五洲花城项目二期整合营销推广提案_159页

王者气度Kingtolerance既不是波澜不惊卖房，也不是简单贩卖地段、资源。实现合理利润和建立品牌口碑都只是必选动作，关键还在于，特殊的地域价值、一期已形成良好市场口碑，如何对再作新著的五洲花城更有贡献。而我们要实现的新高度就在于，再次以领导者的姿态，打造珠海人居典范！CHONG重出江湖，重新定义豪宅标准豪宅的本质不只是占有资源和炫耀居所，它与人融合之后，所建立的代表一个城市的人居精神才是根本。ZHONG重装登场，有备而来六年一出场，众望所归，获得稀缺的地段资源之时，五洲花城信心十足，必然精心打造，这也是五洲房产对于这个城市贡献的最佳答案。重CHONG&ZHONG众望所归的进入姿态重拳重拳重拳重拳orororor太极太极太极太极高手未出场，气势已先至，大气从容，厚重内敛是五洲花城已然形成的形象感知，这既是五洲房产的气质内核，也是区隔于其他品牌地产的精髓所在。太极——气定神闲，潜移默化作为最理解这片土地的本土开发商从心所欲而不越矩以低调而有力的“五洲姿态”渗透影响着城市人居五洲归来价值连城
再续人缘再续人缘再续人缘再续人缘：：：：除了良好的一期产品口碑，高性价比带来的升值空间也备受追捧。
再续地缘再续地缘再续地缘再续地缘：：：：五洲的品牌价值，还在于对土地责任和使命的理解和作为。因此，五洲花城二期，不是一个普通意义上的新香洲项目而是，一座城市的性格验证项目的目标在于：重构一个城市的居住涵养！只有基于以上的项目高度理解甲乙双方才能一拍即合，而以下所有对项目的分析和营销，才是有价值的2009，买房找关系，开盘即售罄，单盘一日劲销15亿？2010，政策收紧步伐加速，珠海能否独善其身，再创新高？2010年，中国房地产市场虽不能期望像09年这样价量齐升，也不可能像08年那般万马齐喑，将是一个充满疑问和期待的一年。长期房地产发展一定向好，但在项目操作阶段内能分享多少溢价空间？主要在于密切关注市场动态，使项目在各时期都能取得较好收益。经济复苏进行时，珠海迎来重大发展机遇•2010年1-11月，珠海市市经济持续向好，各项主要指标增速或继续加快或降幅收窄。•珠海迎来重大发展机遇：(1)区域性中心城市定位，粤港澳、珠中江一体化；(2)港珠澳大桥2009年12月15日开工；(3)横琴及十字门CBD启动开发；(4)广珠城际轻轨2010年年底前通车。全国GDP增速呈V型反弹97.77.16.19.910.410.61313.413.41311.611.81211.402468101214162006年1季度2006年3季度2007年1季度2007年3季度2008年1季度2008年3季度2009年1季度2009年3季度•初步测算，2010年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%。•国家坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。•出口贸易出现积极好转，进出口增速从底部选择向上，在全球各国经济普遍复苏的背景下，外贸也开始逐渐恢复。珠海GDP增速反弹加快94.10.9-5.17.11213.116.516.24.113.116.115.716.213.9-10-5051015202006年1季度2006年3季度2007年1季度2007年3季度2008年1季度2008年3季度2009年1季度2009年3季度全国面珠海面数据来源：国家统计局数据来源：珠海市统计局【市场环境】珠海楼市吸金现象初现，客户面进一步扩大区域性利好刺激，需求扩大投资从一线城市往二线城市流动结论：•珠海诸多利好将为珠海的房价保温•珠海楼市对外地及投资客户吸引力加大现象：•每一间11、12月连续两个月销售量明显增加（月均销售14套）；•金地动力港（门道）项目，近日有温州客户落定几套独栋商务别墅；•紫金阁等楼盘，近期内地投资客也是明显增加。•元旦开盘热卖的华发世纪城四期，据了解也有不少“温州炒房团”现身。投资“洼地”效应品牌开发商扩大珠海楼市客源【市场环境】楼市政策渐收紧，房价增长可能将趋缓在加息等陆续出台的政策调控下，房价增长将趋缓在供需关系保持紧张的情况下，看好2010年及后市，但市场仍充满变数现象：•2010年第一周，各地新房市场成交状况继续延续上周颓势，京沪广深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。•上海楼市虽整体趋冷，市中心豪宅仍供不应求。•中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰也认为，“国11条”明确提出“促进房地产市场平稳健康发展”，开发商的预期不会受到太大影响，仍会普遍看好后市。政府态度及政策：•2010年1月10日，为加强房地产市场调控，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。•2010年1月13日，央行公布于18日执行上调存款准备金率0.5个百分点。-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月环比同比↓公积金贷款利率上调↓关于开展房地产市场秩序专项整治的通知↓9.27新政↓国务院关于促进节约集约用地的通知地方政府出手救市↑广东十五条↑10.22新政↑公积金贷款利率下调↑国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见↑资本金比例下调↑↓物业税开征研讨↓二套房政策收紧↓清查闲置土地↓货币政策动态微调↓国“十一条”全国房价走势↑刺激政策↓收紧政策【市场环境】珠海主城区房价将过万，销售量继续保持增长珠海房价进入“万元”时代，销售量保持增长项目售价、营销将更具想象力珠海市历年商品住宅价格变化29653150371045806351692179625.90%6.20%17.80%23.50%38.66%8.97%15.04%02000400060008000100002003200420052006200720082009年1-11月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%珠海市商品住宅销售均价（元/平方米）环比增幅珠海市历年商品住宅销售面积、销售额变化109.01106.31149.53165.49306.99159.99219.163231923349245547507580411949637110724217449530501001502002503003502003200420052006200720082009年1-11月05000001000000150000020000002500000珠海市商品住宅销售面积（万平方米）珠海市商品住宅销售额（万元）分析：•2003-2009年平均价格增幅为16.58%，2009年增幅15.04%，预计2010-2011年房价增幅持平趋缓。•珠海主城区2009年9月后房价均在万元以上，11月房价为10340元/平方米。随着2010年更多过万元均价楼盘的入市，2010年后平均房价将过万。•2003-2009年年平均销售面积为173万平方米，2009年1-11月销售面积已达219.16万平方米。由于2010-2011年供应货量较2009年增加，在需求不减的情况下，2010-2011年销售面积将较2009年增加，超过220万平方米。万平方米万元元/平方米环比增幅【市场环境】珠海二手房交易面积、交易价格仍将保持平稳增长珠海市历年二手房价格变化330940402574218032992669-4%0%22%28%22%010002000300040005000200420052006200720082009年1-11月-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%珠海市二手房销售均价（元/平方米）环比增幅珠海市历年二手房交易面积、交易金额变化222.75133.42135.03148.71147.28665201355972347546485935600797050100150200250200420052006200720082009年1-11月0100000200000300000400000500000600000700000珠海市二手房交易面积（万平方米）珠海市二手房交易金额（万元）分析：•二手房2004-2009年平均价格增幅为13.6%，2009年增幅22%，房价增幅平缓。•由于二手房交易存在大量阴阳合同，因此二手房统计价格偏低，仅作为辅助参考。•2003-2009年二手房年平均交易面积约为157万平方米（缺2008年数据），与一手房接近，但每年交易面积增长率较低，波动较小。•由于一手房价格高企，相对价格低的二手房交易量在2010-2011年将继续保持增长态势，但受5年内再次转让物业缴纳5%营业税等调控政策影响，预计2010-2011年二手房交易面积增幅趋缓。二手房交易面积将继续保持增长二手市场活跃同时促进一手房交易【市场环境】小结•在经济复苏、预期通胀、发展利好的基本面下，珠海2010-2011年楼市将继续保持价量增长；•同时市场仍充满变数，目前“点刹”的楼市调控政策何时会变成“急刹车”？恶性通货膨胀会不会到来？•项目营销需要密切关注政策、市场变化。【市场环境】数据来源：统计新规划报建项目未入市部分。华发世纪城四期（48万）、中信湾（85万）、天朗海峰（12.8万）、南湾国际公馆（18.26万）、南屏明海雅苑项目（5.09万）、湾仔佳兆业水岸新城（54.22万）、湾仔天一居（15.31万）238万平米7个楼盘南湾中海环宇城（39万），招商花园城（45万），夏都华景（16万），卡都前山村（70万），御景龙湖花园（9.98万），富景华庭（11.43万），都会明珠（8.69万），橘子郡（4.99万），荣泰河庭D区（2.34万），清华瑞景（4.98万），盈丰华居（1.01万），翠城苑（5.03万），花语城大厦（2.44万），随园（1.96万）220万平米14个楼盘前山2010年预计新增供应量超过220万平方米，比2009年多50万平方米1027万平米63个楼盘合计新加坡雅科本明星大厦（6.2万）、中新地产淇澳项目（77万）、和记黄埔淇澳项目（24万）、中海海逸山庄（36.9万）、御景东岸（2.72万）、城市东岸（8.9万）、珠海天恒房地产公司项目（2.5万）158万平米7个楼盘唐家格力香樟（19.2万），恒虹世纪广场（12万），海逸御泉雅筑（1.7万），时代国际公寓（13万），仁恒滨海中心（30万），海利公寓（1.29万）76万平米6个楼盘拱北万科珠宾（18.7万），新光御景山（10.8万），锦园（23.1万），中广海岸（4.23万），海韵星（12万）68万平米5个楼盘吉大丽景湾花园二期（13.9万），天海山色园（6.58万），丹田广场二期（1.7万），人和大厦（3.5万），泉国丰项目（3.3万），弘泰豪庭（2.29万）31万平米6个楼盘老香洲五洲花城二期（39万），嘉丰花园二期（7.38万），仁恒星园三期（18.4万），海悦云天（8.2万），利嘉阁（5.1万），鑫海园（1.29万），泉亮项目（1.98万），易筑（2.4万），金域华庭（14.9万），荔景园（2.37万），御景国际（15.3万），云顶澜山（37.1万），棕榈新园（5.87万），华发云湖翠谷（32.7万），尚东领域（13.5万），金地国际公馆（22.48万），逸景园（3.38万），菁华名苑二期（5.32万）236万平米18个楼盘新香洲楼盘项目待推总建面区域主城区2010-2011年新增供应多热点，供应量较2009年增加【市场环境】2010-2011年供应量较2009年增加，竞争趋激烈新增供应集中在新香洲、前山、南湾三个热点区域财富世家招商花园城御景国际、嘉丰花园、海悦云天、利嘉阁、鑫海园、泉亮项目、易筑、荔景苑、棕榈新