目区域容积率建筑规模建筑层数标准层面积主力分割面积楼层产品分布层高外立面大堂电梯绿地中央广场郑东新区——45万㎡36层2000㎡130—2000㎡1-3层商业，4-36层写字楼3.9米玻璃幕墙精装——中科金座郑东新区12.97.6万㎡31层2000㎡100-200㎡1层-6层为商业群房，6层-31层为高档写字楼3.7米LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材精装修，550㎡，13.8米挑高10部电梯汇艺时代广场郑东新区715.5万㎡两栋，一栋25层，一栋26层1623/2100㎡根据客户需要进行分割，144-288-2100㎡自由组合1-4层商业、剧院，5-26层写字楼3.8米玻璃幕墙精装——豫航中心郑东新区3.57.2万㎡2栋20层高层1700㎡100—270㎡1—3层商业，1万多㎡;4—20层办公3.6米高档石材与LOW-E玻璃相结合9.6米挑高，500㎡7部电梯美盛中心郑东新区6.1917万㎡25层3600㎡143—3600㎡1—25层写字楼3.7米高档石材与LOW-E玻璃相结合精装21部进口日立电梯绿地中心千玺广场5.6124万㎡60层2000㎡160-300㎡1-4层为商业、5-35层为写字楼，38-55层是万豪超五星级酒店、58层为空中观光层、59层为顶级私人会所4.3米金属9.8米挑高28部日本原装进口三菱电梯郑州写字楼产品特征分析郑州写字楼市场当前以企业自用需求及固定资产投入居多，有少部分投资者。实力客户（大型实业、金融机构等）倾向于购买800㎡大面积产品以上；中型企业普遍选择约300㎡中等面积产品；小型企业接受200㎡-300㎡中小户型产品；个人投资多数选择约100㎡小户型产品；中高端客户对写字楼项目区位、档次、物业管理水平等方面比较重视，以该部分客群为目标的项目多以主流商务区、公共位置豪华装修、原装进口设备、国际知名物管服务等作为重要卖点；行业聚集效应较为明显，龙头企业进驻项目能带动多个相关企业入驻（客户）主要是金融机构和贸易行，一拿就一整层，我们项目有10层左右的客户是金融、保险、担保等，剩下就是金莱克河南总代等这样做贸易的……——升龙环球广场置业顾问林先生12%35%35%18%投资者大型企业中型企业小型企业国际企业中心客户构成情况37%18%14%11%11%9%其他电器设备咨询顾问商贸信息科技组织机构郑州裕达国贸租户行业分布情况郑州写字楼产品特征分析一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目录竞品项目分布图区域内竞品市场分析竞品项目分类选取标准：办公体量在3万㎡以上，结构层高大于3.6m，标准层面积大于或等于1800㎡，主力户型在100㎡以上面积区间，大堂挑高在12米以上，满足以上5项标准中的某一项或全部标准的项目作为样本。级别分类说明：甲级以上（满足5项标准中的4项或全部标准）、乙级（满足5项标准中的3项标准）、丙级（满足5项标准中的3项标准以下）在售项目甲级以上绿地中心