写字楼建筑施工、装修手册

重庆XX管理有限公司XX公司管理处1/31前言XX公司管理处《装修手册》旨在向客户提供有关装修方面的信息和管理规定。客户应遵守此手册中的各项规章制度，若本手册中的条款与合约（租约）中规定的客户及业主的各项法律和义务相悖，应以合约为准。《装修手册》中所载列的资料信息，仅供客户及客户所雇用的设计师及装修商作为参考之用。本着对大厦全体客户负责的精神，物业管理处对客户装修的图纸进行审核、对施工质量进行监督检查。物业管理处图纸审核主要对三个方面负责：一是客户的外立面设计对大厦公共形象是否有影响；二是客户各系统的装修是否对大厦公共系统有影响；三是客户的装修对大厦其它客户是否有影响。因此物业管理处的审核不能替代政府部门和设计部门，但物业管理处会竭尽自己的经验为客户提供有益的建议。物业管理处客户服务部是客户服务的“窗口”，将提前并不断与客户联系、沟通、协调办理相关手续；物业管理处亦会根据客户需求，提供必要的服务,帮助客户更有效、迅速地规划装修，开展业务。物业管理处也将按情况需要，保留对本手册内容做出适当修改的权利。重庆XX物业管理有限公司XX公司管理处二0一0年十二月重庆XX管理有限公司XX公司管理处2/31第一章装修流程图收楼和装修申请装修施工和管理提交装修方案和资料装修方案审核搬迁入住办理开工手续竣工验收押金退还签订合约重庆XX管理有限公司XX公司管理处3/31第二章装修流程工作说明一、客户收楼和装修申请（一）收楼：客户办理相关收楼手续，物业管理处提供《XX公司装修手册》和租区设备图纸，帮助客户了解大厦各系统情况。（二）装修申请：客户可向物业管理处申请装修，填写签署装修申请和《装修承诺书》。如装修单位负责办理相关装修手续，须持客户签字盖章的委托书。二、装修单位需提交装修方案和资料（一）提交以下文件并加盖公司印章1．公司营业执照正、副本复印件（副本加盖红章并有年检审核章）2．装饰企业施工资质证明（二级以上）3．设计、监理单位资质及法人代表授权委托书4．设备安装企业施工资质证明（空调安装需一级以上资质）5．现场负责人（项目经理）身份证明文件及装修公司法人代表授权委托书（二）办理装修保险文件装修单位需投保火灾、水浸或所雇承包商及其雇员引致的个人损伤等保险，第三者责任险保额不少于人民币一百万元。（三）签署《消防安全协议书》、《装修承诺书》和《施工管理规定》。（四）提交一式四份图幅为A3比例为1：50或1：100全套装修图纸，图上加盖客户单位行政章及设计单位设计图说章，供物业管理处审核。图纸需清楚显示但不限于以下资料：重庆XX管理有限公司XX公司管理处4/31１．设计说明：工程的设计、施工、用料、工期等总说明。２．总平面图：（１）装修楼层总平面图，图中显著标识出装修区域和面积；（２）室内平面布局；（３）室内隔断墙或加建墙的高度；（４）保险柜或重型装置的重量及尺寸；（５）地面装修类型（出入口地面应与公共区域地面保持水平；（６）影响大厦外观形象部位的效果图。３．综合天花图：（１）天花片、龙骨吊顶施工图；（２）安装于天花之上的所有设备、设施之布局。４．电气系统图：（１）总负荷的计算及三相平衡；（２）各回路负荷情况；（３）各开关容量及各回路线径、管径。５．空调布置图：（１）空调室内机位置；（２）送风及回风口位置；（３）室内空调温控器位置及布线情况。６．照明平面布线图：（１）各回路布线情况；（２）配电箱、开关、灯具位置；重庆XX管理有限公司XX公司管理处5/31（３）灯具类型；（４）标明回路号。７．插座平面布线图：（１）各回路布线情况；（２）配电箱、插座位置；（３）标明回路号；（４）提升地面工程及地下布线情况。８．综合布线平面图：（１）各回路布线情况；（２）机房、机柜等位置；（３）配线表；（４）提升地面工程及地下布线情况。９．消防平面图：（１）烟感报警平面图；（２）消防喷淋平面图；（３）消火栓位置；（４）消防广播位置；（５）灭火器摆放位置；（６）应急照明及疏散指示平面图；１０．装修工作方案/图纸的一般要求：（１）所有图纸以公制注明尺寸，按比例正确注明，数字要清晰，并注明日期；（２）所有技术资料按公制注明；重庆XX管理有限公司XX公司管理处6/31（３）图上标明正确的楼层，办公室单元号及尺寸；（４）构造详图、材料及其它安装方法说明要在图；中表示出来；（５）机械、设备要配有证书、说明，以便估计负荷、动力、热量散发和防火等；（６）倘若客户需要对结构进行调整，应委托原建筑设计单位进行设计出图，图纸上应标明结构调整、采用手段、机电系统、实施规则等详细资料并备有结构计算；（７）所有尺寸都要由客户或客户的承包商到现场核实。（五）缴纳装修保证金和装修服务费：１．装修保证金装修保证金按销售时的自然单位进行计算，即每层楼分隔为4个单位，每个单位保证金为5000.00元，以此类推整层为20000.00元。客户应在提交装修申请时向物业管理处缴付。当装修工程完工，经物业管理处验收合格三个月后，装修保证金在扣除违规处罚款项后于10个工作日内无息退还。２．装修服务费装修服务费标准为人民币15.00元/平米（按建筑面积），费用包括审图费、检查验收管理费和施工垃圾清运费。客户在提交装修申请时向物业管理处支付。三、装修方案审查和消防报批图纸审核：包括但不局限于以下主要内容：（一）装修是否破坏建筑物主体结构及承重墙。重庆XX管理有限公司XX公司管理处7/31（二）装修是否超额增加地面荷载、室内砌墙、室内增加超负荷吊顶、安装大型灯具等。（三）装修是否任意扩大原有门窗尺寸，是否破坏或改变大厦外立面及大厦整体建筑风格。（四）电力装修设计是否符合规范要求。检查电线穿管、跨接等是否符合规范，电线横截面积、开关容量是否符合图纸要求。地插、电源面板、灯具等电气设备是否存在安全隐患。（五）空调装修设计中是否改动原有技术参数和运行条件，控制电路的施工是否符合规范，是否留有检修空间及天花上是否留有检修口。（六）装修是否任意剔凿楼板，切断楼板中受力钢筋。（七）装修是否拆改大厦原有配套设施。（八）装修中设计及使用的装饰材料必须符合防火规范及环保要求，出示油漆、涂料环保合格证明。（九）物业管理处对客户提交的装修图纸、方案进行审查批复。如有必要，在装修方案通过之前会安排讨论有关事宜，客户最好同设计师，承包商以及相关人员一起参加会议。（十）装修方案审查通常需要5个工作日。物业管理处将会书面通知客户审查结果。如物业管理处认为所提交的资料不清楚、不完整或认为客户的方案需要做出修改，客户须对设计装修方案进行必要的修改，物业管理处审查批复时间顺延。（十一）装修图纸是否符合防火规范。物业管理处对装修方案审查批准后，此图纸将由客户送重庆市公安局南岸分局相关消防管重庆XX管理有限公司XX公司管理处8/31理监督部门审批，审批合格后办理开工手续，通常需2至3周。以上审批合格后，客户可开始进行装修并且装修应与批准后的图纸保持一致。四、办理开工手续（一）填写办理《施工申请表》、《施工许可证》等。（二）办理装修工人登记和施工出入证。（三）装修单位应在施工前替其装修人员申请及办妥有效的施工出入证，将装修人员的资料详列在申请表格上，携同装修人员的身份证复印件、其它证件复印件及1张1寸近照，交到物业管理处办理。每张施工出入证须缴纳工本费人民币10.00元、保证金人民币50.00，退场时如无损坏，退还保证金。（四）如施工出入证遗失，应立即到物业管理处补办。补办施工出入证时原保证金扣除，另再支付保证金。（五）物业管理处审核同意后对装修单位发出《施工许可证》，装修单位方可施工。五、装修施工和管理（一）进场施工前要对施工区域内大厦成品现状进行检查确认。（二）根据施工材料的进入路线，对所经过的公共区域内的成品及装修区内物业管理处指定的成品严格按照物业管理处要求进行保护。（三）施工开始前，成品保护措施须经物业管理处检验合格。（四）成品保护的原则是保证大厦外观及整体形象的整齐美观，对成品设备设施起到有效的保护作用。施工前须做好以下保护工作（包重庆XX管理有限公司XX公司管理处9/31括但不限于）：１．墙围的阳角位置用木方连接五合板；２．墙围的平面位置里面需使用软泡沫纸，外用五合板等材料（使用软泡沫需双层包裹）；３．门框的角与门的外角保护需使用硬制材料包裹；４．货梯墙面需使用软泡沫纸，外用五合板等材料（使用软泡沫需双层包裹）；５．需建临时隔断的部位若使用木制材料，则隔断两侧不得与成品靠的过近，并加软纸保护，平面朝外，支撑在里侧，高度为2米；６．地面保护需使用地板革、废旧地毯等材料；７．大理石墙面需使用软泡沫纸，外用五合板等材料（使用软泡沫需双层包裹）；８．在已入驻客户楼层施工时，装修区域所有玻璃门须做贴膜处理，以保持美观；９．施工过程中成品保护材料如有破损，应及时更新。对保护不利造成成品损坏者，须负责恢复原状或照价赔偿；１０．距离客户装修区域较近或人流量较大的区域所做的成品保护，须在早上8点前拆除；１１．成品保护措施不合格的，须在接到物业管理处通知后24小时内完成整改，逾期未完成的，除罚款外，装修单位还需承担物业管理处进行成品恢复所产生的费用。１２．所有施工必须按物业管理处审查批准的方案进行，不得自行更改，如确需更改，必须经物业管理处书面确认，出具更改通知方重庆XX管理有限公司XX公司管理处10/31可施工。（五）施工材料运输、堆放和清洁卫生要求:１．装修人员的进出及材料的运输只能使用货梯或消防通道，所有沉重物品、材料搬入大厦须事先得到物业管理处结构工程师的书面同意。装修人员对公共区域(如大厦天花、地面、墙壁、电梯等)不得造成任何损坏，如有任何损坏，将由客户或装修单位负责恢复原状或承担修复费用。２．所有材料、设备、工具及废物等须放置在装修区域范围内，不得占用任何公共部位，所有垃圾、碎片等杂物必须在大厦办公人员下班后搬运，施工区域任何时候须局限在装修单元内。３．所有装修材料进出大厦以及所有废料搬出大厦均须在物业管理处人员在场的情况下进行。４．施工区每日工作结束后，必须清理施工现场，保持施工现场的整洁。应将当天产生或遗留之废料、垃圾等用编织袋装好整齐堆放在装修区内，通知物业管理处进行清运。施工使用后的油漆、稀料等易燃易爆品应单独处理。清理时要把废料做封密处理，确保不会发生恶臭、泄漏污水、尘土飞扬和沙土满地等情况。５．装修物料、工具等进出大厦等均须按物业管理处秩序维护部、保洁部所安排的路线、卸货区域及货梯运送，大量的物料运送需于24小时前到秩序维护部申请及预约时间，车辆须按秩序维护部指示停放。６．消防工作要求（１）动工前，客户/装修单位要组成防火安全领导小组，制定防火方案，防火责任人要督促本单位员工加强对临时动火作业的管理，重庆XX管理有限公司XX公司管理处11/31凡在重点部位使用电（气）焊、喷灯、电炉等动火作业，应填表办理动火审批手续，领取《动火许可证》后方可动火，每次动火前需经秩序维护部经理签字确认。同时要加强化学易燃易爆危险物品的管理，对于50公斤以上（含50公斤）的一级危险品，进入施工现场时，首先应向物业管理处提出书面申请，然后到消防部门办理运输许可证，在得到许可证和物业管理处审批文件后方可将危险品带入施工现场。在施工现场使用化学易燃危险品时，只能运进当天当班使用量，剩余的应在当天下班时清理回仓库。施工现场禁止住宿及存放化学危险物品。客户/装修单位要对施工人员进行消防知识教育和遵纪守法教育。（２）应按照《高层民用建筑防火规范》要求，使用防火性能良好的装修材料，禁止使用易燃、可燃装修材料，吊顶必须采用A级防火材料，墙壁、地毯采用B1级以上防火材料。电线采用ZRBV电线，套金属管保护。各回路都应设漏电保护器和空气断路器。应设事故照明和疏散指示标志，电气安装应符合有关规程的要求。电气组件应有3C认证，开关与大厦统一。空调管道的保温材料应为难燃或非燃材料，空调送、回风总管及管道穿越防火分区处时应设防火阀。（３）凡安装消防自动喷淋灭火系统和自动报警系统的，应根据物业管理处要求由指定公司进行，灭火器、防烟自救面具的配置，应按公安部、建设部有关规定和标准要求配