房产抵押贷款业务管理办法(DOC)

1房产抵押贷款业务管理办法为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。第一条产品定义房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。第二条产品规格（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；2、贷款定价：基准利率0.8%/月；3、贷款期限：1-12个月；4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。（二）特别规定：1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。第三条基本准入条件（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。（二）客户贷款用途明确、合法。（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。2第四条业务审批规则（一）借款主体资格要求1.为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁；2.具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好；3.在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法行业；4.无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等不良记录；5.借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。（二）抵押物要求1.深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅；2.房产权利人为个人，公司名下房产不受理；3.必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；4.对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告，参照网络信息，再结合现场考察综合确定；5.抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，或住宅房产评估总值的65%。（三）其他规定1.原则上要求办妥抵押登记并取得《他项权利证书》或《房地产登记证书》才能发放贷款；2.对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，承租人需出具放弃优先购买权的承诺函；3.除办理房产抵押登记外，须追加所抵押房产经公证处办理委托公证措施，可要求提前签署《房屋租赁合同》备用；4.借款人已婚的，提供结婚证，其配偶必须作为共同借款人或提供连带责任保证担保；5.除提供拟抵押房产外，客户应提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)，以证3明其资产实力。第五条业务操作流程（一）业务受理1.业务经理接洽业务，根据了解情况，对项目进行初步评价，认为符合我司受理条件，将项目预报风险管理部备案。2.业务经理根据业务具体情况，参考《申请资料清单》（附件1），收集客户申请资料。（二）项目审查1.业务经理收集齐全资料后，对项目涉及有关主体初查诉讼信息，上报业务部部门经理审查。2.业务部门将项目材料报送风险管理部，风险经理对业务部报审材料审查，分析项目是否具备可操作性。3.法务部审查项目资料，并通过“全国被执行人信息网”、各法院网站、企业信用网等核查客户法律问题。4.经审查认为项目不具备操作性，可退回业务部门处理；需要补充资料的，要求业务经理落实。（三）尽职调查1.已通过审查的项目，业务部门协助风险管理部开展尽职调查，并收集相关证据材料。主要落实以下情况：1)调查客户的背景、诉讼、征信记录情况（所提供的征信报告查询时间不得早于业务审批时点5天）；2)调查客户的就职或生产经营情况，资产及负债情况；3)调查客户所提供抵押物的情况：a)拟提供抵押担保的房产合法性及完整性；b)拟提供抵押担保的房产的真正市场交易价，可参照的评估价，规避有价无市的抵押物；c)拟提供抵押担保的房产的产权状态，可通过房管部门查档了解；4d)拟提供抵押担保的房产的使用状态，属于自用或出租或空置；e)拟提供抵押担保的房地产属出租状态的，调查承租户类型、租赁期、租金水平等；f)风险管理部对抵押物现场考察须拍照取证，必须拍有房产所在街道或小区、房产所在栋、房产所在楼层、房产内部等照片。2.业务经理对项目情况进行综合分析，撰写《项目审批表》（附件2），上报审批。3.业务经理所提交的《项目审批表》应突出关键问题，明确业务的类型、贷款金额、期限、用途、费率、业务来源及中介返佣情况、还款方式、担保及控制措施等内容。（四）项目审批1.为提高效率，公司实施流程审批方式，相关环节责任人实施独立审批，并在《项目审批表》中签署审批意见：1)审批流程：业务经理→业务部部门经理→法务经理→风险经理→风控总监→公司总经理→集团总经理。2)审批规则：项目实行逐级上报，任何环节审批人不同意则项目被否决，流程中止；审批人员均应出具书面审批意见，并对审批意见负责。2.流程审批形式：《项目审批表》以电子版通过邮件形式逐级上报，同时报送纸质申请资料，相关环节审批人在《项目审批表》独立签署意见；审批流程完成，业务经理打印纸质《项目审批表》，各环节审批人签名确认。3.已完成审批的项目在实施前，当项目情况发生变更的，需重新审批该项目；在具体条件未落实或发生变更未重新审批的，该项目不得实施操作。（五）合同签订1.经审批通过的项目，法务部根据《项目审批表》准备相关合同及法律文本，并在《合同登记簿》登记合同编号、内容摘要等。52.《项目审批表》审批意见要求追加签署《房屋租赁合同》，须落实签署。3.业务经理通知客户并安排签约事项，合同的签署必须双人面签，法务经理及业务经理对对方当事人签字盖章的真实性负责。（六）落实担保措施1.要求办理拟抵押房产委托公证的，公司指定受托人与房产权利人到公证处办妥相关公证手续。2.按揭专员与房产权利人到房管部门办理抵押登记手续，并取得登记证书。3.对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，须落实承租人面签《放弃优先购买权》的承诺函。4.业务经理、按揭专员或风险经理收取客户相关材料原件，应第一时间移交有关管理部门入柜保管。（七）贷款发放1.对落实好相关措施的项目，业务经理通知客户按约定支付相关利息、费用。2.业务经理填写付款申请书及《项目出款通知单》（附件3），根据公司规定流程报送审批。3.出款前，法务部、风险管理部对客户诉讼信息、房产查档信息再次核查有无异常。4.财务人员接到经签批的《项目出款通知单》，收妥相关利息、费用后，方可安排出款；并在《项目出款通知单》签署处理结果，登记业务台帐。（八）贷款结清1.在项目回款前，项目情况出现异常变化的，业务部及风险管理部需核实情况，填写《业务变动情况报备表》（附件4）上报管理层。2.客户全额偿还借款本息，业务经理填写《贷款结单表》（附件5），报送财务部、法务部、风险管理部、总经理签批；有涉及6利息费用减免的，必须经集团总经理审批。3.业务经理、按揭专员根据《贷款结单表》办理相关抵（质）押注销、退回所管控客户文件资料等手续，项目终结。第六条附则（一）本办法自通过之日起实施，风险管理部负责本办法的修改及解释工作。（二）公司针对红本房产抵押业务拟定相关法律合同文本如下：《借款合同》、《项目咨询委托协议》、《抵押担保合同》、《房屋租赁合同》。（三）附件【附件1】申请资料清单【附件2】项目审批表【附件3】项目出款通知单【附件4】业务变动情况报备表【附件5】贷款结单表